TRIBUNALE DI ANCONA

Corriere Adriatico 23. 7. 2020 Vendita conclusa col decreto di trasferimento - Un interessante saggio dell’avvocato Romualdo Picozzi sulla conclusione della procedura esecutiva. Il testo integrale è reperibile sul sito www. legalmente. net

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Aste giudiziarie: la proprietà dell’immobile passa all’aggiudicatario. Il debitore ha l’obbligo di rilasciare il bene oggetto dell’esecuzione. Il decreto deve prevedere l’ordine di cancellazione delle formalità pregiudizievoli


La procedura esecutiva nei confronti del debitore si conclude com’è noto con il decreto di trasferimento con il quale il Giudice trasferisce all’aggiudicatario la proprietà del bene messo all’asta. Sull’argomento pubblichiamo un intervento dell’avvocato Romualdo Picozzi del Foro di Ancona: il testo integrale, di cui quest’articolo costituisce un’introduzione, è reperibile sul sito www. legalmente. net. Il decreto rappresenta il momento conclusivo del procedimento di vendita forzata. Per quanto riguarda i contenuti – scrive l’avvocato Picozzi – nel decreto dovrà esserci anche l’ordine di cancellazione delle formalità pregiudizievoli, nonché l’ingiunzione al debitore e al custode di rilasciare l’immobile venduto.

IL DECRETO COSTITUISCE TITOLO ESECUTIVO E CONSENTE DI AVVIARE OGNI AZIONE NECESSARIA PER IL RILASCIO DELL’IMMOBILE

Sotto tale profilo, il decreto costituisce titolo esecutivo e consente quindi all’aggiudicatario di avviare immediatamente l’esecuzione forzata per il rilascio dell’immbile nei confronto del debitore o di chiunque si trovi nel possesso o nella detenzione del bene. Deve trattarsi ovviamente di possesso o detenzione di un diritto soggettivo (reale o personale) acquisito anteriormente al pignoramento e come tale opponibile sia ai creditori che allo stesso aggiudicatario.

La sospensione delle procedure

Le ultime novità apportate dalla Legge n. 24. 4. 2020 n. 27 – Art. 54- ter in materia di sospensione delle procedure esecutive immobiliari La mera lettura del dato formale, condurrebbe a ritenere incluse nel recinto della sospensione anche le procedure esecutive nelle quali la liquidazione del bene sia giunta al suo epilogo. Si tratta di un’opzione che contraddice alla ratio stessa della sospensione voluta dal legislatore che è presidio a tutela del debitore fragile, ma non omissione integrale ed arbitraria degli interessi di quest’ultimo e dei suoi creditori. Con ogni evidenza – spiega l’avvocato Picozzi - l’art. 54- ter in commento risponde alla finalità di fermare provvisoriamente la fase liquidatoria del bene per la ricaduta esiziale che essa avrebbe in un contesto economico- sociale già fortemente depresso. In questa prospettiva, la depressione non dev’essere incentivata, ma mitigata. Ciò implica che la distribuzione del ricavato sia da preservare, non pregiudicando gli interessi a quest’ultimo addirittura il contrario. Allorché l’immobile pignorato sia stato trasferito ad altro proprietario per effetto della vendita coattiva, il debitore esecutato non ricaverebbe alcun vantaggio dalla sospensione a fronte dell’inevitabile (ed ingiustificato) pregiudizio subito dai creditori in ragione del differimento dei tempi di riparto. Dopo il decreto di trasferimento, la battuta d’arresto processuale non ha più una congrua ragione d’essere, posto che il procedimento non ha più ad oggetto l’abitazione principale del debitore (come vuole l’art. 54- ter), bensì il denaro versato dall’aggiudicatario. Inoltre la stabilità della singola aggiudicazione significa stabilità del sistema della vendita forzata e per essa della economia nazionale, con riferimento all’aspetto della tutela del credito e del c. d. credit recovery, pertanto, la tutela del singolo acquisto dell’aggiudicatario significa tutela dell’intero sistema dell’esecuzione forzata.

Una sentenza della Suprema Corte

Sul punto – conclude l’avvocato Picozzi – si richiama un passaggio motivazionale della sentenza della Suprema Corte, n. 3709 del 08. 02. 2019: Il favor legis di cui gode l’aggiudicatario, anche provvisorio, non trova la propria giustificazione nella esigenza di tutela di una posizione giuridica individuale, bensì nell’interesse – di matrice pubblicistica – alla stabilità degli effetti delle vendite giudiziarie, quale momento essenziale per non disincentivare la partecipazione alle aste e quindi per garantire la fruttuosità delle stesse, in ossequio al principio costituzionale di ragionevole durata del processo.

LA SOSPENSIONE DELLE PROCEDURE ESECUTIVE NON DOVREBBE APPLICARSI ALLA DISTRIBUZIONE DEL RICAVATO

 

TESTO INTEGRALE dell'avv. Romualdo Picozzi

Decreto Di Trasferimento

Profili generali

La fase della vendita immobiliare si conclude con l’emanazione del decreto di trasferimento, art. 586 c. p. c. ai sensi di quanto previsto dall’art. 591 bis, settimo comma, c. p. c. avvenuto il versamento del saldo prezzo, il Delegato predispone la bozza del decreto di trasferimento, previa verifica che tale versamento sia avvenuto nel termine e secondo le modalità sancite nell’ordinanza e nell’avviso di vendita (art. 574, primo comma, c. p. c. ; art. 585 c. p. c. ) e la trasmette al Giudice dell’Esecuzione (di seguito, per brevità: G. E. ) per l’approvazione e la firma.

In modo simmetrico, il Delegato provvede alla predisposizione ed al deposito del decreto di trasferimento in caso sia avvenuta l’assegnazione del bene ad un creditore e sia stato versato l’eventuale conguaglio nel termine fissato dal provvedimento di assegnazione (art. 590 c. p. c. ).

L’articolo 587 c. p. c. stabilisce che all’esito della vendita, la quale può essere disposta con le modalità dell’incanto o senza incanto, se il saldo del prezzo non è depositato nel termine e con le modalità stabilite nell’ordinanza di assegnazione, il giudice dell’esecuzione dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa, disponendo un nuovo incanto a norma degli articoli 576 e seguenti dello stesso codice di rito. Se il prezzo che si ricava, unito alla cauzione confiscata, risultainferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto anche al pagamento della differenza, dovendosi precisare al riguardo che la decadenza viene dichiarata dal giudice d’ufficio, non essendovi concordia sulla possibilità di evitarla, seppur con l’assenso di tutti i creditori sul tardivo versamento del prezzo in ritardo da parte dell’aggiudicatario stesso. Alla perdita della decadenza, segue, dunque la perdita della cauzione, che diviene parte del ricavato dell’espropriazione, pur non essendo pacifica l’individuazione del soggetto al quale essa debba essere restituita in caso di estinzione della procedura, o laddove vi sia un residuo attivo dopo la distribuzione del ricavato e la soddisfazione di tutti i creditori, sostenendosi da parte della dottrina che l’importo debba essere rimesso in tali casi, all’aggiudicatario inadempiente, pena l’ingiustificato arricchimento del debitore e ritenendosi da altri che la perdita della cauzione, concorrendo a formare la somma da distribuire a norma dell’art. 509 del codice di procedura civile, vada a vantaggio del debitore esecutato.

Il prezzo base per il nuovo incanto è fissato nella misura determinata a norma dell’art. 568 c. p. c. , essendo irrilevante, stante l’inadempimento, il prezzo della precedente aggiudicazione. Nel caso in cui il ricavato dalla nuova vendita, sommato alla cauzione già incamerata alla procedura, sia inferiore al prezzo di aggiudicazione non versato, l’aggiudicatario rispende personalmente della differenza che sarà tenuto a versare alla procedura. A tal fine il giudice dell’esecuzione pronuncia un decreto di condanna ai sensi dell’art. 177 delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile ed, in caso  di mancato pagamento spontaneo, il decreto in questione costituisce titolo esecutivo a vantaggio dei creditori che abbiano ottenuto l’attribuzione del credito in sede di distribuzione.

 

Esiste la possibilità da parte del G. E. di sospendere la vendita qualora ritenga che il prezzo di aggiudicazione sia notevolmente inferiore a quello giusto (art. 568 c. p. c. ).

Il potere di sospensione del giudice può essere esercitato, anche dopo il versamento del prezzo, sino alla emanazione del decreto di trasferimento. La sospensione è adottata con ordinanza che può essere oggetto di opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c. p. c. ). Con l’emissione dell’ordinanza, la procedura resta sospesa e gli atti già compiuti vengono revocati e vengono restituite le cauzioni e le somme già versate.

Avverso il decreto di trasferimento è proponibile opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c. p. c. ; il termine per proporre l’impugnativa è di 20 giorni decorrenti dalla sua comunicazione o comunque dal momento in cui l’interessato ne viene a conoscenza. Tuttavia va evidenziato che nessuna norma prevede la comunicazione o la notifica del decreto.

Composizione del decreto di trasferimento

Sul piano strutturale, il decreto di trasferimento si compone di quattro parti:

1) una parte epigrafica, in cui sono indicati gli estremi della procedura esecutiva, il nome del giudice dell’esecuzione, del creditore procedente e del debitore esecutato;

2) una parte narrativa, destinata ad accogliere le premesse in cui viene dato atto della data di emissione dell’ordinanza di delega ai sensi dell’art. 591 bis c. p. c. della data di redazione dell’avviso di vendita e dell’effettuazione delle comunicazioni e della pubblicità, dello svolgimento e dell’esito della vendita, nonché del versamento del prezzo;

3) una parte dispositiva che rappresenta il cuore del decreto di trasferimento, contenente l’indicazione delle generalità dell’aggiudicatario e del debitore esecutato e la descrizione del diritto del trasferito e dell’oggetto materiale del diritto, con le attestazioni richieste dalla normativa edilizio- urbanistica;

4) una parte descrittiva che contiene un ordine rivolto al competente conservatore (rectius: Direttore regionale dell’Agenzia del Territorio) di provvedere alla cancellazione delle formalità pubblicitarie pregiudizievoli e un’ingiunzione al debitore e, più in generale a chiunque si trovi in possesso o nella detenzione dell’immobile oggetto di trasferimento, di rilascio dello stesso nell’immediata disponibilità dell’aggiudicatario.

Il Decreto di trasferimento (in breve D. T. ) è il provvedimento giudiziale che trasferisce all’aggiudicatario la titolarità del bene appartenente all’esecutato, nei limiti di quanto oggetto di pignoramento e quindi di vendita forzata.

Il decreto deve indicare gli estremi identificativi del bene ceduto, le generalità dell’esecutato e quelle dell’acquirente, l’entità del prezzo complessivo; deve altresì riportare l'esatta descrizione del bene risultante dalla perizia di stima quale di norma sintetizzata dal perito nel piano di vendita, che deve anche trovare corrispondenza con le condizioni e le descrizioni contenute nell’ordinanza di vendita.

Il professionista delegato, provvede a redigere la bozza del Decreto ed a trasmetterla al G. E. , il quale, apportandovi eventualmente le modifiche che ritiene opportune, lo sottoscrive.

E’ possibile individuare quattro parti fondamentali, comuni alla struttura di ogni decreto di trasferimento:

1) Dati identificativi della Procedura esecutiva immobiliare e dei soggetti coinvolti

In tale punto devono essere inseriti:

- gli elementi identificativi dell’aggiudicatario (per persone fisiche: nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale, residenza, stato civile con specificazione del  regime patrimoniale nel caso di soggetti coniugati; per società o enti: denominazione o ragione sociale, sede legale, codice fiscale, partita IVA, eventuale numero di iscrizione al Registro delle Imprese). Per le società semplici e le associazioni non riconosciute occorre inoltre indicare (ai soli fini della trascrizione) le generalità delle persone fisiche che le rappresentano secondo l'atto costitutivo;

-  data di vendita dell’immobile;

-  prezzo di aggiudicazione;

- dati identificativi dell’esecutato (con le stesse specifiche sopra indicate per i casi di persone fisiche o di società).

2) Descrizione dell’immobile trasferito con particolare riferimento a:

a) ubicazione;

b) natura/consistenza (unità immobiliare composta da…… ovvero appezzamento di terreno);

c) dati identificativi catastali;

d) coerenze;

e) titolarità e diritto reale trasferito;

f) estremi dell’eventuale regolamento di Condominio;

g) se oggetto di vendita è un edificio, o una porzione di fabbricato, occorre indicare gli estremi delle concessioni o licenze edilizie, o dei permessi di costruire, ovvero ancora menzionare l’anteriorità della costruzione alla data del primo settembre 1967. Se nell’avviso di vendita sono state menzionate irregolarità edilizie, le stesse dovranno essere indicate anche nel decreto di trasferimento, unitamente al richiamo alla facoltà per l’aggiudicatario di presentare istanza di sanatoria dell’abuso edilizio – prevista dall’art. 46 comma 5 del D. P. R. 06. 06. 2001 n. 380 e dall’art. 40 comma 6 della legge 28. 02. 1985 n. 47 “L’aggiudicatario, ricorrendone i presupposti, potrà avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46 quinto comma del D. P. R. 6 giugno 2001 n. 380 e all’art. 40 sesto comma della Legge 28 febbraio 1985 n. 47”. E’ opportuno, ai fini di una più completa descrizione dell’immobile, indicare anche gli estremi dei titoli abilitativi relativi ad eventuali successivi interventi edilizi, o il fatto che tali interventi sono stati eseguiti in assenza di titolo, il tutto ovviamente nei limiti di quanto risulta dalla CTU in atti.

h) se oggetto di vendita è un terreno, il riferimento, anche mediante rinvio, alle prescrizioni del Certificato di Destinazione Urbanistica che deve essere allegato al decreto.

i) stato locativo.

3) Ordine di cancellazione delle formalità pregiudizievoli (iscrizioni e trascrizioni).

Le formalità pregiudizievoli da cancellare devono essere elencate nel Decreto di Trasferimento con esatta indicazione degli estremi attribuiti dalla Conservatoria dei RR. II. competente (numeri di registro generale e particolare, data di iscrizione/trascrizione) e dei soggetti "a favore" e "contro".

Non tutte le formalità possono essere cancellate per ordine del G. E. , che non è competente, ad esempio, con riferimento alla cancellazione della trascrizione dei contratti preliminari e delle domande giudiziali.

In ordine alla cancellazione delle domande giudiziali, la giurisprudenza di legittimità da tempo ha adottata una soluzione negativa, potendosi cancellare tali domande o con il consenso delle parti o, in assenza, con sentenza divenuta cosa giudicata (art. 2668, primo comma c. c. ).

Non possono altresì chiedere la purgazione degli oneri condominiali di cui all’art. 63, secondo comma, Disp. Att. Cod. civ. , la norma, come noto, stabilisce che chi subentra nei diritti del condominio è tenuto al pagamento dei contributi per l’anno in corso e quello precedente, in solido con l’originario titolare. Non a caso dunque, la stima dell’esperto deve, tra l’altro, indicare proprio l’esistenza di oneri condominiali gravanti sul bene e che resteranno a carico dell’acquirente (art. 173 bis, n. 4, Disp. Att. Cod. proc. civile) così da porre in condizione quest’ultimo, alla luce delle informazioni acquisite, di poter meglio valutare la convenienza dell’acquisto.

Dubbia appare, inoltre la possibilità di disporre la cancellazione della trascrizione inerente le convenzioni matrimoniali, quali ad esempio l’atto costitutivo del fondo patrimoniale: tali convenzioni, infatti non sono assimilabili agli atti di pignoramento od alle iscrizioni ipotecarie (dalle quali vanno anzi nettamente distinte per funzione), ed in quanto ciò che conta ai fini dell’opponibilità ai terzi delle convenzioni è l’annotazione dell’atto costitutivo a margine dell’atto di matrimonio (prescritta dall’art. 162, quinto comma, cod. civ. ), e non la loro trascrizione, cui deve invece riconoscersi valore di pubblicità- notizia).

Non potrà altresì essere ordinata la cancellazione dei pignoramenti trascritti precedentemente, ma non riuniti alla procedura che ha portato alla vendita.

Non vi è poi uniformità di vedute in ordine alla cancellazione della trascrizione della sentenza dichiarativa di fallimento, ammessa da taluni in base alla sostanziale equiparazione della stessa ad un pignoramento generale sui beni del debitore, problema, questo ovviamente si pone nel solo caso in cui l’esecuzione individuale è proseguita, nonostante il fallimento, da un creditore fondiario, o se il curatore è subentrato nella espropriazione ai sensi dell’art. 107, sesto comma, r. d. 16 marzo 1942, n. 267.

Si segnala tuttavia un’apertura nella prassi di alcuni Tribunali, nei confronti della cancellazione della trascrizione delle sentenze di fallimento.

Potranno invece essere cancellati (e pertanto dovranno esserne indicati gli estremi del decreto) pignoramenti trascritti ed ipoteche iscritte successivamente alla trascrizione del pignoramento su cui si procede.

Pur dovendosi dar conto dell’esistenza di diverse prassi seguite dai vari uffici giudiziari, in generale non si dubita della possibilità di disporre la cancellazione del sequestro conservativo attuato sul bene immobile (sia esso convertito o meno in pignoramento ex art. 686 c. p. c. e dei privilegi).

Va altresì ordinata la cancellazione dei diritti parziari (servitù, usufrutto, uso, abitazione) ma solo se derivanti da atto trascritto dopo l’iscrizione ipotecaria (art. 2812 c. c. ). In tal caso, infatti, il creditore garantito può far substare la cosa come libera, poiché tali diritti sono destinati ad estinguersi con l’espropriazione; i titolari potranno, tuttavia, concorrere alla distribuzione del ricavato, facendo valere le loro ragioni.

Il sequestro conservativo trascritto presso le Conservatorie dei  RRII prima della trascrizione del pignoramento; il creditore sequestratario ha diritto ad intervenire, sia pure senza titolo, ai sensi dell’art. 499 ed a chiedere l’accantonamento ex art. 510 comma 3. Di conseguenza come il diritto reale parziario ex art. 2812 c. c. (servitù costituita dopo  l’iscrizione ipotecaria) il sequestro verrà cancellato. A fortiori verranno cancellati gli eventuali sequestri trascritti dopo il pignoramento, in relazione ai quali i creditori non hanno nemmeno diritto all’intervento.

I contratti preliminari (attenzione non le domande giudiziali ex art. 2932 c. c. ) trascritti, sia in data antecedente che successiva al pignoramento: malgrado la norma ex art. 2668 comma 4 c. c. preveda che la cancellazione della trascrizione dei preliminari possa essere ordinata solo con sentenza o effettuata su consenso delle parti, il preliminare trascritto, senza che sia stata proposta domanda di esecuzione in forma specifica, garantisce al promissario acquirente solo il credito per la restituzione della caparra in via privilegiata e lo autorizza all’intervento ex art. 499 nonché al relativo accantonamento. Di conseguenza appare corretto affermare che possono essere cancellate tali trascrizioni.

La domanda di divisione endoesecutiva proposta ex art. 600 c. p. c. , la domanda in questione è una conseguenza del pignoramento ed estrinseca una possibilità che appartiene potenzialmente al vincolo espropriativo. Quella divisionale non è che una modalità di liquidazione del bene pignorato quando esso consiste in una quota. In verità la cancellazione, se la vendita dell’intero avviene nel contesto della causa di divisione, avverrà ad opera del G. I. e in corpo al decreto di trasferimento da questi emesso: lo stesso per la cancellazione dei gravami.

La cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale divenuta inefficace trascorso il termine di 20 anni (art. 2668 bis c. c. ), l’aggiudicatario avrà diritto di adire il giudice competente ed ottenere a proprie spese, la cancellazione della domanda divenuta a lui inopponibile.

Quanto alle somme necessarie per la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni ordinata dal G. E. (anche questo compito è delegabile al professionista, con conseguente sgravio delle cancellerie) secondo l’orientamento prevalente, in assenza di diversa previsione nell’ordinanza di vendita, conseguendo d’ufficio la cancellazione delle ipoteche (art. 2884 c. c. e 2878 n. 7 cod. civ) disposta dal decreto di trasferimento, devono essere anticipate, su richiesta del cancelliere, dall’aggiudicatario che ha, comunque diritto al loro rimborso.

Nella pratica, tuttavia, è frequente che l’ordinanza di vendita contenga già una regolamentazione sul punto, ponendo a carico dell’aggiudicatario il costo delle cancellazioni che, in tal modo, finisce per divenire una parte accessoria del prezzo; la stessa giurisprudenza infatti analogamente a quanto accade nella vendita negoziale, nella quale la parte privata ha la facoltà di richiedere, in aggiunta al prezzo, il pagamento delle spese, si ritiene che nella vendita forzata il G. E. possa, nell’esercizio degli ampi poteri che gli competono, porre definitivamente a carico dell’aggiudicatario le spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni.

4)             Ordine al debitore esecutato o a chiunque altro di rilascio dell’immobile venduto nell’immediata disponibilità dell’aggiudicatario. L’ordine di rilascio ha efficacia nei confronti del debitore e di chiunque di trovi nella materiale disponibilità dell’immobile in assenza di titolo, ovvero in forza di un titolo non opponibile all’aggiudicatario. L’ordine non potrà invece essere eseguito nei confronti di chi vanti un titolo opponibile al creditore pignorante (ad esempio, una locazione avente data certa anteriore al pignoramento).

Una particolare modalità redazionale del decreto di trasferimento deve essere osservata nella fattispecie prevista dall’art. 585 c. p. c. In questo caso l’aggiudicatario, non ancora proprietario del bene, contrae un mutuo espressamente e normativamente finalizzato al saldo del prezzo di aggiudicazione e concede ipoteca su un bene (al momento) altrui. Ai sensi dell’articolo 2822 c. c. , l’ipoteca può infatti essere concessa su cosa altrui, ma potrà essere validamente iscritta solo a seguito dell’acquisto della proprietà. L’art. 585 c. p. c. completa la disciplina anche procedurale relativa al mutuo contratto dall’aggiudicatario, prevedendo che il decreto debba fare menzione del mutuo (ove questo preveda il versamento diretto in favore della procedura e l’iscrizione di ipoteca di primo grado) e stabilendo, a carico del conservatore dei registri immobiliari, il divieto di eseguire la trascrizione del decreto se non unitamente all’iscrizione dell’ipoteca.

Sarà quindi necessario, oltre che indicare nel testo del decreto gli estremi del contratto di mutuo, depositare in cancelleria, unitamente alla bozza del decreto, copia autentica dell’atto di mutuo, rilasciata dal notaio rogante. Decreto e mutuo dovranno essere consegnati in Conservatoria contestualmente e, unitamente alla nota di trascrizione del decreto (predisposta dal professionista delegato, che esibirà altresì il mod. F23 attestante il pagamento delle tasse relative alla trascrizione), dovrà essere presentata la nota di iscrizione del mutuo (predisposta dal notaio rogante). In realtà, essendo ormai obbligatoria la registrazione del mutuo con il c. d. modello unico, la procedura è, per quanto riguarda il notaio che ha ricevuto il mutuo, leggermente differente, ma non è questa la sede per approfondire tali aspetti.

Il decreto di trasferimento costituisce la naturale prosecuzione del verbale di aggiudicazione, dal quale si trova, per così dire, in rapporto di diretta derivazione. Occorre pertanto che il professionista delegato assicuri il mantenimento di tale rapporto.

Si segnalano alcuni aspetti ai quali deve essere prestata attenzione:

-         identità soggettiva (unica eccezione è l’aggiudicazione per persona da nominare, ma entro i tre giorni deve intervenire la nomina) tra aggiudicatario- aggiudicatari e acquirente. Non è possibile “trasferire” a terzi la posizione soggettiva derivante dall’aggiudicazione definitiva.

- In caso di morte dell’esecutato successivamente alla trascrizione del pignoramento (e quindi anche dopo l’aggiudicazione), la prassi di alcuni Tribunali (rectius:  Tribunale di Torino) è nel senso di emettere comunque il decreto contro il defunto, anche in caso di eventuale accettazione dell’eredità da parte dei chiamati.

- Specularmente, in caso di morte dell’aggiudicatario, la prassi torinese è nel senso di pronunciare comunque il decreto nei confronti del medesimo (e quindi il professionista delegato dovrà eseguire la trascrizione a favore dell’aggiudicatario).

- Se un’offerta è presentata da più persone congiuntamente, è ammissibile che le quote non siano uguali, purchè complessivamente corrispondano alla totalità del bene oggetto di esecuzione (o alla eventuale minor quota oggetto di pignoramento). Anche in questo caso le stesse proporzioni dovranno essere mantenute per il decreto.

- Discorso differente è la migliore identificazione dell’aggiudicatario: potrebbero insorgere, già in sede di incanto oppure successivamente, dubbi sulle corrette generalità (pluralità di prenomi e discordanze con il codice fiscale, passaggio in giudicato, nelle more dell’emissione del decreto, di una sentenza che ordina la rettifica degli atti di stato civile; divorzio in alcuni stati esteri). In questo caso il professionista delegato, ove chiaramente abbia, per tabulas, motivo di dubitare delle corrette generalità, deve invitare l’aggiudicatario a produrre la documentazione inerente (estratto dell’atto di nascita o equivalenti) e predisporre il decreto con le nuove o corrette generalità, indicando nella premessa che il soggetto, già identificato come A. A. nel verbale di aggiudicazione, deve ora correttamente intendersi identificato come B. B. Per tutela della privacy, è preferibile omettere l’indicazione del motivo.

- Identità del bene: è opportuno verificare che non siano intervenute medio tempore variazioni catastali. In caso contrario, occorrerà darne conto nel decreto o, se queste incidono sulla corretta identificazione del bene, verificare con il G. E. la possibilità di presentare documentazione integrativa in Catasto (ad esempio, un foglio di osservazioni) o di richiederne l’annullamento.

- Mantenimento della situazione ipotecaria pregressa: è bene eseguire un aggiornamento delle visure ipotecarie, per verificare se vi sono eventuali nuove iscrizioni o trascrizioni delle quali, a mente del nuovo art. 586 c. p. c. , il giudice potrà ordinare la cancellazione;

- Verifica documentale dello stato civile dell’acquirente, autodichiarato in sede di aggiudicazione, mediante esibizione della opportuna documentazione anagrafica (estratto dell’atto di matrimonio, certificato di stato libero o equivalente documentazione estera, quest’ultima legalizzata ove occorra). Se l’aggiudicatario è coniugato in regime di comunione legale dei beni, si ritiene che possa essere resa la dichiarazione relativa alla personalità dell’acquisto, ex art. 179 c. c, da parte del medesimo e del coniuge, in un documento a parte. Detta dichiarazione dovrà poi essere riportata nel testo del decreto ai fini della corretta trascrizione del medesimo.

La bozza del decreto di trasferimento, predisposta dal Delegato, deve essere depositata presso la Cancelleria unitamente al fascicolo dell’Esecuzione immobiliare ed alle istanze di  liquidazione dei compensi spettanti al medesimo in dipendenza delle attività svolte nella procedura.

Successivamente, la Cancelleria trasmetterà al professionista via fax (questa è la metodologia riscontrata dal gruppo di lavoro e dal relatore) il provvedimento del G. E. che liquida i compensi derivanti dallo svolgimento delle attività delegate; da tale momento è possibile dunque ritirare presso la Cancelleria il fascicolo dell’esecuzione con all’interno il decreto di trasferimento firmato dal G. E.

Il decreto di trasferimento sottoscritto dal G. E. è completo formalmente dal momento del deposito in Cancelleria e della contestuale sottoscrizione da parte del Cancelliere, il che viene attestato mediante l’apposizione del timbro di “depositato in Cancelleria” e l’indicazione della relativa data, contestuale a quella dell’annotamento del medesimo presso il Repertorio della Cancelleria.

Da tale data decorrono i termini per tutti gli adempimenti posti a carico del professionista delegato, pari rispettivamente a:

- 20 giorni per registrare;

- 30 giorni per trascrivere e volturare

- 48 ore per comunicare all’autorità di Pubblica Sicurezza l’avvenuto trasferimento dell’immobile (se si tratta di fabbricato).

Il termine per provvedere alle cancellazioni non è, invece, di carattere normativo o fiscale; può tuttavia essere previsto nell’ordinanza di delega. Si rinvia in merito alle considerazioni che saranno svolte più avanti.

La prassi instauratasi presso alcuno Tribunali, prevede che il professionista delegato provveda a ritirare in Cancelleria il decreto sottoscritto dal G. E. , al fine di predisporlo per il deposito in cancelleria.

Prima del deposito, il professionista,  liquida l’imposta di registro con il pagamento del modello F23;

Quindi, ci si può recare in Cancelleria (Esecuzioni immobiliari) con il modello F23 pagato, con l’originale del decreto di trasferimento e con 3 fotocopie del decreto (di cui una sola, quella per uso trascrizione, in bollo da € 14, 62); la Cancelleria appone il timbro “depositato” sull’originale e rilascia le copie conformi, due in carta libera per uso registrazione, una in carta libera per uso voltura ed una in bollo per uso trascrizione. Successivamente, nella stessa mattinata, con l’intera documentazione bisogna recarsi all’Ufficio Cancelleria Esecuzioni Immobiliari, qui saranno consegnati all’Ufficio l’originale del decreto di trasferimento, la copia per la registrazione, la copia per la voltura, il modello F 23 pagato e l’eventuale richiesta di benefici per la prima casa predisposta e firmata dall’aggiudicatario, il tutto dentro una cartellina.

La copia per uso trascrizione viene trattenuta dal Delegato per l’espletamento della relativa formalità.

Si evidenzia che se le copie esecutive del decreto di trasferimento non vengono richieste immediatamente, contestualmente al deposito, le stesse saranno rilasciate dalla Cancelleria Esecuzioni solo a seguito della registrazione. Pertanto, è possibile richiedere le copie con formula esecutiva, su apposita espressa richiesta dell’aggiudicatario, prima che il decreto di trasferimento in originale sia depositato all’Ufficio repertorio cronologico ma dopo che sia stato apposto il timbro di avvenuto deposito in Cancelleria; pertanto, dopo l’avvenuta apposizione del timbro di depositato, si potranno predisporre due fotocopie del D. T. , recarsi all’Ufficio copie del Tribunale e chiedere il rilascio di copia del decreto con formula esecutiva. I diritti di copia esecutiva urgente (il rilascio è immediato) sono pari ad euro 18, 59 per decreti fino a 4 pagine, di euro 21, 69 per  decreti composti da 5 a 10 pagine e così via. I diritti per la copia non urgente sono minori ma il rilascio avviene dopo qualche giorno.

Non è invece richiesta l’apposizione in aggiunta di marche da bollo ordinarie.

In merito alla registrazione del decreto, si possono svolgere le seguenti considerazioni.

-         Agevolazioni/credito di imposta: la fattispecie può essere integrata fino al momento del deposito del decreto in cancelleria, che, con la sottoscrizione del cancelliere, ‘completa’, sotto il profilo formale il titolo. Quindi non è necessario che ricorrano in sede di aggiudicazione, anche è buona norma anticipare a tale momento la richiesta all’aggiudicatario circa le proprie intenzioni. L’agevolazione verrà poi richiesta dall’aggiudicatario, mediante un’istanza nella quale lo stesso attesta, sotto la propria esclusiva responsabilità, la sussistenza dei requisiti e richiede l’applicazione del regime di favore. L’istanza potrà essere trascritta de relato nel decreto (“ai fini dell’applicazione del regime … l’aggiudicatario ha dichiarato …”) o semplicemente esibita in originale al momento della registrazione.

Due problemi connessi.

1) esiste un dovere (e quindi una connessa responsabilità) del professionista delegato di prospettare la sussistenza di eventuali agevolazioni e di verificarne la concreta ricorrenza della fattispecie agevolata? Oltre alle agevolazioni prima casa (e anche queste non sempre pacificamente applicabili) esistono questioni più complesse (PPC, piani esecutivi, compendio unico, credito di imposta). Io riterrei di no, in quanto questi compiti non sono espressamente previsti dall’art. 591 bis, che è in qualche modo la bussola del professionista delegato, e non rientrano sicuramente nell’attività alla quale sarebbero tenuti, in assenza di delega, il G. E. o il cancelliere. E, d’altra parte, la liquidazione delle imposte indirette non rientra nella competenza istituzionale comune a tutte e tre le categorie professionali che possono essere delegate, mentre riterrei che il profilo degli obblighi e delle conseguenti responsabilità si debba attestare sul minimo comune denominatore tra le diverse competenze istituzionali. Nulla vieta però che il professionista delegato fornisca questo tipo di consulenza (per il quale potrà pretendere di essere remunerato in base alle tariffe professionali, come incarico appunto di consulenza che esula dal contenuto tipico della delega e che probabilmente non dovrebbe nemmeno essere sottoposto al vaglio del G. E. , in quanto l’aggiudicatario potrebbe legittimamente pretendere di provvedervi da solo).

2) Il professionista delegato è responsabile d’imposta? Riterrei di no. Se ne dubitava, prima dell’estensione della delega alle altre categorie professionali, per il notaio delegato, che è responsabile per l’imposta relativa agli atti dallo stesso ricevuti (art. 10 lettera b DPR 131/86). Ma il decreto è atto giudiziario, al quale si applicano l’art. 10 lettera c) (sono obbligati a richiedere la registrazione i cancellieri  per i decreti alla cui formazione hanno partecipato nell’esercizio delle loro funzioni) e l’art. 54 DPR 131/86 (i funzionari di cui alla lettera c) dell’art. 10 sono obbligati al pagamento dell’imposta relativa ai D. T. emanati nei procedimenti esecutivi). Non è possibile invece ricorrere alla registrazione a debito, in quanto l’art. 59 TU non la prevede per questa fattispecie. Quindi responsabile per l’imposta di registro è sempre il cancelliere, anche nelle esecuzioni delegate.

La tassa di registrazione va applicata nella misura del 2% sul prezzo di aggiudicazione quando si tratta di acquisto della prima casa; 9% quando si tratta di acquisto non di prima casa, a cui vanno aggiunti € 50, 00 per tassa ipotecaria ed € 50, 00 per tassa catastale.

La tassa di registrazione 2% o 9%) può essere applicata tenendo presente il valore catastale che si ottiene moltiplicando la rendita catastale (indicata nella visura, rivalutata del 5% per un determinato coefficiente stabilito per legge e variabile in base alla categoria catastale dello stesso immobile).

La tassa per la trascrizione del decreto di trasferimento è pari a € 149, 00 di cui € 90, 00 per tassa ipotecaria ed € 59, 00 per imposta di bollo.

Come già accennato prima, dalla data di deposito decorre il termine di trenta giorni per trascrivere il decreto di trasferimento e per effettuare la voltura catastale. Dalla registrazione del decreto potranno poi essere eseguite le cancellazioni. Vediamo in dettaglio come si effettuano questi adempimenti.

1)             Trascrizione

Deve essere utilizzato il  software Nota scaricabile dal sito dell’agenzia del Territorio  http: //www. agenziaterritorio. it/software/altri/nota/index. htm), unitamente alle relative istruzioni per la compilazione della nota per trascrizione.

Quest'ultima, in forma cartacea e su supporto magnetico (chiavetta usb), deve essere presentata, unitamente alla copia conforme del decreto rilasciata in bollo per uso trascrizione, presso l’Agenzia del Territorio - Servizi di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei RR. II. ).

Contestualmente alla presentazione della nota per trascrizione occorre versare la complessiva somma di € 294, 00 in contanti, mediante assegno circolare non trasferibile o modello F23, per assolvere l’imposta di bollo (€ 59, 00), la tassa ipotecaria (€ 35, 00) ed € 200, 00 per imposta ipotecaria.

Nella nota di trascrizione deve essere spuntata la casella “atto soggetto a voltura”. In questo modo, di regola la voltura viene eseguita automaticamente. Può accadere tuttavia che la voltura non venga eseguita, ad esempio perché l’intestazione catastale non corrisponde alla reale titolarità, ad esempio per ineseguita voltura di passaggi intermedi, ovvero per il mancato recepimento, da parte dell’ufficio, di istanze di voltura regolarmente presentate. In questo caso potrebbe essere necessario procedere, prima della voltura, al c. d. preallineamento.

A fronte della presentazione della nota con le modalità sopra indicate, l’Agenzia del Territorio rilascia il duplo della nota di trascrizione e la ricevuta dell’avvenuta presentazione della domanda di voltura catastale, che verrà eseguita direttamente dalla nota di trascrizione (c. d. voltura automatica), se ne ricorrono gli estremi.

2) Cancellazione delle formalità pregiudizievoli.

Questo adempimento può essere eseguito solo dopo la registrazione del decreto. Non è necessario il deposito di copia autentica del decreto, in quanto la stessa è già stata depositata per la trascrizione. Tuttavia è prassi esibire una semplice fotocopia, per comodità dell’ufficio.

Tramite il software Nota si procede:

a) alla predisposizione di una o più domande di annotazione per cancellazione o per restrizione di beni, a seconda di quanto indicato nel decreto;

b) alla presentazione, in forma cartacea e su chiavetta usb, della/e domanda/e di annotazione presso l’Agenzia del Territorio per la liquidazione dei diritti da versare per ottenere la cancellazione;

c) alla predisposizione di modello F23 per il pagamento dei diritti di cancellazione e alla successiva consegna di copia dello stesso all’Agenzia del Territorio. Gli importi vengono comunicati direttamente dall'Agenzia del Territorio, con tempistiche esclusivamente dipendenti dall'Ufficio (di norma non superiori a 60 giorni).

A completamento dell'iter riportato, l'Agenzia del Territorio rilascia il duplo delle domande di annotazione attestante l’avvenuta cancellazione delle formalità pregiudizievoli.

Si è assistito, in alcuni casi, a contestazioni da parte dell’aggiudicatario, che non voleva procedere alla cancellazione delle formalità . (si pensi ad un’ipoteca prossima alla perenzione), o comunque preferiva provvedervi autonomamente e non a mezzo del professionista delegato. In questi casi ritengo che il professionista delegato possa (anzi, debba, in quanto il n. 11 dell’art. 591 bis dispone che questi provveda “all'espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento pronunciato dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'articolo 586) provvedervi comunque, salvo che la delega conferitagli sia parziale, con esclusione appunto dell’attività relativa alle cancellazioni. Sarà eventualmente onere dell’aggiudicatario ricorrere ex art. 591 ter al G. E. richiedendo una modifica dell’ordinanza di delega, fermo che l’attività compiuta medio tempore del professionista delegato rimane pienamente legittima.

La tassazione nelle procedure esecutive e le disposizioni in materia di imposta sul valore aggiunto.

