26 giugno 2020Nuovo appuntamento per custodi e delegati alla vendita al teatro Manzoni di Roma per un convegno su “Le vendite nelle esecuzioni dal pignoramento alla liberazione del compendio dalla divisione all’assegnazione”, organizzato dall’avvocato Massimo Caravetta e dal dottore commercialista Giovanni Caravetta con l’ausilio dell’Associazione Forense Emilio Conte. Al tavolo dei relatori magistrati del Tribunale di Roma, Tivoli e Civitavecchia, oltre al Sostituto Procuratore Generale della Cassazione Soldi. Dopo i saluti introduttivi del presidente dell’associazione avvocato Giancarlo Caterina e dei fratelli Caravetta, che hanno sottolineato l’alto livello del convegno ringraziando i magistrati intervenuti, ha aperto le relazioni il presidente della terza sezione esecuzioni mobiliari del Tribunale di Roma Federico Salvati, intervenuto sull’espropriazione delle quote di partecipazione sociale: “Di solito si tratta di quote di società a responsabilità limitata, un bene non immobile definito immateriale, consistente in una situazione giuridica fonte di diritti e di obblighi, il cui valore dipende dalle vicende della società”.
La vendita delle quote
Il presidente Salvati ha escluso in proposito il pignoramento di una porzione della quota attraverso il frazionamento: “Il valore, proprio perché variabile, va fissato da un esperto stimatore. La vendita della quota in genere viene affidata a un professionista, spesso allo stesso custode che ben conosce la situazione societaria”. Ha preso quindi la parola il Sostituto Procuratore Generale presso la Cassazione Anna Maria Soldi che ha ripercorso le vicende legislative dell’ordine di liberazione, ricordando come < con la riforma del 2018 sia cambiata l’ottica che fino ad allora aveva privilegiato la figura del creditore. Al centro della procedura è passato il debitore con i suoi familiari conviventi, al quale viene consentito di non perdere il possesso fino al decreto di trasferimento con alcune note eccezioni. Tutto ciò ha fatto pagare un prezzo alla procedura: il bene viene collocato sul mercato come occupato, quindi meno appetibile. A questo punto diventa fondamentale la figura del custode, la cui relazione è decisiva per individuare la situazione abitativa dell’immobile identificando con precisione gli occupanti, a cominciare dal debitore per finire con i conviventi> .
RIBADITA L’IMPORTANZA DELL’INFORMATIVA DEL CUSTODE TRASMESSA AL DEBITORE, CHE LO METTE AL RIPARO DA SGRADITE SORPRESE
L’assegnazione al creditore
Hanno concluso la prima giornata di lavori gli interventi del giudice Alessandra Dominici, della sezione Esecuzioni immobiliari del Tribunale di Civitavecchia, sulla pubblicità nella procedura, e il Presidente del Tribunale di Civitavecchia Francesco Vigorito sullo strumento dell’assegnazione. Il giudice Dominici ha ricordato le modifiche legislative che nel tempo si sono susseguite a proposito della pubblicità delle vendite: < La pubblicità è un momento importante perché rappresenta la fase in cui la procedura si apre all’esterno raggiungendo il maggior numero possibile di acquirenti. Nel 2001 venne introdotta la pubblicazione sui quotidiani locali poi anche sui settimanali. Nel 2005 viene introdotto la pubblicità anche sui siti Internet. La svolta arriva nel 2015 con l’introduzione del Portale delle Vendite Telematiche che però di fatto entra in funzione il 20 febbraio 2018. Questa scelta si spiega con la volontà del Legislatore di ampliare la platea dei potenziali acquirenti concentrando gli avvisi su uno spazio virtuale unico. In caso di vendita senza pubblicità, le conseguenze sono molto pesanti: l’avviso di vendita e gli atti seguenti sono nulli come nullo è anche il decreto di trasferimento. Né serve opporre il raggiungimento dello scopo, come ribadito dalla Cassazione. Il Presidente Vigorito è intervenuto, come dicevamo, sul tema dell’assegnazione: < E’ un istituto che esiste da sempre ma che pochi di noi hanno incontrato nella vita professionale. Sono due le fasi che lo contraddistinguono: una regolamentazione che ne definisce i caratteri generali e una regolamentazione del procedimento che da un certo momento in poi ha finito per incidere sui caratteri generali dell’istituto. E’ uno strumento – ha spiegato il Presidente Vigorito - che consente al creditore di ottenere l’attribuzione del bene a totale o parziale soddisfazione del credito. C’è un’assegnazione satisfattiva che attribuisce al creditore il bene di valore inferiore al credito. C’è poi un altro tipo che è l’assegnazione- vendita: in questo caso il creditore è chiamato a versare una parte del valore del bene, se questo è maggiore del credito oppure se esistono altri creditori che vanno soddisfatti prima. C’è infine una terza ipotesi: l’assegnazione mista in cui il valore del credito è talmente basso rispetto al valore del bene che l’assegnatario deve soddisfare sia i creditori prevalenti che quelli residuali> . Nella seconda giornata il moderatore Stefano De Michele Presidente del Tribunale di Tivoli, è tornato sul mutamento di sensibilità mostrato dal Legislatore nei confronti dal debitore che in passato era decisamente in posizione di svantaggio: . Sul giudizio di divisione endoesecutiva è poi intervenuta la Presidente della IV sezione Esecuzioni immobiliari Bianca Maria Ferramosca che ha sottolineato come all’interno della propria sezione ci si sia concentrati sui problemi derivanti dall’ambiguità prodotta dall’incrocio tra gli ambienti esecutivo e contenzioso. . Sulle spese di giudizio della divisione endoesecutiva si è quindi soffermata il giudice Federica d’Ambrosio (IV sezione Esecuzioni immobiliari del Tribunale di Roma): .
Il diritto all’abitazione
Il giudice Miriam Iappelli (IV sezione Esecuzioni immobiliari del Tribunale di Roma) è poi intervenuta sul tema dei mutui ipotecari e del credito fondiario mentre il giudice Francesca Coccoli (Esecuzioni immobiliari del Tribunale di Tivoli) ha svolto una relazione sulla figura del debitore e sulla tutela del suo diritto all’abitazione. . .
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