I consigli dello Studio Galvani- Mangiapane- Mattei: occhio alle morosità

 

Il Tribunale di Spoleto è tra i primi Tribunali d‘Italia ad avere attuato la nuova procedura di vendita giudiziaria immobiliare via internet, obbligatoria dal 10 aprile. L‘asta telematica garantirà maggiore trasparenza, tempi più brevi, semplifi cazione e un pubblico più vasto. Su autorizzazione del giudice Simone Salcerini del Tribunale di Spoleto, da oltre un mese nella Sala Aste di via XXV aprile, di vendita si svolgono regolarmente. All‘acquisto di un immobile all‘asta possono partecipare tutti, tranne il debitore. Chi è interessato, senza impegno e gratuitamente, potrà avvalersi dei consulenti del Tribunale e dei funzionari dell‘IVG, disponibili a dare ogni chiarimento. L‘acquisto all‘asta è economicamente conveniente, ma è bene informarsi prima di formalizzare l‘offerta. Per esempio, è bene sapere se oltre al saldo prezzo ci siano costi aggiuntivi.

Lo spiega lo Studio Galvani- Mangiapane- Mattei di Perugia, di avvocati e dottori commercialisti associati.

CHI SUBENTRA NEI DIRITTI DI UN CONDOMINO È OBBLIGATO SOLIDALMENTE AL PAGAMENTO DEI CONTRIBUTI INSOLUTI DELL’ANNO IN CORSO E DI QUELLO PRECEDENTE

Attenzione alle quote condominiali

< < Per chi è interessato ad acquistare un “immobile all’asta” che insiste all’interno di un condominio, nell’ambito di una procedura fallimentare o esecutiva, vi è una valutazione ulteriore da dover effettuare, oltre ad esaminare il prezzo base e le spese di trasferimento previste. Esiste infatti una norma in grado di far emergere altri costi cui l’aggiudicatario potrebbe trovarsi a dover far fronte, applicabile - sottolinea lo Studio Galvani- Mangiapane- Mattei - anche agli acquisti nelle vendite giudiziarie. Si tratta dell’art. 63, quarto comma, delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile che testualmente dispone: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

Debiti condominiali e responsabilità solidale

Chi si aggiudica la titolarità di un immobile condominiale, deve, quindi, sapere di essere solidalmente responsabile di eventuali debiti derivanti da oneri condominiali che riguardano l’anno di acquisto e quello precedente. E’ evidente che, se vi sono pregressi obblighi condominiali non assolti, il rischio che il precedente proprietario non abbia la capacità a fare fronte al debito è molto elevato avendo perso la titolarità dell’immobile a seguito di azione coattiva, ciò che non depone favorevolmente per la sua solvibilità; nella pratica, quindi, sarà presumibilmente l’aggiudicatario a doversi fare carico del relativo onere, pur rimanendo salvi i diritti (di diffi cile esazione) di rivalsa nei confronti dell’altro debitore solidale.

Limiti temporali: anno di acquisto e precedente

Circa la natura degli oneri condominiali su cui opera la solidarietà, nei limiti temporali sopra indicati, è ormai pacifico in giurisprudenza che l’acquirente si troverà a concorrere:

- ai costi inerenti le ordinarie quote condominiali, cioè a ciò che serve abitualmente per la gestione delle parti comuni dell’edifi cio;

- ai costi inerenti le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni validamente deliberate dall’assemblea condominiale nell’anno di acquisto od in quello precedente.

Accertare l‘ammontare della morosità

Appare opportuno - conclude lo Studio di Perugia – prima di procedere all’effettuazione dell’offerta, accertarsi della situazione esistente nei rapporti di condominio, dell’ammontare della morosità e delle sua stratificazione per anno, nonché dell’eventuale esistenza di lavori straordinari recentemente deliberati o oggetto di prossima decisione> > .