La riforma del processo esecutivo ha ormai cessato di essere tale e, passati questi anni, è divenuta una realtà operativa, pur con diverse tonalità e sfumature, in quasi tutti i Tribunali d’Italia.

Il tempo trascorso, se ha affinato la consapevolezza e l’incisività dell’operato dei Custodi e Delegati nel loro ruolo ai Ausiliari del Giudice delle Esecuzioni, non  ha permesso, tuttavia, di avere la necessaria tranquillità nel compimento degli adempimenti fiscali che inevitabilmente conseguono dallo svolgimento delle attività della Procedura, adempimenti che sono molteplici, e che continuano ad essere gestiti utilizzando strumenti inadeguati.

E’ proprio tali Risoluzioni, unico riferimento nel silenzio assoluto, indicano modalità operative che non sono sempre condivisibili.

L’incasso di canoni, le opzioni fiscali, gli adempimenti in tema di emissione della fattura, registrazione, liquidazione e versamento, o compensazione dell’imposta sono tutte situazioni con le quali è necessario confrontarsi e con riferimento alle quali occorre stabilire quale sia il comportamento corretto da assumere. Ancor di più quando l’esecutato non fornisce la necessaria collaborazione, cioè a dire che non si assume le sue responsabilità di soggetto di imposta, ovvero quando non è nemmeno reperibile.

Si discute ampiamente fra i professionisti delegati alla vendita delle incertezze relative alle attività da compiere in particolare in tema di imposta valore aggiunto; tuttavia la questione è ben più ampia. E’ indispensabile la costruzione di un sistema impositivo dedicato alle procedure esecutive che tenga conto di tutte le imposte e delle loro specificità. Imposte dirette, imu, imposta di registro, imposte ipotecarie e catastali devono essere oggetto di esame e nelle modalità di applicazione per quanto concerne gli adempimenti.

Ad oggi, gli Ausiliari, paradossalmente, seguono comportamenti difformi anche all’interno di uno stesso circondario di Tribunale e tale situazione confligge, tra l’altro, con la chiarezza e linearità che tutte le Procedure devono dimostrare ai propri interlocutori.

In tema di fatturazione vi è chi procede ad emettere fattura (a nome dell’esecutato o in alcuni casi del Tribunale) e a versare l’imposta in assoluta autonomia, non ritenendo di dover dar corso ad alcuna richiesta dell’esecutato riguardo alle compensazioni d’imposta che potrebbero essere da questo invocate, non potendo l’Ausiliario, effettuare verifiche di tipo contabile e considerato tale condotta a tutela dell’Erario (nonché nella procedura stessa, attesa la richiesta di esibizione dei versamenti delle imposte da parte dell’Agenzia delle Entrate prima di provvedere alla registrazione dei decreti di trasferimento).

Vi è inoltre chi accoglie e mette agli atti le dichiarazioni dell’esecutato di opzione o compensazione di imposte, e procede di conseguenza, predisponendo direttamente o facendo emettere i documenti fiscali al titolare della partita iva.

Vi sono Giudici delle Esecuzioni che, vista la mancanza di specifica norma di legge, si oppongono fermamente al fatto che il Delegato si accolli adempimenti i. v. a. che sono di competenza del debitore e che vorrebbero vi fosse più rigidità di fronte alle pretese delle Agenzie relativamente ai versamenti d’imposta.

Come peraltro vi sono Giudici delle Esecuzioni che hanno ritenuto di dover disporre che i propri Delegati alla vendita oltre a provvedere a emettere fattura e al versamento diretto dell’imposta sul valore aggiunto e con partita iva dell’esecutato applichino, ove ne ricorrano i presupposti e in assoluta autonomia, il meccanismo del “reverse charge” (si basa prevalentemente sull’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto, per il quale il destinatario di una cessione di beni o prestazione di servizi, qualora sia soggetto passivo nel territorio dello Stato, è obbligato ad assolvere l’imposta in sostituzione del cedente o del prestatore) sottoscrivendo personalmente la dichiarazione di opzione da allegare al decreto di trasferimento.

A mio modesto parere se l’oggetto della vendita è un immobile strumentale ed il cedente è un’impresa, la sua cessione (a norma dell’art. 10, co. 1 n. 8- ter D. P. R. 633/72) va fatta in esenzione IVA. Però il cedente per evitare le conseguenze di siffatto regime (applicazione del “pro- rata” per gli acquisti degli ultimi 10 anni) può sempre optare per l’imponibilità IVA. In questo caso l’opzione per l’applicazione dell’IVA dovrà richiederla al momento in cui sarà formalizzato il trasferimento dell’immobile.

Se poi l’acquirente è un’altra impresa, l’ IVA sarà applicata con il meccanismo del “reverse charge” (art. 17, comma 6, lett. a- bis, D. P. R. 633/72 in base al quale:

- il cedente fattura all’acquirente il corrispettivo di vendita dell’immobile senza addebito dell’IVA e con l’indicazione della norma che lo esenta dall’applicazione dell’imposta (art. 17, co, 6, lett. a)- bis del D. P. R. 633/72.

- l’acquirente integra la fattura ricevuta, con l’indicazione dell’aliquota e della relativa imposta dovuta. Con i connessi obblighi formali di registrazione della fattura (oggi solo elettronica) da effettuare sia nel registro delle fatture emesse sua in quello degli acquisti, con conseguente neutralità dell’Iva.

Perciò il meccanismo del “reverse charge” comporta unicamente un’inversione degli obblighi li liquidazione e versamento dell’imposta.

E’ evidente che tale inversione contabile non potrà operare:

- quando l’acquirente è un privato:

- quando l’immobile viene ceduto prima della sua ultimazione.

In tali ipotesi, infatti, l’operazione è soggetta ad Iva obbligatoria e deve essere fatturata con le modalità ordinarie.

Sarà l’esecutato, a dover emettere direttamente la fattura elettronica.

Qualora il predetto si rifiuti di farlo, o sia introvabile, dovrà essere il professionista delegato a dover assolvere, in nome e per conto, a siffatto adempimento.

Ai sensi dell’art. 2, comma 3, Lettera c) del DPR n. 633/1972, non sono considerate cessioni di beni “le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria”.

Pertanto, alle cessioni di terreni agricoli, non si applica l’IVA, (considerata operazione “fuori campo IVA, bensì unicamente l’imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali a carico dell’acquirente.

Per completezza di analisi, se il proprietario del bene venduto all’asta pubblica è un privato, quindi un soggetto non Iva, che deteneva l’immobile, nessuno dovrà emettere fattura elettronica.

· Faq n. 101 dell’Agenzia delle Entrate del 19. 7. 2019: “Il professionista delegato alle operazioni di vendita deve emettere fattura elettronica in nome e per conto del contribuente e versare l’imposta nei casi di mancata collaborazione dell’esecutato, soggetto passivo, che non può o non vuole emettere la fattura relativa al trasferimento dell’immobile aggiudicato. Sempre secondo detta Faq il professionista delegato nell’emettere la fattura elettronica potrà utilizzare lo stesso canale telematico che già utilizza per il proprio studio professionale, senza con ciò impattare sulle liquidazioni periodiche dello studio rispetto ai dati complessivi acquisiti dal Fisco”. In sostanza il canale telematico di invio della fattura elettronica allo SdI da parte del professionista delegato, non determina alcun effetto sulle liquidazioni Iva del proprio studio.

Infine, le continue variazioni in cui sono sottoposte le norme in tema di compravendita di beni immobili rendono impossibile dare delle direttive senza che queste diventino immediatamente inattuali.

Appare dunque evidente l’esigenza di un intervento normativo.

La disciplina del prezzo valore nell’ambito dei trasferimenti immobiliari all’asta

L’art. 1 co. 497 della L. 266/2005 ha introdotto, con decorrenza 1. 1. 2006, una deroga al criterio generale di determinazione della base imponibile dell’imposta di registro per le cessioni immobiliari, così come individuata dagli artt. 43, 51 e 52 del DPR 131/86.

Tale norma consente, in presenza di determinati requisiti di natura oggettiva e soggettiva e di determinate condizioni, di calcolare la base imponibile dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale, in deroga ai principi generali, con riferimento al valore catastale del bene trasferito.

Però il regime agevolato del “prezzo- valore” trova applicazione al ricorrere dei seguenti presupposti:

1) le cessioni devono riguardare un acquirente che sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche e professionali (requisito soggettivo);

2) le cessioni devono avere ad oggetto immobili ad uso abitativo e/o relative pertinenze (requisito oggettivo);

3) le cessioni devono essere soggette ad imposta di registro senza applicazione dell’IVA (requisito oggettivo).

Il prezzo valore può trovare applicazione anche agli acquisiti operati in sede di espropriazione forzata al pubblico incanto ed all’asta pubblica (Corte Cost. 23. 1. 2014 n. 6; Cass. 13033/2017).

Coloro che sono interessati ad avvalersi dell’agevolazione del “prezzo- valore” nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari, devono comunicare tale opzione al Professionista Delegato alla vendita dell’immobile pignorato, anticipando tale volontà in sede di presentazione dell’offerta, oppure, al più tardi, successivamente all’aggiudicazione dell’immobile, ma prima che il Professionista Delegato:

1) Provveda alla quantificazione delle spese di trasferimento a carico del medesimo aggiudicatario;

2) Richieda all’Agenzia delle Entrate territorialmente competente, un parere preventivo in merito alla corretta tassazione del decreto di trasferimento.

Anche nel decreto di trasferimento a firma del Giudice dell’Esecuzione, ma redatto in bozza dal Professionista Delegato, occorre dare informativa in merito all’agevolazione del prezzo valore invocata dall’aggiudicatario.

In tale contesto normativo è intervenuto l’art. 1 co. 497, della L. 23. 12. 2005 n. 266, che ha introdotto, a decorrere dall’1. 1. 2006, una deroga al suddetto criterio generale di determinazione della base imponibile nell’ambito  dei trasferimenti immobiliari, stabilendo che, in presenza di determinati requisiti (soggettivi e oggettivi) e di specifiche condizioni, la base imponibile, ai fini dell’imposta di registro, debba essere costituita dal “valore catastale” (c. d. “prezzo- valore”), indipendentemente dal corrispettivo pattuito riportato nel contratto di compravendita.

Con risoluzione n. 102/E del 17. 5. 2007, l’Agenzia delle Entrate aveva sostenuto che il sistema del “prezzo- valore” non si sarebbe potuto applicare nell’ambito dei trasferimenti immobiliari a seguito di espropriazione forzata e, in generale, per i trasferimenti coattivi, in quanto per tali trasferimenti la base imponibile doveva essere determinata con riferimento al prezzo di aggiudicazione (in caso di espropriazione forzata) ovvero all’indennizzo riconosciuto (per i trasferimento coattivi) così come prescritto rispettivamente dall’art. 44, co. 1 e co. 2, del TUR.

L’applicabilità del sistema del “prezzo valore” ai trasferimenti posti in essere in sede di espropriazione forzata e di pubblico incanto, è stato successivamente oggetto di esame da parte della Corte Costituzionale che, con la sentenza n. 6 del 23. 1. 2014, ha ritenuto incostituzionale la norma sul “prezzo- valore” nella parte in cui non prevede la facoltà di applicare tale metodo di determinazione della base imponibile delle imposte d’atto, in presenza delle condizioni di legge, anche in caso di acquisto effettuato in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto.

I principi sanciti dalla Corte Costituzionale sono stati poi successivamente recepiti dalla medesima Agenzia delle Entrate con la C. M. 2/E del 21. 2. 2014.

Recentemente, la Giurisprudenza Tributaria di Merito (CTP 26. 7. 2018 n. 3476) ha affermato che di un immobile ad uso abitativo nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare (procedimento endoesecutivo di divisione), purché sussistano i presupposti stabiliti dalla norma  per l’applicazione di detta regola, permettendo così all’assegnatario del fabbricato abitativo di pagare le imposte di registrazione del decreto di assegnazione sulla rendita catastale rivalutata, e non già sul valore di assegnazione del bene indicato nel decreto).

Esiti del decreto di trasferimento

Una volta emanato con tutte le specificazioni evidenziate nei precedenti paragrafi, il decreto può essere rettificato ed integrato purché non vi sia alcuna controversia in ordine alla identificazione del bene trasferito (in tal senso, Cass. n. 7749/1992).

Il decreto, inoltre, può essere modificato fino a quando non ha avuto esecuzione. Ondivago l’orientamento circa l’esatta indicazione del momento a partire del quale decorre l’esecuzione: Secondo una prima impostazione l’esecuzione si configura a decorrere dalla trascrizione del decreto presso i Pubblici Registri Immobiliari, mentre secondo un diverso orientamento il momento in cui il decreto ha avuto esecuzione, decorre dal momento del deposito in cancelleria, ovvero, dal momento in cui venga registrato.

Correzione di errori materiali

Come per le ordinanze del giudice dell’esecuzione, anche per il decreto di trasferimento si ritiene applicabile il procedimento di correzione di errore materiale (art. 287 e ss. c. p. c). Sicché sempre che ne ricorrano e presupposti, e cioè che sia ravvisabile un errore materiale, una omissione od un errore di calcolo, potranno essere rettificati gli elementi del decreto che ne risultano inficiati; è il caso, ad esempio, dei dati identificativi dell’immobile o dei soggetti interessati (debitore esecutato e aggiudicatario), nonché gli estremi delle iscrizioni o trascrizioni travolte a seguito del trasferimento.

In questo modo, potrà essere disposta la cancellazione delle formalità (pignoramenti e ipoteche) successive alla trascrizione del pignoramento, che normalmente non risultano dalla documentazione depositata dal creditore procedente ai sensi dell’art. 567 c. p. c.

E’ stata infine riconosciuta, al debitore esecutato, la possibilità di impugnare con azione di nullità ordinaria il decreto di trasferimento, pur dopo la conclusione del processo esecutivo, in presenza di collusione tra l’aggiudicatario ed il creditore procedente, se il vizio dell’azione o del processo esecutivo, è stato fatto valere opponendosi ai sensi degli artt. 615 o 617 c. p. c.

Normativa Edilizia e Urbanistica

In merito alla questione relativa alla rilevanza in materia urbanistico- edilizia, la disciplina è regolata dall’art. 46 del D. P. R. 380/2001.

La norma dispone che gli atti tra i vivi stipulati in forma pubblica o privata ed aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici o loro parti, la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove non siano indicati per esteso gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. La nullità non inficia, però, gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari sia individuali che concorsuali (comma 5): si prevede che, nei casi in cui si trovi in condizione per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, l’aggiudicatario, ha la facoltà di presentare domanda di sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità.

La sanzione di incommerciabilità, prevista generalmente per gli immobili abusivi, non si estende alle ipotesi in cui si debba procedere alla vendita forzata.

Opposizione al decreto di trasferimento

L’art. 591 bis, settimo comma c. p. c. stabilisce che, avverso il decreto di trasferimento emesso dal G. E. a seguito all’esito di una procedura delegata, è esperibile l’opposizione di cui all’art. 617 c. p. c. . Il termine dell’opposizione decorre  dalla legale conoscenza dell’atto e non dal suo deposito in cancelleria.

La Giurisprudenza (cfr. Trib. Roma 23. 12. 2005; in dottrina, FONTANA, Le procedure esecutive dopo la riforma: le vendite immobiliari, Milano 2007, 320) ha rilevato che è onere del debitore esecutato rilevare l’erronea indicazione dei dati catastali del decreto di trasferimento e chiederne la rettifica, in quanto soggetto a ricevere tutti gli atti della procedura.

La stabilità della vendita coattiva.

La vendita coattiva gode di particolari privilegi che ne garantiscono un’apprezzabile stabilità, sia pure non priva di eccezioni:

Alla vendita coattiva non si applica, ex art. 2922 c. c. la disciplina della garanzia per vizi di cui agli artt. 1490 Cod. civ. e ss. : è anche in ragione di tale limitazione per l’acquirente in via coattiva - che non potrà mai lamentare la presenza di vizi occulti- che viene di prassi abbattuto il prezzo di stima.

La esenzione non si applica però all’ipotesi di aliud pro alio, rispetto alla quale l’aggiudicatario rimane garantito dal procedente:

l’esclusione della garanzia per vizi della cosa, stabilita dall’art. 2922, comma 1, c. c. in riferimento alla vendita forzata compiuta nell’ambito dei procedimenti esecutivi, applicabile anche alla vendita disposta in sede di liquidazione dell’attivo fallimentare, opera per le fattispecie previste negli artt. 1490, 1491, 1492, 1493, 1494, 1495, 1496, 1497 c. c. , cioè per i casi di vizi o di mancanza di qualità della cosa venduta, ma non riguarda l’ipotesi di vendita di “aliud pro alio”, configurabile quando il bene aggiudicato appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nell’ordinanza di vendita, ovvero manchi delle qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico- sociale, oppure quando risulti compromessa la destinazione del bene stesso all’uso che, preso in considerazione da detta ordinanza, abbia costituito elemento determinante per l’offerta di acquisto(Cass. civ. Sez. I, 14. 10. 2010, n. 21249).

“Nelle ipotesi di vendita forzata di aliud pro alio è possibile ravvisare un vizio incidente in modo decisivo nella formazione del consenso sull’oggetto della vendita che perciò, è assimilabile ai vizi previsti negli articoli da 1427 a 1429 c. c. , con la conseguenza che, in tali ipotesi, detto vizio è idoneo a determinare l’invalidità della vendita previo esperimento dell’azione di annullamento dalla parte nel cui interesse è stabilito dalla legge”. (Cass. civ. Sez. II, 11. 11. 2008 n. 26953).

La esenzione per vizi non si applica nemmeno alla fattispecie disciplinata dall’art. 1489 c. c. ovvero alla presenza sul bene trasferito di oneri o diritti reali non apparenti che ne diminuiscano il godimento: in questo caso l’acquirente può domandare o la risoluzione del contratto, o la riduzione del prezzo versato. Tale norma è stata dichiarata applicabile alla vendita coattiva:

in tema di esecuzione per espropriazione forzata, qualora l’immobile aggiudicato risulti gravato da diritti reali non apparenti, né indicati negli atti della procedura, senza che l’aggiudicatario sia a conoscenza della situazione reale, deve riconoscersi a questo non il diritto a far valere la garanzia per evizione, limitata al solo diritto di proprietà, ma a far valere le garanzie di cui all’art. 1489 c. c. secondo le regole comuni, tenuto conto che tali regole incontrano una deroga nella vendita forzata solo con riguardo alla garanzia per vizi, esclusa dall’art. 2922, primo comma, c. c. (Cass. civ. Sez. III, 13. 5. 2003, n. 7294).

Di conseguenza, è indispensabile che il perito accerti e dia conto chiaramente in perizia dell’esistenza di diritti reali opponibili al pignorante, e per esso all’aggiudicatario, che se ne tenga conto nella valutazione del prezzo di stima e che tale circostanza sia resa nota in avviso di vendita: allo scopo di rendere edotto l’aggiudicatario e di impedire che egli in seguito possa far valere la garanzia ex art. 1489 c. c.

Medesimo ragionamento per la presenza di oneri reali, quali le spese condominiali che gravano sull’acquirente nei limiti temporali fissati dall’art. 63 disp. Att. cc.

