L’avvocato Cappelletti: il giudice può condannare l’inadempiente al pagamento della differenza tra il prezzo dell’aggiudicazione e quello eventualmente inferiore di una nuova vendita. Sanzioni per comportamenti dilatori

Archiviata la fase del lockdown, che ha paralizzato il Paese per un paio di mesi, stiamo tornando alla normalità. Abbiamo già dato notizia della ripresa delle aste immobiliari presso il Tribunale di Spoleto e su questo tema torniamo oggi per prendere in esame una delle fasi più importanti della vendita giudiziaria: quella del saldo prezzo che viene a concludere l’iter avviato con la partecipazione dell’acquirente all’asta immobiliare e la presentazione dell’offerta unitamente al versamento della cauzione. Il settore delle esecuzioni immobiliari, sotto la guida del giudice Simone Salcerini, è da sempre uno dei punti di forza del Tribunale di Spoleto che anche per il mese di luglio ha messo in programma una serie di aste telematiche, sempre con la modalità sincrona mista. Su uno dei passaggi fondamentali delle esecuzioni, il saldo prezzo, pubblichiamo un intervento dell’avvocato Jacopo Cappelletti del Foro di Spoleto: “Chi è risultato aggiudicatario di un bene posto all’asta è tenuto a corrispondere il prezzo di aggiudicazione entro il termine stabilito nel bando di vendita. Le conseguenze per il mancato o ritardato pagamento sono di particolare gravità e devono essere attentamente valutate. Come noto – spiega l’avvocato Cappelletti – il prezzo da corrispondere è dato dalladifferenza tra il prezzo di aggiudicazione e la somma versata per partecipare all’asta (cauzione) ed il termine previsto per legge per il versamento del saldo nella vendita senza incanto è di centoventi giorni come stabilito dall’art. 569 c. 3 cpc. L’art. 587 cpc disciplina le ipotesi in cui potrà essere pronunciata dal Giudice la decadenza dell’aggiudicatario dalla aggiudicazione del bene. La decadenza è innanzitutto collegata al mancato versamento del prezzo nel termine stabilito, quindi in caso si presuma, per serie e comprovate ragioni di forza maggiore, di non riuscire a rispettare quella scadenza, occorrerà rappresentare tempestivamente al Giudice dell’ esecuzione le eventuali ragioni che possono giustificare un’eventuale dilazione del pagamento”. “Le conseguenze, come dicevamo sono infatti molto gravi poiché – spiega ancora l’avvocato Cappelletti – oltre ad essere prevista la perdita della cauzione già versata, l’aggiudicatario inadempiente potrebbe essere tenuto anche a versare la differenza tra il prezzo al quale si era aggiudicato il bene e quello eventualmente inferiore di una nuova vendita. Ai sensi dell’art. 587 c. 2 cpc e 177 disp. att. cpc, qualora con la successiva vendita del bene se ne ricavi un prezzo inferiore rispetto a quello offerto dall’aggiudicatario decaduto, il Giudice dell’esecuzione, con decreto, potrà condannare quest’ultimo al pagamento della differenza tra il prezzo da lui offerto e quello minore per il quale è avvenuta la nuova vendita.

L’AGGIUDICATARIO DEVE AVVERTIRE TEMPESTIVAMENTE IL GIUDICE PER CHIEDERE UNA DILAZIONE DEL VERSAMENTO SE NON PUÒ PAGARE PER CAUSE DI FORZA MAGGIORE

Altre ipotesi di decadenza

Quindi mentre la confisca della cauzione è una sanzione legata ad un comportamento considerato inopportuno dall’ordinamento, il decreto emesso ai sensi dell’art. 177 disp. att. cpc. , ha la funzione di realizzare il risarcimento del danno subito dai creditori qualora ne ricorrano i presupposti. Altra ipotesi di decadenza è prevista anche per il ritardo dell’aggiudicatario quando sia stato ammesso ad una rateizzazione. In questo caso quando il ritardo sia superiore a dieci giorni rispetto a ciascuna scadenza prevista dal piano di pagamento, ai sensi dell’art. 587 del c. p. c. la decadenza verrà pronunciata dal Giudice se l’aggiudicatario non avrà versato anche una sola rata entro dieci giorni dalla scadenza del termine di pagamento. In questo caso oltre alla confisca della cauzione e prevista anche la confisca delle rate già versate in precedenza”.

Venti giorni per l’opposizione

“La decadenza verrà perciò pronunciata al di là dei motivi che l’hanno determinata per effetto dell’inadempimento dell’aggiudicatario che dimostra di aver agito senza la necessaria prudenza. In sostanza il mancato versamento del prezzo assume una colorazione prettamente oggettiva. Tale strumento – conclude l’avvocato Cappelletti – mira sostanzialmente a dissuadere chi intenda partecipare all’asta ed aggiudicarsi il bene senza l’intenzione di saldare il prezzo , magari quale strumento per ritardare le operazioni di vendita, oppure più semplicemente a dissuadere chi si avvicini ad un asta pubblica senza la necessaria serietà. In ultimo è bene comunque rilevare che contro il provvedimento che dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, questo o un altro interessato, potranno proporre opposizione agli atti esecutivi nel termine di venti giorni dalla conoscenza legale del provvedimento”.