La presenza di irregolarità urbanistiche e difformità dell’immobile rispetto al provvedimento autorizzativo alla costruzione costituisce  presupposto per la efficacia della garanzia in commento; la Suprema Corte ha affermato che:

“in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene trova applicazione l’art. 1489 c. c. in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque non sia conosciuta dal compratore nel tempo dell’acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P. A. (adizione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell’immobile in mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all’acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo”. (Cass. civ. 28. 2. 2007, n. 4786; Cass. civ. 23. 10. 1991 n. 11218).

E’ quindi parimenti essenziale che il perito verifichi, segnali e valuti in perizia la presenza di abusi edilizi, sanabili o meno (come peraltro previsto dal nuovo art. 173- bis disp. Att. c. p. c. ) sia al fine di correttamente stimare il prezzo di vendita sia al fine di rendere edotti gli interessati.

Non consente l’applicazione dell’art. 1489 c. c. l’esistenza di vincoli paesaggistici inseriti nel P. R. G. :

“ I vincoli paesaggistici, inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati nelle forme previste hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia “erga omnes”, come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché i vincoli in tal modo imposti, a differenza di quelli inseriti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull’immobile, secondo l’art. 1489 c. c. e non sono conseguentemente invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto. (Cass. civ. Sez. II,   23. 2. 2012, n. 2737).

Ai sensi dell’art. 2929 c. c. la nullità degli atti che hanno preceduto la vendita o l’assegnazione: non ha effetto riguardo all’acquirente o all’assegnatario fatta eccezione che per i casi di collusione con il procedente.

Il trasferimento eseguito in forza dell’espropriazione coattiva rimane pertanto stabile nonostante i vizi che possano avere afflitto gli atti esecutivi antecedenti la vendita.

Da segnalare la recente sentenza della S. C. Ud. 25. 9. 2012 – Pubbl. 28. 11. 2012 – Racc. Gen. 21110/12:

il sopravvenuto accertamento dell’inesistenza di un titolo idoneo a giustificare l’esercizio dell’azione esecutiva non fa venir meno l’acquisto dell’immobile pignorato, che sia stato compiuto dal terzo nel corso della procedura espropriativa in conformità alle regole che disciplinano lo svolgimento della procedura, salvo che sia dimostrata  la collusione del terzo col creditore procedente, fermo restando il diritto dell’esecutato di far proprio il ricavato della vendita e di agire per il risarcimento dell’eventuale danno nei confronti di chi, agendo senza la normale prudenza, abbia dato corso al procedimento esecutivo in difetto di un titolo idoneo”.

La salvezza del diritto dell’acquirente non opera ex art. 619 c. p. c. : nel caso di vittorioso esperimento da parte di un terzo che rivendichi la proprietà del bene a seguito dell’opposizione ex art. 619 c. p. c. : in tal caso avrebbe prevalenza il titolo di acquisto a non domino del terzo.

Custodia e la liberazione dell’immobile pignorato

Modifiche del codice di procedura civile in materia di esecuzione forzata apportare dalla Legge n. 11. 2. 2019 n. 12.

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Fra le novità sono state apportate in tema di custodia delle cose soggette ad esecuzione forzata, è stato sostituito l’art. 560 c. p. c. secondo cui la custodia dei beni pignorati spetta, ai sensi dell’art. 559 c. p. c. , al debitore o ad un custode nominato su istanza del creditore pignorante o di un creditore.

Contrariamente alla formulazione ante conversione (a mente della quale il giudice dell’esecuzione poteva posticipare il rilascio ove il debitore avesse crediti certificati verso la P. A. ), è stabilito che il giudice non disponga mai il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento, se l’immobile è abitato dal debitore o dai suoi familiari (fuori dai casi previsti al co. 6 dello stesso articolo).

In particolare, il nuovo art. 560 c. p. c. prevede che:

- il debitore e i familiari conviventi mantengano il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze fino al decreto di trasferimento;

- il debitore debba consentire la visita dell’immobile da parte di potenziali acquirenti, secondo le modalità stabilite nell’ordinanza di cui all’art. 569 c. p. c. .

Vengono, però, espressamente individuate talune fattispecie al ricorrere delle quali il giudice dell’esecuzione può comunque ordinare la liberazione dell’immobile. Nello specifico, a norma dell’art. art. 560, co. 6, c. p. c. , il giudice ordina la liberazione dell’immobile, prima dell’adozione del decreto di trasferimento quando:

- è ostacolato il diritto di visita;

- l’immobile non è adeguatamente tutelato e mantenuto in buono stato di conservazione per colpa o dolo del debitore o di membri della famiglia (sulle modalità di conservazione dell’immobile vigila il custode);

- il debitore viola altri obblighi che la legge pone a suo carico;

- l’immobile non è abitato dal debitore o dal suo nucleo familiare.

- Il debitore non può dare in locazione l’immobile, salvo che sia autorizzato dal giudice dell’esecuzione.

Pertanto, al di fuori dei casi in cui il giudice ordina la liberazione dell’immobile per le ragioni sopraelencate, il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento se l’immobile è abitato dal debitore o dai suoi familiari.

Le disposizioni che innovano le norme del codice di procedura civile non si applicano alle esecuzioni iniziate anteriormente al 13. 2. 2019

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Le ultime novità apportate dalla Legge n. 24. 4. 2020 n. 27 – Art. 54- ter  in materia di sospensione delle procedute esecutive immobiliari.

Il perimetro applicativo dell’arresto delle procedure voluto dall’art. 54- Ter.

Per quanto il tenore testuale in specie, l’utilizzo della preposizione “per”

possa suscitare dubbi sulla praticabilità nell’arco temporale previsto dalla

legge anche di atti di pignoramento, è ben noto, che è il pignoramento a

scandire il primo atto della sequela procedimentale, evincibile in modo

inequivoco, dal disposto dell’art. 491 c. p. c. secondo cui “salva l’ipotesi

prevista dall’art. 502 c. p. c. ” l’espropriazione forzata si inizia con il

pignoramento”.

A mio avviso il legislatore ha guardato al processo già in itinere e ne ha frenato

l’ulteriore corso. Dal che consegue che il creditore sèguiti ad essere pienamente

legittimato ad effettuare la notifica del pignoramento immobiliare, rappresentando

questa il viatico per guadagnare gli effetti di cui agli artt. 2913 e ss. c. c. assicurando i

beni alla garanzia dei creditori e neutralizzando l’incidenza degli atti di disposizione

giuridica pregiudizievoli nei riguardi di costoro.

A conforto delle sovrastanti affermazioni, va richiamato il principio giurisprudenziale,

secondo cui, poiché nel procedimento esecutivo è il pignoramento che pone il

vincolo di devoluzione effettiva del patrimonio del debitore al soddisfacimento de

creditore, in tale momento si cristallizza la situazione giuridica opponibile ai creditori

pignoranti e ai terzi che dall’esecuzione forzata acquisiscono diritti (Cass. 20. 4. 1982

n. 2462).

Sempre ad adiuvandum, appare utile il riferimento all’interpretazione dell’art. 560

c. p. c. (come peraltro risultante dalla novella del 2019) ove pur si dà rilievo alla

circostanza che il debitore risieda con la propria famiglia nell’immobile pignorato che

è stato interpretato da una autorevole dottrina nel senso che il momento da

considerare per  identificare l’immobile come casa di abitazione del debitore

coincide con la notifica dell’atto di pignoramento, con la conseguenza che sono

irrilevanti eventuali trasferimenti di residenza anagrafica o effettiva dell’esecutato

successivi alla ricezione dell’atto iniziale della procedura.

Su queste premesse sono gli atti della sequenza procedimentale successivi alla

notifica in parola a rimanere interdetti al creditore, nel contesto di un processo

sostanzialmente ibernato.

Comunque è bene precisare che durante la sospensione le uniche attività ammesse

sono quelle relative alla custodia del bene staggito. Nel periodo di sospensione non

è  inibito né al creditore procedente di porre in essere gli adempimenti di cui è

onerato (quali, il deposito dell’istanza di vendita, della documentazione ipocatastale

e delle relative integrazioni), né ad altri creditori di spiegare intervento nella

procedura esecutiva sospesa. Il debitore, potrà proporre istanza di conversione,

La fase liquidatoria  e distributiva alla luce dell’art. 54- ter .

La  mera lettura del dato formale, condurrebbe a ritenere incluse nel recinto della

sospensione anche le procedure esecutive nelle quali, la liquidazione del bene, sia

giunta al suo epilogo.

Si tratta di un’opzione che contraddice alla ratio stessa della sospensione voluta dal

legislatore che è presidio a tutela del debitore fragile, ma non omissione integrale ed

arbitraria degli interessi di quest’ultimo e dei suoi creditori.

Con ogni evidenza, l’art. 54- ter in commento risponde alla finalità di fermare

provvisoriamente la fase liquidatoria del bene per la ricaduta esiziale che essa

avrebbe in un contesto economico- sociale già fortemente depresso. In questa

prospettiva, la depressione non dev’essere incentivata, ma mitigata.

Ciò implica che la distribuzione del ricavato sia da preservare, non pregiudicando gli

interessi a quest’ultimo addirittura il contrario.

Allorché l’immobile pignorato sia stato trasferito ad altro proprietario per effetto della

vendita coattiva, il debitore esecutato non ricaverebbe alcun vantaggio dalla

sospensione a fronte dell’inevitabile (ed ingiustificato) pregiudizio subito dai creditori

in ragione del differimento dei tempi di riparto.

Dopo il decreto di trasferimento, la battuta d’arresto processuale non ha più una

 

congrua ragione d’essere, posto il procedimento non ha più ad oggetto l’abitazione

principale del debitore (come vuole l’art. 54- ter), bensì il denaro versato

dall’aggiudicatario.

Inoltre la stabilità della singola aggiudicazione significa stabilità del sistema della

vendita forzata e per essa della economia nazionale, con riferimento all’aspetto della

tutela del credito e del c. d. credit recovery, pertanto, la tutela del singolo acquisto

dell’aggiudicatario significa tutela dell’intero sistema dell’esecuzione forzata. Sul

punto, si richiama un passaggio motivazionale della sentenza n. 3709 del

08. 02. 2019 : < < il favor legis di cui gode l’aggiudicatario, anche provvisorio, non

trova la propria giustificazione nella esigenza di tutela di una posizione giuridica

individuale, bensì nell’interesse - di matrice pubblicistica - alla stabilità degli effetti

delle vendite giudiziarie, quale momento essenziale per non disincentivare la

partecipazione alle aste e quindi per garantire la fruttuosità delle stesse, in ossequio

al principio costituzionale di ragionevole durata del processo > > ;

Infatti, appare ormai radicato nel sistema del processo esecutivo, il principio della

intangibilità della aggiudicazione (anche provvisoria) e la salvezza dell’acquisto

dell’aggiudicatario; in proposito, si richiamano alcune declinazioni concrete della

tutela dell’aggiudicatario:

a) Rispetto alla  mancanza delle condizioni dell’azione ( SU 21110 2012);

b) Rispetto ai vizi degli atti esecutivi, con la distinzione tra vizio antecedente la

vendita ( di cui all’art. 2929 c. c. ) e vizio proprio del subprocedimento di vendita;

c) Rispetto alla estinzione /chiusura del procedimento di espropriazione (art. 632,

secondo comma, c. p. c. e 187 bis disp. att. c. p. c. );

d) Rispetto ad altri eventi «esterni» al procedimento di espropriazione (si pensi per

esempio alle misure antimafia e misure reali in generale).

Con riferimento poi al principio della intangibilità della aggiudicazione (anche

provvisoria) e la salvezza dell’acquisto dell’aggiudicatario, nel nostro ordinamento si

rinvengono diversi indici normativi cui ancorare il principio dell’intangibilità

dell’aggiudicazione e per esso, la salvezza dell’acquisto dell’aggiudicatario. In via

immediata si citano: l’art. 2929 c. c. («La nullità degli atti esecutivi che hanno

preceduto la vendita o l'assegnazione non ha effetto riguardo all'acquirente o

all'assegnatario, salvo il caso di collusione con il creditore procedente. Gli altri

creditori non sono in nessun caso tenuti a restituire quanto hanno ricevuto per effetto

dell'esecuzione. »); l’art. 632, secondo comma, c. p. c. («Se l'estinzione del processo

esecutivo si verifica prima dell'aggiudicazione o dell'assegnazione, essa rende

inefficaci gli atti compiuti; se avviene dopo l'aggiudicazione o l'assegnazione, la

somma ricavata è consegnata al debitore. »); l’art. 187 bis disp. att. c. p. c. («In ogni

caso di estinzione o di chiusura anticipata del processo esecutivo avvenuta dopo

l'aggiudicazione, anche provvisoria, o l'assegnazione, restano fermi nei confronti dei

terzi aggiudicatari o assegnatari, in forza dell'articolo 632, secondo comma, del

codice, gli effetti di tali atti. Dopo il compimento degli stessi atti, l'istanza di cui

all'articolo 495 del codice non è più procedibile»); l’art. 18 L. F. («Se il fallimento è

revocato, restano salvi gli effetti degli atti legalmente compiuti dagli organi della

procedura»);

Per completezza di analisi, in buona sostanza, ai fini interpretativi dell’art. 54- ter, per

evitare dunque un ulteriore degrado del ben staggito, la norma prevede solo la fase

liquidatoria “almeno fino al trasferimento del bene”; ciò implica che la distribuzione

del ricavato sia da preservare, non pregiudicando essa il debitore, ma nuocendo a

quest’ultimo addirittura il contrario”.

Pertanto, la sospensione non produrrà i suoi effetti se la procedura esecutiva è

giunta alla fase di aggiudicazione del bene; invero, in tale fase, per il rispetto del

terzo aggiudicatario e per la ragion d’essere dell’art. 54- ter, non si avrà alcun arresto

dell’iter esecutivo allorquando l’immobile pignorato, sia stato già trasferito ad altro

proprietario per effetto della vendita coattiva, anche perché il debitore esecutato non

avrebbe, in tal caso, alcun beneficio dalla sospensione, mentre questo

comporterebbe un pregiudizio ingiustificato per i creditori in ragione del differimento

del riparto.

Per effetto dopo il decreto di trasferimento, il blocco processuale non ha più utilità,

posto che il procedimento non ha più ad oggetto l’abitazione principale del debitore

(come vuole l’art. 54- ter), ma il danaro dall’aggiudicatario.

Natura ed effetti del provvedimento di sospensione

Provenendo dalla volontà del legislatore, la fattispecie delineata dall’art. 54- ter è

immediatamente evocativa della sospensione dell’esecuzione disposta dalla legge

prevista, quale la categoria generale, dell’art. 623 c. p. c.

A mio avviso, la strada che potrebbe ritenersi imposta dalla riserva del

provvedimento di sospensione al giudice dell’esecuzione (che va ascritto non un

effetto costitutivi ma dichiarativo), anche in caso di delega al professionista al

compimento delle operazioni di vendita  è la seguente: istanza del debitore,

soggetto interessato al beneficio, proposta nelle forme tipicamente disegnate dall’art.

486 c. p. c. instaurazione del contraddittorio on le altre parti con fissazione di apposita

udienza di comparizione (allo stato, con una delle modalità di cui all’art. 83, lett. f) e

h)  del d. l. n. 18 del 2020; adozione del provvedimento in forma di ordinanza,

suscettibile di “impugnazione” con opposizione agli atti esecutivi.

Riflessioni conclusive

Non vi è dubbio però che l’art. 54- ter rappresenta una provvedimento contingente in

qualche modo giustificato da un evento di natura mondiale, sono stati preceduti da

una serie di interventi legislativi che hanno riguardato in maniera specifica il settore

delle esecuzioni immobiliari con l’effetto di interrompere il ciclo virtuoso che esta

stato intrapreso. Le semplificazioni introdotte con le riforme del 2014- 2015- 2016 ed il

successivo intervento del CSM del novembre 2017, con l’emanazione della circolare

sulle buone prassi, avevano consentito una importante accelerazione dei tempi delle

procedure esecutive, stavano realizzando una significativa riduzione dei tempi delle

procedure e di smaltimento dell’arretrato pendente.

Poi sono arrivati i provvedimenti del febbraio 2019 ed il successivo del febbraio 2020

che, modificando l’art. 560 del c. p. c. ed eliminando la possibilità di emissione

dell’ordine di eliminazione dell’immobile creeranno nel momento di effettiva

applicazione per le vendite esecutive immobiliari, un definitivo allontanamento dal

mercato libero che tanti magistrati, da anni, avevano auspicato che si raggiungesse.

Quindi mi trovo ad analizzare tre scenari ben diversi fra loro, il primo, assolutamente

transitorio, legato alla risposta disorganica che è stata data dall’emergenza

pandemica; il secondo, decisamente strutturale che riguarda il progressivo

miglioramento della gestione delle procedure esecutive; il terzo, più preoccupante

che sommando gli effetti delle modifiche alle norme e l’emergenza causata dalla

pandemia, rischia di far tornare indietro il sistema di oltre un quinquennio.

Per concludere, in queste mie brevi riflessioni, a mio modesto parere ho dovuto fare

appello alla disciplina fiscale per chiarire la portata e la sostanza della definizione

altrimenti sfuggente di “abitazione principale”, trattando  l’art. 54- ter alla luce della

natura e della funzione del pignoramento e i suoi effetti sostanziali acclusi nella

norma cardine dell’art. 2913 c. c.

Infine, come è purtroppo d’abitudine, l’espressione in precetto positivo dell’illustrato

scopo si è rivelata a dir poco infelice e lascia presagire l’insorgere di problemi

applicativi di non agevole soluzione.

Ultimi aggiornamenti

Con delibera del 4 giugno 2020, il Consiglio Superiore della Magistratura ha

approvato le linee guida sull’organizzazione del settore delle procedure esecutive e

concorsuali nella “fase 2” dell’emergenza COVID- 19. L’intervento, che si colloca

nell’ambito delle “buone prassi” promosse dal C. S. M. mediante l’istituzione di un

Osservatorio permanente per l’efficienza delle procedure esecutive, è

particolarmente opportuno, dato che la legislazione primaria non solo non ha dettato

specifiche disposizioni in materia esecutiva, ma ha addirittura lasciati liberi i tribunali

di procedere ciascuno nel modo ritenuto più opportuno, così favorendo l’insorgere di

prassi molto variegate sul territorio nazionale.

In questa seconda fase il CSM ritiene possibile, per non dire auspicabile, pur nel

rispetto delle prescrizioni connesse alle esigenze sanitarie, trattare le procedure

concorsuali e le procedure esecutive immobiliari, così da agevolare la loro

definizione e garantire la posizione del debitore.

per evitare che si prolunghi eccessivamente l'immobilizzazione delle risorse oggetto

delle procedure esecutive e concorsuali, con un ulteriore aggravio per la situazione

economica del Paese, è opportuno che si adottino le misure organizzative

necessarie a far sì che vengano immesse nel circuito economico le somme liquide

già realizzate e che, al contempo, venga garantita un'efficace ripresa dell'attività

liquidatoria, ove consentito dalla normativa, con modalità che tutelino in ogni caso

l'interesse convergente del debitore e dei creditori al corretto realizzo dei valori dei

beni.

 

A parere del CSM appare importante consentire la rapida definizione della fase

distributiva del ricavato, introducendo soluzioni organizzative che assicurino una

reale accelerazione, riattivare tempestivamente le operazioni liquidatorie, ove

consentito dalla legge e nel rispetto delle esigenze di sicurezza dei soggetti

interessati alle procedure, semplificare i procedimenti e realizzare, anche in questa

fase, un efficace e costante monitoraggio delle procedure, salvaguardando

trasparenza e competitività del mercato, incolumità individuale e salute pubblica.

I punti salienti su cui il C. S. M. ha posto l’accento sono:

- la celere distribuzione del ricavato già depositato sui libretti delle procedure

esecutive (c. d. Cash in Court), preferibilmente delegando al professionista anche la

fa se della approvazione del progetto di distribuzione e utilizzando, ove possibile,

modalità telematiche per la gestione dei mandati di pagamento;

-   una più oculata gestione della sospensione delle procedure esecutive aventi ad

oggetto la “abitazione principale” del debitore, da attuarsi anche mediante la nomina

immediata di un custode o allo scopo di accertare la reale situazione occupativa del

bene;

-   la prosecuzione di tutte le altre procedure esecutive, con la fissazione dell’udienza

per l’autorizzazione alla vendita ex 569 c. p. c. , evitando un rallentamento del ruolo,

che comunque dovrà essere recuperato dopo il 31 luglio 2020;

- l’adozione di modalità di vendite telematiche pure, sincrone o asincrone, anche per

le procedure per le quali si era inizialmente previsto diversamente; le vendite non

telematiche ovvero quelle con modalità telematiche miste sono decisamente

sconsigliate (l’opportunità di ricorrere alle stesse dovrà essere valutata con

“particolarissima attenzione”).

 

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G I U R I S P R U D E N Z A

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Tribunale Lecce 08 novembre 2016 - Est. Errede.

Opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c. p. c. - Nullità derivata del decreto di trasferimento - Vizio della perizia di stima - Limiti della opposizione - Tardività - Inammissibilità

L'opposizione agli atti esecutivi promossa dal debitore ex art. 617 c. p. c. contro il decreto di trasferimento per una nullità derivata dalla perizia di stima, deve ritenersi inammissibile per tardività, dovendo al più il debitore opporsi - nel termine di legge - all'ordinanza di vendita del G. E. , che richiama in premessa la Relazione di Consulenza Tecnica ritenuta dall'opponente viziata.

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Mancato versamento del saldo prezzo di aggiudicazione e condanna al pagamento della differenza ai sensi dell’art. 587 co. II c. p. c.

Tribunale Mantova, 11 Maggio 2020. Est. Bernardi.

Espropriazione immobiliare – Mancato pagamento del saldo del prezzo di aggiudicazione – Condanna al pagamento della differenza ai sensi dell’art. 587 co. II c. p. c. – Ulteriore incanto – Necessità

In caso di mancato pagamento del saldo del prezzo di aggiudicazione, non può essere emesso il decreto di condanna previsto dall’art. 587 II co. c. p. c. ove non si sia tenuto un successivo incanto con realizzazione di un prezzo inferiore rispetto a quello della aggiudicazione precedente (nel caso di specie la procedura era stata dichiarata estinta ex art. 164 bis disp. att. c. p. c. ).

TRIBUNALE di MANTOVA

Seconda Sezione civile

Il giudice dell’esecuzione

- letto il ricorso presentato, ex art. 587 II co. c. p. c. , da V. s. r. l. nell’ambito della procedura esecutiva immobiliare n. 191/2017;

- osservato che per l’emanazione del decreto di condanna previsto da tale disposizione occorre che l’importo ricavato dal nuovo incanto risulti inferiore al prezzo di quello precedente;

- rilevato che, come evidenziato dalla stessa società ricorrente, con provvedimento emesso dal G. E. in data 14- 1- 2020 è stata disposta la chiusura anticipata della procedura ai sensi dell’art. 164 bis disp. att. c. p. c. in relazione al cespite oggetto della presente istanza;

- considerato pertanto che non si è tenuto un successivo incanto sicché non è possibile determinare la differenza di prezzo e quindi l’importo oggetto di condanna;

p. t. m.

rigetta il ricorso.

Si comunichi.

Mantova, 11 maggio 2020.

Il giudice dell’esecuzione

dott. Mauro P. Bernardi

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Espropriazione relativa a crediti fondiari ex art. 41 TUB e mancato pagamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario

Cassazione civile, sez. VI, 09 Agosto 2018, n. 20702. Est. Vincenti.

Espropriazione relativa a crediti fondiari ex art. 41 del d. lgs. n. 385 del 1993 - Mancato pagamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario - Conseguenze - Accollo - Efficacia subordinata al decreto di trasferimento - Conseguenze - Fattispecie


In tema di espropriazione relativa a crediti fondiari di cui all'art. 41, d. lgs. n. 385 del 1993, l'efficacia del contratto di accollo del mutuo intervenuto tra la banca e l'aggiudicatario è subordinata al decreto di trasferimento di cui all'art. 586 c. p. c. con la conseguenza che, nel caso in cui esso non sia stato emesso, le parti possono accordarsi per sciogliere detto contratto per mutuo dissenso e legittimare la restituzione della somma in favore dell'aggiudicatario decaduto. (In applicazione del principio, la S. C. ha confermato la sentenza del Tribunale di rigetto dell'opposizione agli atti esecutivi promossa avverso il provvedimento con cui il giudice dell'esecuzione aveva ordinato al creditore fondiario la restituzione delle somme versate dalla aggiudicataria provvisoria, poi dichiarata decaduta, per essere scaduti i termini di pagamento del prezzo).

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Il termine per il versamento del saldo del prezzo da parte dell'aggiudicatario del bene staggito è perentorio e non prorogabile

Cassazione civile, sez. III, 10 Dicembre 2019, n. 32136. Pres. De Stefano. Est. Rossetti.

Espropriazione immobiliare - Aggiudicazione - Termine per il versamento del saldo prezzo - Perentorietà - Fondamento


In tema di espropriazione immobiliare, il termine per il versamento del saldo del prezzo da parte dell'aggiudicatario del bene staggito va considerato perentorio e non prorogabile, attesa la necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, da ritenersi di importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere - per l'intero sviluppo della vendita forzata - l'uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l'affidamento di ognuno di loro sull'una e sull'altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte.

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SI PROPONE  UN FORMULARIO DI DECRETO DI TRASFERIMENTO

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TRIBUNALE DI…….

ESECUZIONE IMMOBILIARE N……

GIUDICE DELL’ESECUZIONE: DOTT…….

PROFESSIONISTA DELEGATO: AVV……. .

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DECRETO DI TRASFERIMENTO

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IL GIUDICE DELL’ESECUZIONE

- Vista la procedura esecutiva immobiliare iscritta al n…. . Reg. Es.

PROMOSSA DA

BANCA……

CONTRO

NOME ESECUTATO

con atto di pignoramento trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ancona con formalità del 7/3/2011 N……  R. G. e N……  R. P. ;

- visto il verbale di aggiudicazione redatto dal professionista delegato ai sensi della L. 302/98 e successive modifiche ed integrazioni, Avv……, in data 17 gennaio 2014, con il quale veniva aggiudicato il bene immobile più avanti descritto;

- rilevato che l’aggiudicatario, nei termini di cui all’avviso di vendita, ha depositato l’intero prezzo di acquisto, come da ricevuta di saldo prezzo agli atti rilasciata in data 8 marzo 2014;

- che pertanto esistono le condizioni di legge affinché si possa decretare il trasferimento dell’immobile e disporre altresì la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni ipotecarie gravanti sull’immobile stesso;

P. Q. M.

Visto l’art. 586 c. p. c.

TRASFERISCE

in piena proprietà al sig…… nato a……. ….   il giorno 10/11/1959, residente a…… C. F……. ,    il bene immobile di seguito descritto di proprietà di……. nato a……. il……  C. F…. .   nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, al prezzo di aggiudicazione di euro…. . ,  oltre imposte e spese di trasferimento alle condizioni tutte di cui all’avviso di vendita in data 11/11/2013.

DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE

L’immobile è sito nel Comune di……. in via……. . . Il bene, così come sotto descritto, risulta in atti di proprietà esclusiva del debitore esecutato.

Unità immobiliare (A/3) distinta al Catasto Fabbricati del Comune di……. . al Foglio 5, Part. 783, Sub 3 e 4, classe 1, consistenza 11, 5 vani:

L’immobile, ubicato in via……. . a ………. , rappresenta la parte preponderante di un edificio su due piani edificato intorno agli anni ’40, con degli interventi di adeguamento effettuati nell’anno 2005. L’accesso, superati due gradini, è diretto su via…. . L’immobile, in generale, si trova in condizioni di normale conservazione strutturale, riferibile alle modalità̀ costruttive originali.

Planimetricamente il manufatto si sviluppa perpendicolarmente alla via di accesso e si articola su due piani sfruttando il dislivello esistente. Sul retro è presente, fruibile da entrambi i piani, una corte scoperta da cui si accede ad un piccolo vano di sgombero.

Al piano terra sono presenti un ingresso, un corridoio, un vano scale, un bagno, un vano servizio, una cucina ed un’ampia sala con accesso all’esterno. Al primo piano ci sono due camere, un vano multiuso, un bagno, un vano di servizio ed uno studio da cui si accede anche, scendendo alcuni gradini, alla corte interna e alla piccola pertinenza a sgombero sopra detta.

L’immobile ha una superficie di circa mq. 155, 00, con un’altezza media utile di circa m. 3, 00. La pertinenza a sgombero ha invece una superficie di mq. 7, 00 ed un’altezza di circa m. 2, 00. La corte interna ha infine una superficie di mq. 60, 00.

Dalla relazione peritale si evince che lo stato di manutenzione dell’immobile è complessivamente accettabile, ma comunque carente di manutenzione ordinaria: l’impianto elettrico è sottotraccia, l’impianto idrico sanitario adeguato e l’impianto di riscaldamento è autonomo ed a metano.

Il C. T. U. dichiara di aver svolto le verifiche urbanistiche e di irregolarità, ai sensi della legge 47/85 e successive integrazioni, visionate presso l’ U. T. comunale.

Il CTU dichiara che l’immobile è stato costruito intorno agli anni ’40, pertanto la costruzione è antecedente l’anno 1967 e non necessita di permesso di costruzione.

ORDINA

al  Sig. Conservatore dei Registri Immobiliari di provvedere alla cancellazione delle iscrizioni e delle trascrizioni di seguito indicate e comunque di tutte quelle relative al bene immobile trasferito e connesse alla procedura esecutiva, esonerandolo da ogni responsabilità al riguardo:

- pignoramento trascritto in data…. . al n……. R. P. a favore di Banca…. . contro……. . ;

- ipoteca volontaria per euro a favore di Banca……. Contro……. . , iscritta in data…… al n. 2096 R. P. ;

- ipoteca volontaria per euro a favore di Banca………. . contro……. , iscritta in data……. al n. 2285 R. P. ;

INGIUNGE

al  debitore esecutato, o a chi per esso, di rilasciare gli immobili sopra descritti nella piena disponibilità degli acquirenti,

Il presente trasferimento non/o è soggetto ad IVA

Ancona………………

Il Giudice dell’Esecuzione dott.

Il Funzionario Giudiziario………………………….

Ancona, 5. 7. 2020

Avv. Romualdo Picozzi

Decreto Di Trasferimento

Profili generali

La fase della vendita immobiliare si conclude con l’emanazione del decreto di trasferimento, art. 586 c. p. c. ai sensi di quanto previsto dall’art. 591 bis, settimo comma, c. p. c. avvenuto il versamento del saldo prezzo, il Delegato predispone la bozza del decreto di trasferimento, previa verifica che tale versamento sia avvenuto nel termine e secondo le modalità sancite nell’ordinanza e nell’avviso di vendita (art. 574, primo comma, c. p. c. ; art. 585 c. p. c. ) e la trasmette al Giudice dell’Esecuzione (di seguito, per brevità: G. E. ) per l’approvazione e la firma.

In modo simmetrico, il Delegato provvede alla predisposizione ed al deposito del decreto di trasferimento in caso sia avvenuta l’assegnazione del bene ad un creditore e sia stato versato l’eventuale conguaglio nel termine fissato dal provvedimento di assegnazione (art. 590 c. p. c. ).

L’articolo 587 c. p. c. stabilisce che all’esito della vendita, la quale può

essere disposta con le modalità dell’incanto o senza incanto, se il

saldo del prezzo non è depositato nel termine e con le modalità

stabilite nell’ordinanza di assegnazione, il giudice dell’esecuzione

dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della

cauzione a titolo di multa, disponendo un nuovo incanto a norma

degli articoli 576 e seguenti dello stesso codice di rito.

Se il prezzo che si ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta

inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario

inadempiente è tenuto anche al pagamento della differenza,

dovendosi precisare al riguardo che la decadenza viene dichiarata

dal giudice d’ufficio, non essendovi concordia sulla possibilità di

evitarla, seppur con l’assenso di tutti i creditori sul tardivo

versamento del prezzo in ritardo da parte dell’aggiudicatario stesso.

Alla perdita della decadenza, segue, dunque la perdita della

cauzione, che diviene parte del ricavato dell’espropriazione, pur non

essendo pacifica l’individuazione del soggetto al quale essa debba

essere restituita in caso di estinzione della procedura, o laddove vi

sia un residuo attivo dopo la distribuzione del ricavato e la

soddisfazione di tutti i creditori, sostenendosi da parte della dottrina

che l’importo debba essere rimesso in tali casi, all’aggiudicatario

inadempiente, pena l’ingiustificato arricchimento del debitore e

ritenendosi da altri che la perdita della cauzione, concorrendo a

formare la somma da distribuire a norma dell’art. 509 del codice di

procedura civile, vada a vantaggio del debitore esecutato.

Il prezzo base per il nuovo incanto è fissato nella misura determinata

a norma dell’art. 568 c. p. c. , essendo irrilevante, stante

l’inadempimento, il prezzo della precedente aggiudicazione.

Nel caso in cui il ricavato dalla nuova vendita, sommato alla

cauzione già incamerata alla procedura, sia inferiore al prezzo di

aggiudicazione non versato, l’aggiudicatario rispende personalmente

della differenza che sarà tenuto a versare alla procedura.

A tal fine il giudice dell’esecuzione pronuncia un decreto di condanna

ai sensi dell’art. 177 delle disposizioni di attuazione del codice di

procedura civile ed, in caso  di mancato pagamento spontaneo, il

decreto in questione costituisce titolo esecutivo a vantaggio dei

creditori che abbiano ottenuto l’attribuzione del credito in sede di

distribuzione.

Esiste la possibilità da parte del G. E. di sospendere la vendita qualora ritenga che il prezzo di aggiudicazione sia notevolmente inferiore a quello giusto (art. 568 c. p. c. ).

Il potere di sospensione del giudice può essere esercitato, anche dopo il versamento del prezzo, sino alla emanazione del decreto di trasferimento. La sospensione è adottata con ordinanza che può essere oggetto di opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c. p. c. ). Con l’emissione dell’ordinanza, la procedura resta sospesa e gli atti già compiuti vengono revocati e vengono restituite le cauzioni e le somme già versate.

Avverso il decreto di trasferimento è proponibile opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c. p. c. ; il termine per proporre l’impugnativa è di 20 giorni decorrenti dalla sua comunicazione o comunque dal momento in cui l’interessato ne viene a conoscenza. Tuttavia va evidenziato che nessuna norma prevede la comunicazione o la notifica del decreto.

Composizione del decreto di trasferimento

Sul piano strutturale, il decreto di trasferimento si compone di quattro parti:

1) una parte epigrafica, in cui sono indicati gli estremi della procedura esecutiva, il nome del giudice dell’esecuzione, del creditore procedente e del debitore esecutato;

2) una parte narrativa, destinata ad accogliere le premesse in cui viene dato atto della data di emissione dell’ordinanza di delega ai sensi dell’art. 591 bis c. p. c. della data di redazione dell’avviso di vendita e dell’effettuazione delle comunicazioni e della pubblicità, dello svolgimento e dell’esito della vendita, nonché del versamento del prezzo;

3) una parte dispositiva che rappresenta il cuore del decreto di trasferimento, contenente l’indicazione delle generalità dell’aggiudicatario e del debitore esecutato e la descrizione del diritto del trasferito e dell’oggetto materiale del diritto, con le attestazioni richieste dalla normativa edilizio- urbanistica;

4) una parte descrittiva che contiene un ordine rivolto al competente conservatore (rectius: Direttore regionale dell’Agenzia del Territorio) di provvedere alla cancellazione delle formalità pubblicitarie pregiudizievoli e un’ingiunzione al debitore e, più in generale a chiunque si trovi in possesso o nella detenzione dell’immobile oggetto di trasferimento, di rilascio dello stesso nell’immediata disponibilità dell’aggiudicatario.

Il Decreto di trasferimento (in breve D. T. ) è il provvedimento giudiziale che trasferisce all’aggiudicatario la titolarità del bene appartenente all’esecutato, nei limiti di quanto oggetto di pignoramento e quindi di vendita forzata.

Il decreto deve indicare gli estremi identificativi del bene ceduto, le generalità dell’esecutato e quelle dell’acquirente, l’entità del prezzo complessivo; deve altresì riportare l'esatta descrizione del bene risultante dalla perizia di stima quale di norma sintetizzata dal perito nel piano di vendita, che deve anche trovare corrispondenza con le condizioni e le descrizioni contenute nell’ordinanza di vendita.

Il professionista delegato, provvede a redigere la bozza del Decreto ed a trasmetterla al G. E. , il quale, apportandovi eventualmente le modifiche che ritiene opportune, lo sottoscrive.

E’ possibile individuare quattro parti fondamentali, comuni alla struttura di ogni decreto di trasferimento:

1) Dati identificativi della Procedura esecutiva immobiliare e dei soggetti coinvolti

In tale punto devono essere inseriti:

- gli elementi identificativi dell’aggiudicatario (per persone fisiche: nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale, residenza, stato civile con specificazione del  regime patrimoniale nel caso di soggetti coniugati; per società o enti: denominazione o ragione sociale, sede legale, codice fiscale, partita IVA, eventuale numero di iscrizione al Registro delle Imprese). Per le società semplici e le associazioni non riconosciute occorre inoltre indicare (ai soli fini della trascrizione) le generalità delle persone fisiche che le rappresentano secondo l'atto costitutivo;

-  data di vendita dell’immobile;

-  prezzo di aggiudicazione;

- dati identificativi dell’esecutato (con le stesse specifiche sopra indicate per i casi di persone fisiche o di società).

2) Descrizione dell’immobile trasferito con particolare riferimento a:

a) ubicazione;

b) natura/consistenza (unità immobiliare composta da…… ovvero appezzamento di terreno);

c) dati identificativi catastali;

d) coerenze;

e) titolarità e diritto reale trasferito;

f) estremi dell’eventuale regolamento di Condominio;

g) se oggetto di vendita è un edificio, o una porzione di fabbricato, occorre indicare gli estremi delle concessioni o licenze edilizie, o dei permessi di costruire, ovvero ancora menzionare l’anteriorità della costruzione alla data del primo settembre 1967. Se nell’avviso di vendita sono state menzionate irregolarità edilizie, le stesse dovranno essere indicate anche nel decreto di trasferimento, unitamente al richiamo alla facoltà per l’aggiudicatario di presentare istanza di sanatoria dell’abuso edilizio – prevista dall’art. 46 comma 5 del D. P. R. 06. 06. 2001 n. 380 e dall’art. 40 comma 6 della legge 28. 02. 1985 n. 47 “L’aggiudicatario, ricorrendone i presupposti, potrà avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46 quinto comma del D. P. R. 6 giugno 2001 n. 380 e all’art. 40 sesto comma della Legge 28 febbraio 1985 n. 47”. E’ opportuno, ai fini di una più completa descrizione dell’immobile, indicare anche gli estremi dei titoli abilitativi relativi ad eventuali successivi interventi edilizi, o il fatto che tali interventi sono stati eseguiti in assenza di titolo, il tutto ovviamente nei limiti di quanto risulta dalla CTU in atti.

h) se oggetto di vendita è un terreno, il riferimento, anche mediante rinvio, alle prescrizioni del Certificato di Destinazione Urbanistica che deve essere allegato al decreto.

i) stato locativo.

3) Ordine di cancellazione delle formalità pregiudizievoli (iscrizioni e trascrizioni).

Le formalità pregiudizievoli da cancellare devono essere elencate nel Decreto di Trasferimento con esatta indicazione degli estremi attribuiti dalla Conservatoria dei RR. II. competente (numeri di registro generale e particolare, data di iscrizione/trascrizione) e dei soggetti "a favore" e "contro".

Non tutte le formalità possono essere cancellate per ordine del G. E. , che non è competente, ad esempio, con riferimento alla cancellazione della trascrizione dei contratti preliminari e delle domande giudiziali.

In ordine alla cancellazione delle domande giudiziali, la giurisprudenza di legittimità da tempo ha adottata una soluzione negativa, potendosi cancellare tali domande o con il consenso delle parti o, in assenza, con sentenza divenuta cosa giudicata (art. 2668, primo comma c. c. ).

Non possono altresì chiedere la purgazione degli oneri condominiali di cui all’art. 63, secondo comma, Disp. Att. Cod. civ. , la norma, come noto, stabilisce che chi subentra nei diritti del condominio è tenuto al pagamento dei contributi per l’anno in corso e quello precedente, in solido con l’originario titolare. Non a caso dunque, la stima dell’esperto deve, tra l’altro, indicare proprio l’esistenza di oneri condominiali gravanti sul bene e che resteranno a carico dell’acquirente (art. 173 bis, n. 4, Disp. Att. Cod. proc. civile) così da porre in condizione quest’ultimo, alla luce delle informazioni acquisite, di poter meglio valutare la convenienza dell’acquisto.

Dubbia appare, inoltre la possibilità di disporre la cancellazione della trascrizione inerente le convenzioni matrimoniali, quali ad esempio l’atto costitutivo del fondo patrimoniale: tali convenzioni, infatti non sono assimilabili agli atti di pignoramento od alle iscrizioni ipotecarie (dalle quali vanno anzi nettamente distinte per funzione), ed in quanto ciò che conta ai fini dell’opponibilità ai terzi delle convenzioni è l’annotazione dell’atto costitutivo a margine dell’atto di matrimonio (prescritta dall’art. 162, quinto comma, cod. civ. ), e non la loro trascrizione, cui deve invece riconoscersi valore di pubblicità- notizia).

Non potrà altresì essere ordinata la cancellazione dei pignoramenti trascritti precedentemente, ma non riuniti alla procedura che ha portato alla vendita.

Non vi è poi uniformità di vedute in ordine alla cancellazione della trascrizione della sentenza dichiarativa di fallimento, ammessa da taluni in base alla sostanziale equiparazione della stessa ad un pignoramento generale sui beni del debitore, problema, questo ovviamente si pone nel solo caso in cui l’esecuzione individuale è proseguita, nonostante il fallimento, da un creditore fondiario, o se il curatore è subentrato nella espropriazione ai sensi dell’art. 107, sesto comma, r. d. 16 marzo 1942, n. 267.

Si segnala tuttavia un’apertura nella prassi di alcuni Tribunali, nei confronti della cancellazione della trascrizione delle sentenze di fallimento.

Potranno invece essere cancellati (e pertanto dovranno esserne indicati gli estremi del decreto) pignoramenti trascritti ed ipoteche iscritte successivamente alla trascrizione del pignoramento su cui si procede.

Pur dovendosi dar conto dell’esistenza di diverse prassi seguite dai vari uffici giudiziari, in generale non si dubita della possibilità di disporre la cancellazione del sequestro conservativo attuato sul bene immobile (sia esso convertito o meno in pignoramento ex art. 686 c. p. c. e dei privilegi).

Va altresì ordinata la cancellazione dei diritti parziari (servitù, usufrutto, uso, abitazione) ma solo se derivanti da atto trascritto dopo l’iscrizione ipotecaria (art. 2812 c. c. ). In tal caso, infatti, il creditore garantito può far substare la cosa come libera, poiché tali diritti sono destinati ad estinguersi con l’espropriazione; i titolari potranno, tuttavia, concorrere alla distribuzione del ricavato, facendo valere le loro ragioni.

Il sequestro conservativo trascritto presso le Conservatorie dei  RRII prima della trascrizione del pignoramento; il creditore sequestratario ha diritto ad intervenire, sia pure senza titolo, ai sensi dell’art. 499 ed a chiedere l’accantonamento ex art. 510 comma 3. Di conseguenza come il diritto reale parziario ex art. 2812 c. c. (servitù costituita dopo  l’iscrizione ipotecaria) il sequestro verrà cancellato. A fortiori verranno cancellati gli eventuali sequestri trascritti dopo il pignoramento, in relazione ai quali i creditori non hanno nemmeno diritto all’intervento.

I contratti preliminari (attenzione non le domande giudiziali ex art. 2932 c. c. ) trascritti, sia in data antecedente che successiva al pignoramento: malgrado la norma ex art. 2668 comma 4 c. c. preveda che la cancellazione della trascrizione dei preliminari possa essere ordinata solo con sentenza o effettuata su consenso delle parti, il preliminare trascritto, senza che sia stata proposta domanda di esecuzione in forma specifica, garantisce al promissario acquirente solo il credito per la restituzione della caparra in via privilegiata e lo autorizza all’intervento ex art. 499 nonché al relativo accantonamento. Di conseguenza appare corretto affermare che possono essere cancellate tali trascrizioni.

La domanda di divisione endoesecutiva proposta ex art. 600 c. p. c. , la domanda in questione è una conseguenza del pignoramento ed estrinseca una possibilità che appartiene potenzialmente al vincolo espropriativo. Quella divisionale non è che una modalità di liquidazione del bene pignorato quando esso consiste in una quota. In verità la cancellazione, se la vendita dell’intero avviene nel contesto della causa di divisione, avverrà ad opera del G. I. e in corpo al decreto di trasferimento da questi emesso: lo stesso per la cancellazione dei gravami.

La cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale divenuta inefficace trascorso il termine di 20 anni (art. 2668 bis c. c. ), l’aggiudicatario avrà diritto di adire il giudice competente ed ottenere a proprie spese, la cancellazione della domanda divenuta a lui inopponibile.

Quanto alle somme necessarie per la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni ordinata dal G. E. (anche questo compito è delegabile al professionista, con conseguente sgravio delle cancellerie) secondo l’orientamento prevalente, in assenza di diversa previsione nell’ordinanza di vendita, conseguendo d’ufficio la cancellazione delle ipoteche (art. 2884 c. c. e 2878 n. 7 cod. civ) disposta dal decreto di trasferimento, devono essere anticipate, su richiesta del cancelliere, dall’aggiudicatario che ha, comunque diritto al loro rimborso.

Nella pratica, tuttavia, è frequente che l’ordinanza di vendita contenga già una regolamentazione sul punto, ponendo a carico dell’aggiudicatario il costo delle cancellazioni che, in tal modo, finisce per divenire una parte accessoria del prezzo; la stessa giurisprudenza infatti analogamente a quanto accade nella vendita negoziale, nella quale la parte privata ha la facoltà di richiedere, in aggiunta al prezzo, il pagamento delle spese, si ritiene che nella vendita forzata il G. E. possa, nell’esercizio degli ampi poteri che gli competono, porre definitivamente a carico dell’aggiudicatario le spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni.

4) Ordine al debitore esecutato o a chiunque altro di rilascio dell’immobile venduto nell’immediata disponibilità dell’aggiudicatario. L’ordine di rilascio ha efficacia nei confronti del debitore e di chiunque di trovi nella materiale disponibilità dell’immobile in assenza di titolo, ovvero in forza di un titolo non opponibile all’aggiudicatario. L’ordine non potrà invece essere eseguito nei confronti di chi vanti un titolo opponibile al creditore pignorante (ad esempio, una locazione avente data certa anteriore al pignoramento).

Una particolare modalità redazionale del decreto di trasferimento deve essere osservata nella fattispecie prevista dall’art. 585 c. p. c. In questo caso l’aggiudicatario, non ancora proprietario del bene, contrae un mutuo espressamente e normativamente finalizzato al saldo del prezzo di aggiudicazione e concede ipoteca su un bene (al momento) altrui. Ai sensi dell’articolo 2822 c. c. , l’ipoteca può infatti essere concessa su cosa altrui, ma potrà essere validamente iscritta solo a seguito dell’acquisto della proprietà. L’art. 585 c. p. c. completa la disciplina anche procedurale relativa al mutuo contratto dall’aggiudicatario, prevedendo che il decreto debba fare menzione del mutuo (ove questo preveda il versamento diretto in favore della procedura e l’iscrizione di ipoteca di primo grado) e stabilendo, a carico del conservatore dei registri immobiliari, il divieto di eseguire la trascrizione del decreto se non unitamente all’iscrizione dell’ipoteca.

Sarà quindi necessario, oltre che indicare nel testo del decreto gli estremi del contratto di mutuo, depositare in cancelleria, unitamente alla bozza del decreto, copia autentica dell’atto di mutuo, rilasciata dal notaio rogante. Decreto e mutuo dovranno essere consegnati in Conservatoria contestualmente e, unitamente alla nota di trascrizione del decreto (predisposta dal professionista delegato, che esibirà altresì il mod. F23 attestante il pagamento delle tasse relative alla trascrizione), dovrà essere presentata la nota di iscrizione del mutuo (predisposta dal notaio rogante). In realtà, essendo ormai obbligatoria la registrazione del mutuo con il c. d. modello unico, la procedura è, per quanto riguarda il notaio che ha ricevuto il mutuo, leggermente differente, ma non è questa la sede per approfondire tali aspetti.

Il decreto di trasferimento costituisce la naturale prosecuzione del verbale di aggiudicazione, dal quale si trova, per così dire, in rapporto di diretta derivazione. Occorre pertanto che il professionista delegato assicuri il mantenimento di tale rapporto.

Si segnalano alcuni aspetti ai quali deve essere prestata attenzione:

- identità soggettiva (unica eccezione è l’aggiudicazione per persona da nominare, ma entro i tre giorni deve intervenire la nomina) tra aggiudicatario- aggiudicatari e acquirente. Non è possibile “trasferire” a terzi la posizione soggettiva derivante dall’aggiudicazione definitiva.

- In caso di morte dell’esecutato successivamente alla trascrizione del pignoramento (e quindi anche dopo l’aggiudicazione), la prassi di alcuni Tribunali (rectius:  Tribunale di Torino) è nel senso di emettere comunque il decreto contro il defunto, anche in caso di eventuale accettazione dell’eredità da parte dei chiamati.

- Specularmente, in caso di morte dell’aggiudicatario, la prassi torinese è nel senso di pronunciare comunque il decreto nei confronti del medesimo (e quindi il professionista delegato dovrà eseguire la trascrizione a favore dell’aggiudicatario).

- Se un’offerta è presentata da più persone congiuntamente, è ammissibile che le quote non siano uguali, purchè complessivamente corrispondano alla totalità del bene oggetto di esecuzione (o alla eventuale minor quota oggetto di pignoramento). Anche in questo caso le stesse proporzioni dovranno essere mantenute per il decreto.

- Discorso differente è la migliore identificazione dell’aggiudicatario: potrebbero insorgere, già in sede di incanto oppure successivamente, dubbi sulle corrette generalità (pluralità di prenomi e discordanze con il codice fiscale, passaggio in giudicato, nelle more dell’emissione del decreto, di una sentenza che ordina la rettifica degli atti di stato civile; divorzio in alcuni stati esteri). In questo caso il professionista delegato, ove chiaramente abbia, per tabulas, motivo di dubitare delle corrette generalità, deve invitare l’aggiudicatario a produrre la documentazione inerente (estratto dell’atto di nascita o equivalenti) e predisporre il decreto con le nuove o corrette generalità, indicando nella premessa che il soggetto, già identificato come A. A. nel verbale di aggiudicazione, deve ora correttamente intendersi identificato come B. B. Per tutela della privacy, è preferibile omettere l’indicazione del motivo.

- Identità del bene: è opportuno verificare che non siano intervenute medio tempore variazioni catastali. In caso contrario, occorrerà darne conto nel decreto o, se queste incidono sulla corretta identificazione del bene, verificare con il G. E. la possibilità di presentare documentazione integrativa in Catasto (ad esempio, un foglio di osservazioni) o di richiederne l’annullamento.

- Mantenimento della situazione ipotecaria pregressa: è bene eseguire un aggiornamento delle visure ipotecarie, per verificare se vi sono eventuali nuove iscrizioni o trascrizioni delle quali, a mente del nuovo art. 586 c. p. c. , il giudice potrà ordinare la cancellazione;

- Verifica documentale dello stato civile dell’acquirente, autodichiarato in sede di aggiudicazione, mediante esibizione della opportuna documentazione anagrafica (estratto dell’atto di matrimonio, certificato di stato libero o equivalente documentazione estera, quest’ultima legalizzata ove occorra). Se l’aggiudicatario è coniugato in regime di comunione legale dei beni, si ritiene che possa essere resa la dichiarazione relativa alla personalità dell’acquisto, ex art. 179 c. c, da parte del medesimo e del coniuge, in un documento a parte. Detta dichiarazione dovrà poi essere riportata nel testo del decreto ai fini della corretta trascrizione del medesimo.

La bozza del decreto di trasferimento, predisposta dal Delegato, deve essere depositata presso la Cancelleria unitamente al fascicolo dell’Esecuzione immobiliare ed alle istanze di  liquidazione dei compensi spettanti al medesimo in dipendenza delle attività svolte nella procedura.

Successivamente, la Cancelleria trasmetterà al professionista via fax (questa è la metodologia riscontrata dal gruppo di lavoro e dal relatore) il provvedimento del G. E. che liquida i compensi derivanti dallo svolgimento delle attività delegate; da tale momento è possibile dunque ritirare presso la Cancelleria il fascicolo dell’esecuzione con all’interno il decreto di trasferimento firmato dal G. E.

Il decreto di trasferimento sottoscritto dal G. E. è completo formalmente dal momento del deposito in Cancelleria e della contestuale sottoscrizione da parte del Cancelliere, il che viene attestato mediante l’apposizione del timbro di “depositato in Cancelleria” e l’indicazione della relativa data, contestuale a quella dell’annotamento del medesimo presso il Repertorio della Cancelleria.

Da tale data decorrono i termini per tutti gli adempimenti posti a carico del professionista delegato, pari rispettivamente a:

- 20 giorni per registrare;

- 30 giorni per trascrivere e volturare

- 48 ore per comunicare all’autorità di Pubblica Sicurezza l’avvenuto trasferimento dell’immobile (se si tratta di fabbricato).

Il termine per provvedere alle cancellazioni non è, invece, di carattere normativo o fiscale; può tuttavia essere previsto nell’ordinanza di delega. Si rinvia in merito alle considerazioni che saranno svolte più avanti.

La prassi instauratasi presso alcuno Tribunali, prevede che il professionista delegato provveda a ritirare in Cancelleria il decreto sottoscritto dal G. E. , al fine di predisporlo per il deposito in cancelleria.

Prima del deposito, il professionista,  liquida l’imposta di registro con il pagamento del modello F23;

Quindi, ci si può recare in Cancelleria (Esecuzioni immobiliari) con il modello F23 pagato, con l’originale del decreto di trasferimento e con 3 fotocopie del decreto (di cui una sola, quella per uso trascrizione, in bollo da € 14, 62); la Cancelleria appone il timbro “depositato” sull’originale e rilascia le copie conformi, due in carta libera per uso registrazione, una in carta libera per uso voltura ed una in bollo per uso trascrizione. Successivamente, nella stessa mattinata, con l’intera documentazione bisogna recarsi all’Ufficio Cancelleria Esecuzioni Immobiliari, qui saranno consegnati all’Ufficio l’originale del decreto di trasferimento, la copia per la registrazione, la copia per la voltura, il modello F 23 pagato e l’eventuale richiesta di benefici per la prima casa predisposta e firmata dall’aggiudicatario, il tutto dentro una cartellina.

La copia per uso trascrizione viene trattenuta dal Delegato per l’espletamento della relativa formalità.

Si evidenzia che se le copie esecutive del decreto di trasferimento non vengono richieste immediatamente, contestualmente al deposito, le stesse saranno rilasciate dalla Cancelleria Esecuzioni solo a seguito della registrazione. Pertanto, è possibile richiedere le copie con formula esecutiva, su apposita espressa richiesta dell’aggiudicatario, prima che il decreto di trasferimento in originale sia depositato all’Ufficio repertorio cronologico ma dopo che sia stato apposto il timbro di avvenuto deposito in Cancelleria; pertanto, dopo l’avvenuta apposizione del timbro di depositato, si potranno predisporre due fotocopie del D. T. , recarsi all’Ufficio copie del Tribunale e chiedere il rilascio di copia del decreto con formula esecutiva. I diritti di copia esecutiva urgente (il rilascio è immediato) sono pari ad euro 18, 59 per decreti fino a 4 pagine, di euro 21, 69 per  decreti composti da 5 a 10 pagine e così via. I diritti per la copia non urgente sono minori ma il rilascio avviene dopo qualche giorno.

Non è invece richiesta l’apposizione in aggiunta di marche da bollo ordinarie.

In merito alla registrazione del decreto, si possono svolgere le seguenti considerazioni.

- Agevolazioni/credito di imposta: la fattispecie può essere integrata fino al momento del deposito del decreto in cancelleria, che, con la sottoscrizione del cancelliere, ‘completa’, sotto il profilo formale il titolo. Quindi non è necessario che ricorrano in sede di aggiudicazione, anche è buona norma anticipare a tale momento la richiesta all’aggiudicatario circa le proprie intenzioni. L’agevolazione verrà poi richiesta dall’aggiudicatario, mediante un’istanza nella quale lo stesso attesta, sotto la propria esclusiva responsabilità, la sussistenza dei requisiti e richiede l’applicazione del regime di favore. L’istanza potrà essere trascritta de relato nel decreto (“ai fini dell’applicazione del regime … l’aggiudicatario ha dichiarato …”) o semplicemente esibita in originale al momento della registrazione.

Due problemi connessi.

1) esiste un dovere (e quindi una connessa responsabilità) del professionista delegato di prospettare la sussistenza di eventuali agevolazioni e di verificarne la concreta ricorrenza della fattispecie agevolata? Oltre alle agevolazioni prima casa (e anche queste non sempre pacificamente applicabili) esistono questioni più complesse (PPC, piani esecutivi, compendio unico, credito di imposta). Io riterrei di no, in quanto questi compiti non sono espressamente previsti dall’art. 591 bis, che è in qualche modo la bussola del professionista delegato, e non rientrano sicuramente nell’attività alla quale sarebbero tenuti, in assenza di delega, il G. E. o il cancelliere. E, d’altra parte, la liquidazione delle imposte indirette non rientra nella competenza istituzionale comune a tutte e tre le categorie professionali che possono essere delegate, mentre riterrei che il profilo degli obblighi e delle conseguenti responsabilità si debba attestare sul minimo comune denominatore tra le diverse competenze istituzionali. Nulla vieta però che il professionista delegato fornisca questo tipo di consulenza (per il quale potrà pretendere di essere remunerato in base alle tariffe professionali, come incarico appunto di consulenza che esula dal contenuto tipico della delega e che probabilmente non dovrebbe nemmeno essere sottoposto al vaglio del G. E. , in quanto l’aggiudicatario potrebbe legittimamente pretendere di provvedervi da solo).

2) Il professionista delegato è responsabile d’imposta? Riterrei di no. Se ne dubitava, prima dell’estensione della delega alle altre categorie professionali, per il notaio delegato, che è responsabile per l’imposta relativa agli atti dallo stesso ricevuti (art. 10 lettera b DPR 131/86). Ma il decreto è atto giudiziario, al quale si applicano l’art. 10 lettera c) (sono obbligati a richiedere la registrazione i cancellieri  per i decreti alla cui formazione hanno partecipato nell’esercizio delle loro funzioni) e l’art. 54 DPR 131/86 (i funzionari di cui alla lettera c) dell’art. 10 sono obbligati al pagamento dell’imposta relativa ai D. T. emanati nei procedimenti esecutivi). Non è possibile invece ricorrere alla registrazione a debito, in quanto l’art. 59 TU non la prevede per questa fattispecie. Quindi responsabile per l’imposta di registro è sempre il cancelliere, anche nelle esecuzioni delegate.

La tassa di registrazione va applicata nella misura del 2% sul prezzo di aggiudicazione quando si tratta di acquisto della prima casa; 9% quando si tratta di acquisto non di prima casa, a cui vanno aggiunti € 50, 00 per tassa ipotecaria ed € 50, 00 per tassa catastale.

La tassa di registrazione 2% o 9%) può essere applicata tenendo presente il valore catastale che si ottiene moltiplicando la rendita catastale (indicata nella visura, rivalutata del 5% per un determinato coefficiente stabilito per legge e variabile in base alla categoria catastale dello stesso immobile).

La tassa per la trascrizione del decreto di trasferimento è pari a € 149, 00 di cui € 90, 00 per tassa ipotecaria ed € 59, 00 per imposta di bollo.

Come già accennato prima, dalla data di deposito decorre il termine di trenta giorni per trascrivere il decreto di trasferimento e per effettuare la voltura catastale. Dalla registrazione del decreto potranno poi essere eseguite le cancellazioni. Vediamo in dettaglio come si effettuano questi adempimenti.

1) Trascrizione

Deve essere utilizzato il  software Nota scaricabile dal sito dell’agenzia del Territorio  http: //www. agenziaterritorio. it/software/altri/nota/index. htm), unitamente alle relative istruzioni per la compilazione della nota per trascrizione.

Quest'ultima, in forma cartacea e su supporto magnetico (chiavetta usb), deve essere presentata, unitamente alla copia conforme del decreto rilasciata in bollo per uso trascrizione, presso l’Agenzia del Territorio - Servizi di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei RR. II. ).

Contestualmente alla presentazione della nota per trascrizione occorre versare la complessiva somma di € 294, 00 in contanti, mediante assegno circolare non trasferibile o modello F23, per assolvere l’imposta di bollo (€ 59, 00), la tassa ipotecaria (€ 35, 00) ed € 200, 00 per imposta ipotecaria.

Nella nota di trascrizione deve essere spuntata la casella “atto soggetto a voltura”. In questo modo, di regola la voltura viene eseguita automaticamente. Può accadere tuttavia che la voltura non venga eseguita, ad esempio perché l’intestazione catastale non corrisponde alla reale titolarità, ad esempio per ineseguita voltura di passaggi intermedi, ovvero per il mancato recepimento, da parte dell’ufficio, di istanze di voltura regolarmente presentate. In questo caso potrebbe essere necessario procedere, prima della voltura, al c. d. preallineamento.

A fronte della presentazione della nota con le modalità sopra indicate, l’Agenzia del Territorio rilascia il duplo della nota di trascrizione e la ricevuta dell’avvenuta presentazione della domanda di voltura catastale, che verrà eseguita direttamente dalla nota di trascrizione (c. d. voltura automatica), se ne ricorrono gli estremi.

2) Cancellazione delle formalità pregiudizievoli.

Questo adempimento può essere eseguito solo dopo la registrazione del decreto. Non è necessario il deposito di copia autentica del decreto, in quanto la stessa è già stata depositata per la trascrizione. Tuttavia è prassi esibire una semplice fotocopia, per comodità dell’ufficio.

Tramite il software Nota si procede:

a) alla predisposizione di una o più domande di annotazione per cancellazione o per restrizione di beni, a seconda di quanto indicato nel decreto;

b) alla presentazione, in forma cartacea e su chiavetta usb, della/e domanda/e di annotazione presso l’Agenzia del Territorio per la liquidazione dei diritti da versare per ottenere la cancellazione;

c) alla predisposizione di modello F23 per il pagamento dei diritti di cancellazione e alla successiva consegna di copia dello stesso all’Agenzia del Territorio. Gli importi vengono comunicati direttamente dall'Agenzia del Territorio, con tempistiche esclusivamente dipendenti dall'Ufficio (di norma non superiori a 60 giorni).

A completamento dell'iter riportato, l'Agenzia del Territorio rilascia il duplo delle domande di annotazione attestante l’avvenuta cancellazione delle formalità pregiudizievoli.

Si è assistito, in alcuni casi, a contestazioni da parte dell’aggiudicatario, che non voleva procedere alla cancellazione delle formalità . (si pensi ad un’ipoteca prossima alla perenzione), o comunque preferiva provvedervi autonomamente e non a mezzo del professionista delegato. In questi casi ritengo che il professionista delegato possa (anzi, debba, in quanto il n. 11 dell’art. 591 bis dispone che questi provveda “all'espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento pronunciato dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'articolo 586) provvedervi comunque, salvo che la delega conferitagli sia parziale, con esclusione appunto dell’attività relativa alle cancellazioni. Sarà eventualmente onere dell’aggiudicatario ricorrere ex art. 591 ter al G. E. richiedendo una modifica dell’ordinanza di delega, fermo che l’attività compiuta medio tempore del professionista delegato rimane pienamente legittima.

La tassazione nelle procedure esecutive e le disposizioni in materia di imposta sul valore aggiunto.

La riforma del processo esecutivo ha ormai cessato di essere tale e, passati questi anni, è divenuta una realtà operativa, pur con diverse tonalità e sfumature, in quasi tutti i Tribunali d’Italia.

Il tempo trascorso, se ha affinato la consapevolezza e l’incisività dell’operato dei Custodi e Delegati nel loro ruolo ai Ausiliari del Giudice delle Esecuzioni, non  ha permesso, tuttavia, di avere la necessaria tranquillità nel compimento degli adempimenti fiscali che inevitabilmente conseguono dallo svolgimento delle attività della Procedura, adempimenti che sono molteplici, e che continuano ad essere gestiti utilizzando strumenti inadeguati.

E’ proprio tali Risoluzioni, unico riferimento nel silenzio assoluto, indicano modalità operative che non sono sempre condivisibili.

L’incasso di canoni, le opzioni fiscali, gli adempimenti in tema di emissione della fattura, registrazione, liquidazione e versamento, o compensazione dell’imposta sono tutte situazioni con le quali è necessario confrontarsi e con riferimento alle quali occorre stabilire quale sia il comportamento corretto da assumere. Ancor di più quando l’esecutato non fornisce la necessaria collaborazione, cioè a dire che non si assume le sue responsabilità di soggetto di imposta, ovvero quando non è nemmeno reperibile.

Si discute ampiamente fra i professionisti delegati alla vendita delle incertezze relative alle attività da compiere in particolare in tema di imposta valore aggiunto; tuttavia la questione è ben più ampia. E’ indispensabile la costruzione di un sistema impositivo dedicato alle procedure esecutive che tenga conto di tutte le imposte e delle loro specificità. Imposte dirette, imu, imposta di registro, imposte ipotecarie e catastali devono essere oggetto di esame e nelle modalità di applicazione per quanto concerne gli adempimenti.

Ad oggi, gli Ausiliari, paradossalmente, seguono comportamenti difformi anche all’interno di uno stesso circondario di Tribunale e tale situazione confligge, tra l’altro, con la chiarezza e linearità che tutte le Procedure devono dimostrare ai propri interlocutori.

In tema di fatturazione vi è chi procede ad emettere fattura (a nome dell’esecutato o in alcuni casi del Tribunale) e a versare l’imposta in assoluta autonomia, non ritenendo di dover dar corso ad alcuna richiesta dell’esecutato riguardo alle compensazioni d’imposta che potrebbero essere da questo invocate, non potendo l’Ausiliario, effettuare verifiche di tipo contabile e considerato tale condotta a tutela dell’Erario (nonché nella procedura stessa, attesa la richiesta di esibizione dei versamenti delle imposte da parte dell’Agenzia delle Entrate prima di provvedere alla registrazione dei decreti di trasferimento).

Vi è inoltre chi accoglie e mette agli atti le dichiarazioni dell’esecutato di opzione o compensazione di imposte, e procede di conseguenza, predisponendo direttamente o facendo emettere i documenti fiscali al titolare della partita iva.

Vi sono Giudici delle Esecuzioni che, vista la mancanza di specifica norma di legge, si oppongono fermamente al fatto che il Delegato si accolli adempimenti i. v. a. che sono di competenza del debitore e che vorrebbero vi fosse più rigidità di fronte alle pretese delle Agenzie relativamente ai versamenti d’imposta.

Come peraltro vi sono Giudici delle Esecuzioni che hanno ritenuto di dover disporre che i propri Delegati alla vendita oltre a provvedere a emettere fattura e al versamento diretto dell’imposta sul valore aggiunto e con partita iva dell’esecutato applichino, ove ne ricorrano i presupposti e in assoluta autonomia, il meccanismo del “reverse charge” (si basa prevalentemente sull’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto, per il quale il destinatario di una cessione di beni o prestazione di servizi, qualora sia soggetto passivo nel territorio dello Stato, è obbligato ad assolvere l’imposta in sostituzione del cedente o del prestatore) sottoscrivendo personalmente la dichiarazione di opzione da allegare al decreto di trasferimento.

A mio modesto parere se l’oggetto della vendita è un immobile strumentale ed il cedente è un’impresa, la sua cessione (a norma dell’art. 10, co. 1 n. 8- ter D. P. R. 633/72) va fatta in esenzione IVA. Però il cedente per evitare le conseguenze di siffatto regime (applicazione del “pro- rata” per gli acquisti degli ultimi 10 anni) può sempre optare per l’imponibilità IVA. In questo caso l’opzione per l’applicazione dell’IVA dovrà richiederla al momento in cui sarà formalizzato il trasferimento dell’immobile.

Se poi l’acquirente è un’altra impresa, l’ IVA sarà applicata con il meccanismo del “reverse charge” (art. 17, comma 6, lett. a- bis, D. P. R. 633/72 in base al quale:

- il cedente fattura all’acquirente il corrispettivo di vendita dell’immobile senza addebito dell’IVA e con l’indicazione della norma che lo esenta dall’applicazione dell’imposta (art. 17, co, 6, lett. a)- bis del D. P. R. 633/72.

- l’acquirente integra la fattura ricevuta, con l’indicazione dell’aliquota e della relativa imposta dovuta. Con i connessi obblighi formali di registrazione della fattura (oggi solo elettronica) da effettuare sia nel registro delle fatture emesse sua in quello degli acquisti, con conseguente neutralità dell’Iva.

Perciò il meccanismo del “reverse charge” comporta unicamente un’inversione degli obblighi li liquidazione e versamento dell’imposta.

E’ evidente che tale inversione contabile non potrà operare:

- quando l’acquirente è un privato:

- quando l’immobile viene ceduto prima della sua ultimazione.

In tali ipotesi, infatti, l’operazione è soggetta ad Iva obbligatoria e deve essere fatturata con le modalità ordinarie.

Sarà l’esecutato, a dover emettere direttamente la fattura elettronica.

Qualora il predetto si rifiuti di farlo, o sia introvabile, dovrà essere il professionista delegato a dover assolvere, in nome e per conto, a siffatto adempimento.

Ai sensi dell’art. 2, comma 3, Lettera c) del DPR n. 633/1972, non sono considerate cessioni di beni “le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria”.

Pertanto, alle cessioni di terreni agricoli, non si applica l’IVA, (considerata operazione “fuori campo IVA, bensì unicamente l’imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali a carico dell’acquirente.

Per completezza di analisi, se il proprietario del bene venduto all’asta pubblica è un privato, quindi un soggetto non Iva, che deteneva l’immobile, nessuno dovrà emettere fattura elettronica.

· Faq n. 101 dell’Agenzia delle Entrate del 19. 7. 2019: “Il professionista delegato alle operazioni di vendita deve emettere fattura elettronica in nome e per conto del contribuente e versare l’imposta nei casi di mancata collaborazione dell’esecutato, soggetto passivo, che non può o non vuole emettere la fattura relativa al trasferimento dell’immobile aggiudicato. Sempre secondo detta Faq il professionista delegato nell’emettere la fattura elettronica potrà utilizzare lo stesso canale telematico che già utilizza per il proprio studio professionale, senza con ciò impattare sulle liquidazioni periodiche dello studio rispetto ai dati complessivi acquisiti dal Fisco”. In sostanza il canale telematico di invio della fattura elettronica allo SdI da parte del professionista delegato, non determina alcun effetto sulle liquidazioni Iva del proprio studio.

Infine, le continue variazioni in cui sono sottoposte le norme in tema di compravendita di beni immobili rendono impossibile dare delle direttive senza che queste diventino immediatamente inattuali.

Appare dunque evidente l’esigenza di un intervento normativo.

La disciplina del prezzo valore nell’ambito dei trasferimenti immobiliari all’asta

L’art. 1 co. 497 della L. 266/2005 ha introdotto, con decorrenza 1. 1. 2006, una deroga al criterio generale di determinazione della base imponibile dell’imposta di registro per le cessioni immobiliari, così come individuata dagli artt. 43, 51 e 52 del DPR 131/86.

Tale norma consente, in presenza di determinati requisiti di natura oggettiva e soggettiva e di determinate condizioni, di calcolare la base imponibile dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale, in deroga ai principi generali, con riferimento al valore catastale del bene trasferito.

Però il regime agevolato del “prezzo- valore” trova applicazione al ricorrere dei seguenti presupposti:

1) le cessioni devono riguardare un acquirente che sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche e professionali (requisito soggettivo);

2) le cessioni devono avere ad oggetto immobili ad uso abitativo e/o relative pertinenze (requisito oggettivo);

3) le cessioni devono essere soggette ad imposta di registro senza applicazione dell’IVA (requisito oggettivo).

Il prezzo valore può trovare applicazione anche agli acquisiti operati in sede di espropriazione forzata al pubblico incanto ed all’asta pubblica (Corte Cost. 23. 1. 2014 n. 6; Cass. 13033/2017).

Coloro che sono interessati ad avvalersi dell’agevolazione del “prezzo- valore” nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari, devono comunicare tale opzione al Professionista Delegato alla vendita dell’immobile pignorato, anticipando tale volontà in sede di presentazione dell’offerta, oppure, al più tardi, successivamente all’aggiudicazione dell’immobile, ma prima che il Professionista Delegato:

1) Provveda alla quantificazione delle spese di trasferimento a carico del medesimo aggiudicatario;

2) Richieda all’Agenzia delle Entrate territorialmente competente, un parere preventivo in merito alla corretta tassazione del decreto di trasferimento.

Anche nel decreto di trasferimento a firma del Giudice dell’Esecuzione, ma redatto in bozza dal Professionista Delegato, occorre dare informativa in merito all’agevolazione del prezzo valore invocata dall’aggiudicatario.

In tale contesto normativo è intervenuto l’art. 1 co. 497, della L. 23. 12. 2005 n. 266, che ha introdotto, a decorrere dall’1. 1. 2006, una deroga al suddetto criterio generale di determinazione della base imponibile nell’ambito  dei trasferimenti immobiliari, stabilendo che, in presenza di determinati requisiti (soggettivi e oggettivi) e di specifiche condizioni, la base imponibile, ai fini dell’imposta di registro, debba essere costituita dal “valore catastale” (c. d. “prezzo- valore”), indipendentemente dal corrispettivo pattuito riportato nel contratto di compravendita.

Con risoluzione n. 102/E del 17. 5. 2007, l’Agenzia delle Entrate aveva sostenuto che il sistema del “prezzo- valore” non si sarebbe potuto applicare nell’ambito dei trasferimenti immobiliari a seguito di espropriazione forzata e, in generale, per i trasferimenti coattivi, in quanto per tali trasferimenti la base imponibile doveva essere determinata con riferimento al prezzo di aggiudicazione (in caso di espropriazione forzata) ovvero all’indennizzo riconosciuto (per i trasferimento coattivi) così come prescritto rispettivamente dall’art. 44, co. 1 e co. 2, del TUR.

L’applicabilità del sistema del “prezzo valore” ai trasferimenti posti in essere in sede di espropriazione forzata e di pubblico incanto, è stato successivamente oggetto di esame da parte della Corte Costituzionale che, con la sentenza n. 6 del 23. 1. 2014, ha ritenuto incostituzionale la norma sul “prezzo- valore” nella parte in cui non prevede la facoltà di applicare tale metodo di determinazione della base imponibile delle imposte d’atto, in presenza delle condizioni di legge, anche in caso di acquisto effettuato in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto.

I principi sanciti dalla Corte Costituzionale sono stati poi successivamente recepiti dalla medesima Agenzia delle Entrate con la C. M. 2/E del 21. 2. 2014.

Recentemente, la Giurisprudenza Tributaria di Merito (CTP 26. 7. 2018 n. 3476) ha affermato che di un immobile ad uso abitativo nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare (procedimento endoesecutivo di divisione), purché sussistano i presupposti stabiliti dalla norma  per l’applicazione di detta regola, permettendo così all’assegnatario del fabbricato abitativo di pagare le imposte di registrazione del decreto di assegnazione sulla rendita catastale rivalutata, e non già sul valore di assegnazione del bene indicato nel decreto).

Esiti del decreto di trasferimento

Una volta emanato con tutte le specificazioni evidenziate nei precedenti paragrafi, il decreto può essere rettificato ed integrato purché non vi sia alcuna controversia in ordine alla identificazione del bene trasferito (in tal senso, Cass. n. 7749/1992).

Il decreto, inoltre, può essere modificato fino a quando non ha avuto esecuzione. Ondivago l’orientamento circa l’esatta indicazione del momento a partire del quale decorre l’esecuzione: Secondo una prima impostazione l’esecuzione si configura a decorrere dalla trascrizione del decreto presso i Pubblici Registri Immobiliari, mentre secondo un diverso orientamento il momento in cui il decreto ha avuto esecuzione, decorre dal momento del deposito in cancelleria, ovvero, dal momento in cui venga registrato.

Correzione di errori materiali

Come per le ordinanze del giudice dell’esecuzione, anche per il decreto di trasferimento si ritiene applicabile il procedimento di correzione di errore materiale (art. 287 e ss. c. p. c). Sicché sempre che ne ricorrano e presupposti, e cioè che sia ravvisabile un errore materiale, una omissione od un errore di calcolo, potranno essere rettificati gli elementi del decreto che ne risultano inficiati; è il caso, ad esempio, dei dati identificativi dell’immobile o dei soggetti interessati (debitore esecutato e aggiudicatario), nonché gli estremi delle iscrizioni o trascrizioni travolte a seguito del trasferimento.

In questo modo, potrà essere disposta la cancellazione delle formalità (pignoramenti e ipoteche) successive alla trascrizione del pignoramento, che normalmente non risultano dalla documentazione depositata dal creditore procedente ai sensi dell’art. 567 c. p. c.

E’ stata infine riconosciuta, al debitore esecutato, la possibilità di impugnare con azione di nullità ordinaria il decreto di trasferimento, pur dopo la conclusione del processo esecutivo, in presenza di collusione tra l’aggiudicatario ed il creditore procedente, se il vizio dell’azione o del processo esecutivo, è stato fatto valere opponendosi ai sensi degli artt. 615 o 617 c. p. c.

Normativa Edilizia e Urbanistica

In merito alla questione relativa alla rilevanza in materia urbanistico- edilizia, la disciplina è regolata dall’art. 46 del D. P. R. 380/2001.

La norma dispone che gli atti tra i vivi stipulati in forma pubblica o privata ed aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici o loro parti, la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove non siano indicati per esteso gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. La nullità non inficia, però, gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari sia individuali che concorsuali (comma 5): si prevede che, nei casi in cui si trovi in condizione per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, l’aggiudicatario, ha la facoltà di presentare domanda di sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità.

La sanzione di incommerciabilità, prevista generalmente per gli immobili abusivi, non si estende alle ipotesi in cui si debba procedere alla vendita forzata.

Opposizione al decreto di trasferimento

L’art. 591 bis, settimo comma c. p. c. stabilisce che, avverso il decreto di trasferimento emesso dal G. E. a seguito all’esito di una procedura delegata, è esperibile l’opposizione di cui all’art. 617 c. p. c. . Il termine dell’opposizione decorre  dalla legale conoscenza dell’atto e non dal suo deposito in cancelleria.

La Giurisprudenza (cfr. Trib. Roma 23. 12. 2005; in dottrina, FONTANA, Le procedure esecutive dopo la riforma: le vendite immobiliari, Milano 2007, 320) ha rilevato che è onere del debitore esecutato rilevare l’erronea indicazione dei dati catastali del decreto di trasferimento e chiederne la rettifica, in quanto soggetto a ricevere tutti gli atti della procedura.

La stabilità della vendita coattiva.

La vendita coattiva gode di particolari privilegi che ne garantiscono un’apprezzabile stabilità, sia pure non priva di eccezioni:

Alla vendita coattiva non si applica, ex art. 2922 c. c. la disciplina della garanzia per vizi di cui agli artt. 1490 Cod. civ. e ss. : è anche in ragione di tale limitazione per l’acquirente in via coattiva - che non potrà mai lamentare la presenza di vizi occulti- che viene di prassi abbattuto il prezzo di stima.

La esenzione non si applica però all’ipotesi di aliud pro alio, rispetto alla quale l’aggiudicatario rimane garantito dal procedente:

l’esclusione della garanzia per vizi della cosa, stabilita dall’art. 2922, comma 1, c. c. in riferimento alla vendita forzata compiuta nell’ambito dei procedimenti esecutivi, applicabile anche alla vendita disposta in sede di liquidazione dell’attivo fallimentare, opera per le fattispecie previste negli artt. 1490, 1491, 1492, 1493, 1494, 1495, 1496, 1497 c. c. , cioè per i casi di vizi o di mancanza di qualità della cosa venduta, ma non riguarda l’ipotesi di vendita di “aliud pro alio”, configurabile quando il bene aggiudicato appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nell’ordinanza di vendita, ovvero manchi delle qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico- sociale, oppure quando risulti compromessa la destinazione del bene stesso all’uso che, preso in considerazione da detta ordinanza, abbia costituito elemento determinante per l’offerta di acquisto(Cass. civ. Sez. I, 14. 10. 2010, n. 21249).

“Nelle ipotesi di vendita forzata di aliud pro alio è possibile ravvisare un vizio incidente in modo decisivo nella formazione del consenso sull’oggetto della vendita che perciò, è assimilabile ai vizi previsti negli articoli da 1427 a 1429 c. c. , con la conseguenza che, in tali ipotesi, detto vizio è idoneo a determinare l’invalidità della vendita previo esperimento dell’azione di annullamento dalla parte nel cui interesse è stabilito dalla legge”. (Cass. civ. Sez. II, 11. 11. 2008 n. 26953).

La esenzione per vizi non si applica nemmeno alla fattispecie disciplinata dall’art. 1489 c. c. ovvero alla presenza sul bene trasferito di oneri o diritti reali non apparenti che ne diminuiscano il godimento: in questo caso l’acquirente può domandare o la risoluzione del contratto, o la riduzione del prezzo versato. Tale norma è stata dichiarata applicabile alla vendita coattiva:

in tema di esecuzione per espropriazione forzata, qualora l’immobile aggiudicato risulti gravato da diritti reali non apparenti, né indicati negli atti della procedura, senza che l’aggiudicatario sia a conoscenza della situazione reale, deve riconoscersi a questo non il diritto a far valere la garanzia per evizione, limitata al solo diritto di proprietà, ma a far valere le garanzie di cui all’art. 1489 c. c. secondo le regole comuni, tenuto conto che tali regole incontrano una deroga nella vendita forzata solo con riguardo alla garanzia per vizi, esclusa dall’art. 2922, primo comma, c. c. (Cass. civ. Sez. III, 13. 5. 2003, n. 7294).

Di conseguenza, è indispensabile che il perito accerti e dia conto chiaramente in perizia dell’esistenza di diritti reali opponibili al pignorante, e per esso all’aggiudicatario, che se ne tenga conto nella valutazione del prezzo di stima e che tale circostanza sia resa nota in avviso di vendita: allo scopo di rendere edotto l’aggiudicatario e di impedire che egli in seguito possa far valere la garanzia ex art. 1489 c. c.

Medesimo ragionamento per la presenza di oneri reali, quali le spese condominiali che gravano sull’acquirente nei limiti temporali fissati dall’art. 63 disp. Att. cc.

La presenza di irregolarità urbanistiche e difformità dell’immobile rispetto al provvedimento autorizzativo alla costruzione costituisce  presupposto per la efficacia della garanzia in commento; la Suprema Corte ha affermato che:

“in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene trova applicazione l’art. 1489 c. c. in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque non sia conosciuta dal compratore nel tempo dell’acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P. A. (adizione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell’immobile in mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all’acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo”. (Cass. civ. 28. 2. 2007, n. 4786; Cass. civ. 23. 10. 1991 n. 11218).

E’ quindi parimenti essenziale che il perito verifichi, segnali e valuti in perizia la presenza di abusi edilizi, sanabili o meno (come peraltro previsto dal nuovo art. 173- bis disp. Att. c. p. c. ) sia al fine di correttamente stimare il prezzo di vendita sia al fine di rendere edotti gli interessati.

Non consente l’applicazione dell’art. 1489 c. c. l’esistenza di vincoli paesaggistici inseriti nel P. R. G. :

“ I vincoli paesaggistici, inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati nelle forme previste hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia “erga omnes”, come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché i vincoli in tal modo imposti, a differenza di quelli inseriti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull’immobile, secondo l’art. 1489 c. c. e non sono conseguentemente invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto. (Cass. civ. Sez. II,   23. 2. 2012, n. 2737).

Ai sensi dell’art. 2929 c. c. la nullità degli atti che hanno preceduto la vendita o l’assegnazione: non ha effetto riguardo all’acquirente o all’assegnatario fatta eccezione che per i casi di collusione con il procedente.

Il trasferimento eseguito in forza dell’espropriazione coattiva rimane pertanto stabile nonostante i vizi che possano avere afflitto gli atti esecutivi antecedenti la vendita.

Da segnalare la recente sentenza della S. C. Ud. 25. 9. 2012 – Pubbl. 28. 11. 2012 – Racc. Gen. 21110/12:

il sopravvenuto accertamento dell’inesistenza di un titolo idoneo a giustificare l’esercizio dell’azione esecutiva non fa venir meno l’acquisto dell’immobile pignorato, che sia stato compiuto dal terzo nel corso della procedura espropriativa in conformità alle regole che disciplinano lo svolgimento della procedura, salvo che sia dimostrata  la collusione del terzo col creditore procedente, fermo restando il diritto dell’esecutato di far proprio il ricavato della vendita e di agire per il risarcimento dell’eventuale danno nei confronti di chi, agendo senza la normale prudenza, abbia dato corso al procedimento esecutivo in difetto di un titolo idoneo”.

La salvezza del diritto dell’acquirente non opera ex art. 619 c. p. c. : nel caso di vittorioso esperimento da parte di un terzo che rivendichi la proprietà del bene a seguito dell’opposizione ex art. 619 c. p. c. : in tal caso avrebbe prevalenza il titolo di acquisto a non domino del terzo.

Custodia e la liberazione dell’immobile pignorato

Modifiche del codice di procedura civile in materia di esecuzione forzata apportare dalla Legge n. 11. 2. 2019 n. 12.

* * * * * * *

Fra le novità sono state apportate in tema di custodia delle cose soggette ad

esecuzione forzata, è stato sostituito l’art. 560 c. p. c. secondo cui la custodia

dei beni pignorati spetta, ai sensi dell’art. 559 c. p. c. , al debitore o ad un

custode nominato su istanza del creditore pignorante o di un creditore.

Contrariamente alla formulazione ante conversione (a mente della quale il

giudice dell’esecuzione poteva posticipare il rilascio ove il debitore avesse

crediti certificati verso la P. A. ), è stabilito che il giudice non disponga mai il

rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di

trasferimento, se l’immobile è abitato dal debitore o dai suoi familiari (fuori dai

casi previsti al co. 6 dello stesso articolo).

In particolare, il nuovo art. 560 c. p. c. prevede che:

- il debitore e i familiari conviventi mantengano il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze fino al decreto di trasferimento;

- il debitore debba consentire la visita dell’immobile da parte di potenziali acquirenti, secondo le modalità stabilite nell’ordinanza di cui all’art. 569 c. p. c. .

Vengono, però, espressamente individuate talune fattispecie al ricorrere delle quali il giudice dell’esecuzione può comunque ordinare la liberazione dell’immobile. Nello specifico, a norma dell’art. art. 560, co. 6, c. p. c. , il giudice ordina la liberazione dell’immobile, prima dell’adozione del decreto di trasferimento quando:

- è ostacolato il diritto di visita;

- l’immobile non è adeguatamente tutelato e mantenuto in buono stato di conservazione per colpa o dolo del debitore o di membri della famiglia (sulle modalità di conservazione dell’immobile vigila il custode);

- il debitore viola altri obblighi che la legge pone a suo carico;

- l’immobile non è abitato dal debitore o dal suo nucleo familiare.

- Il debitore non può dare in locazione l’immobile, salvo che sia autorizzato dal giudice dell’esecuzione.

Pertanto, al di fuori dei casi in cui il giudice ordina la liberazione dell’immobile per le ragioni sopraelencate, il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento se l’immobile è abitato dal debitore o dai suoi familiari.

Le disposizioni che innovano le norme del codice di procedura civile non si applicano alle esecuzioni iniziate anteriormente al 13. 2. 2019

* * * * * * * *

Le ultime novità apportate dalla Legge n. 24. 4. 2020 n. 27 – Art. 54- ter  in materia di sospensione delle procedute esecutive immobiliari.

Il perimetro applicativo dell’arresto delle procedure voluto dall’art. 54- Ter.

Per quanto il tenore testuale in specie, l’utilizzo della preposizione “per”

possa suscitare dubbi sulla praticabilità nell’arco temporale previsto dalla

legge anche di atti di pignoramento, è ben noto, che è il pignoramento a

scandire il primo atto della sequela procedimentale, evincibile in modo

inequivoco, dal disposto dell’art. 491 c. p. c. secondo cui “salva l’ipotesi

prevista dall’art. 502 c. p. c. ” l’espropriazione forzata si inizia con il

pignoramento”.

A mio avviso il legislatore ha guardato al processo già in itinere e ne ha frenato

l’ulteriore corso. Dal che consegue che il creditore sèguiti ad essere pienamente

legittimato ad effettuare la notifica del pignoramento immobiliare, rappresentando

questa il viatico per guadagnare gli effetti di cui agli artt. 2913 e ss. c. c. assicurando i

beni alla garanzia dei creditori e neutralizzando l’incidenza degli atti di disposizione

giuridica pregiudizievoli nei riguardi di costoro.

A conforto delle sovrastanti affermazioni, va richiamato il principio giurisprudenziale,

secondo cui, poiché nel procedimento esecutivo è il pignoramento che pone il

vincolo di devoluzione effettiva del patrimonio del debitore al soddisfacimento de

creditore, in tale momento si cristallizza la situazione giuridica opponibile ai creditori

pignoranti e ai terzi che dall’esecuzione forzata acquisiscono diritti (Cass. 20. 4. 1982

n. 2462).

Sempre ad adiuvandum, appare utile il riferimento all’interpretazione dell’art. 560

c. p. c. (come peraltro risultante dalla novella del 2019) ove pur si dà rilievo alla

circostanza che il debitore risieda con la propria famiglia nell’immobile pignorato che

è stato interpretato da una autorevole dottrina nel senso che il momento da

considerare per  identificare l’immobile come casa di abitazione del debitore

coincide con la notifica dell’atto di pignoramento, con la conseguenza che sono

irrilevanti eventuali trasferimenti di residenza anagrafica o effettiva dell’esecutato

successivi alla ricezione dell’atto iniziale della procedura.

Su queste premesse sono gli atti della sequenza procedimentale successivi alla

notifica in parola a rimanere interdetti al creditore, nel contesto di un processo

sostanzialmente ibernato.

Comunque è bene precisare che durante la sospensione le uniche attività ammesse

sono quelle relative alla custodia del bene staggito. Nel periodo di sospensione non

è  inibito né al creditore procedente di porre in essere gli adempimenti di cui è

onerato (quali, il deposito dell’istanza di vendita, della documentazione ipocatastale

e delle relative integrazioni), né ad altri creditori di spiegare intervento nella

procedura esecutiva sospesa. Il debitore, potrà proporre istanza di conversione,

La fase liquidatoria  e distributiva alla luce dell’art. 54- ter .

La  mera lettura del dato formale, condurrebbe a ritenere incluse nel recinto della

sospensione anche le procedure esecutive nelle quali, la liquidazione del bene, sia

giunta al suo epilogo.

Si tratta di un’opzione che contraddice alla ratio stessa della sospensione voluta dal

legislatore che è presidio a tutela del debitore fragile, ma non omissione integrale ed

arbitraria degli interessi di quest’ultimo e dei suoi creditori.

Con ogni evidenza, l’art. 54- ter in commento risponde alla finalità di fermare

provvisoriamente la fase liquidatoria del bene per la ricaduta esiziale che essa

avrebbe in un contesto economico- sociale già fortemente depresso. In questa

prospettiva, la depressione non dev’essere incentivata, ma mitigata.

Ciò implica che la distribuzione del ricavato sia da preservare, non pregiudicando gli

interessi a quest’ultimo addirittura il contrario.

Allorché l’immobile pignorato sia stato trasferito ad altro proprietario per effetto della

vendita coattiva, il debitore esecutato non ricaverebbe alcun vantaggio dalla

sospensione a fronte dell’inevitabile (ed ingiustificato) pregiudizio subito dai creditori

in ragione del differimento dei tempi di riparto.

Dopo il decreto di trasferimento, la battuta d’arresto processuale non ha più una

 

congrua ragione d’essere, posto il procedimento non ha più ad oggetto l’abitazione

principale del debitore (come vuole l’art. 54- ter), bensì il denaro versato

dall’aggiudicatario.

Inoltre la stabilità della singola aggiudicazione significa stabilità del sistema della

vendita forzata e per essa della economia nazionale, con riferimento all’aspetto della

tutela del credito e del c. d. credit recovery, pertanto, la tutela del singolo acquisto

dell’aggiudicatario significa tutela dell’intero sistema dell’esecuzione forzata. Sul

punto, si richiama un passaggio motivazionale della sentenza n. 3709 del

08. 02. 2019 : < < il favor legis di cui gode l’aggiudicatario, anche provvisorio, non

trova la propria giustificazione nella esigenza di tutela di una posizione giuridica

individuale, bensì nell’interesse - di matrice pubblicistica - alla stabilità degli effetti

delle vendite giudiziarie, quale momento essenziale per non disincentivare la

partecipazione alle aste e quindi per garantire la fruttuosità delle stesse, in ossequio

al principio costituzionale di ragionevole durata del processo > > ;

Infatti, appare ormai radicato nel sistema del processo esecutivo, il principio della

intangibilità della aggiudicazione (anche provvisoria) e la salvezza dell’acquisto

dell’aggiudicatario; in proposito, si richiamano alcune declinazioni concrete della

tutela dell’aggiudicatario:

a) Rispetto alla  mancanza delle condizioni dell’azione ( SU 21110 2012);

b) Rispetto ai vizi degli atti esecutivi, con la distinzione tra vizio antecedente la

vendita ( di cui all’art. 2929 c. c. ) e vizio proprio del subprocedimento di vendita;

c) Rispetto alla estinzione /chiusura del procedimento di espropriazione (art. 632,

secondo comma, c. p. c. e 187 bis disp. att. c. p. c. );

d) Rispetto ad altri eventi «esterni» al procedimento di espropriazione (si pensi per

esempio alle misure antimafia e misure reali in generale).

Con riferimento poi al principio della intangibilità della aggiudicazione (anche

provvisoria) e la salvezza dell’acquisto dell’aggiudicatario, nel nostro ordinamento si

rinvengono diversi indici normativi cui ancorare il principio dell’intangibilità

dell’aggiudicazione e per esso, la salvezza dell’acquisto dell’aggiudicatario. In via

immediata si citano: l’art. 2929 c. c. («La nullità degli atti esecutivi che hanno

preceduto la vendita o l'assegnazione non ha effetto riguardo all'acquirente o

all'assegnatario, salvo il caso di collusione con il creditore procedente. Gli altri

creditori non sono in nessun caso tenuti a restituire quanto hanno ricevuto per effetto

dell'esecuzione. »); l’art. 632, secondo comma, c. p. c. («Se l'estinzione del processo

esecutivo si verifica prima dell'aggiudicazione o dell'assegnazione, essa rende

inefficaci gli atti compiuti; se avviene dopo l'aggiudicazione o l'assegnazione, la

somma ricavata è consegnata al debitore. »); l’art. 187 bis disp. att. c. p. c. («In ogni

caso di estinzione o di chiusura anticipata del processo esecutivo avvenuta dopo

l'aggiudicazione, anche provvisoria, o l'assegnazione, restano fermi nei confronti dei

terzi aggiudicatari o assegnatari, in forza dell'articolo 632, secondo comma, del

codice, gli effetti di tali atti. Dopo il compimento degli stessi atti, l'istanza di cui

all'articolo 495 del codice non è più procedibile»); l’art. 18 L. F. («Se il fallimento è

revocato, restano salvi gli effetti degli atti legalmente compiuti dagli organi della

procedura»);

Per completezza di analisi, in buona sostanza, ai fini interpretativi dell’art. 54- ter, per

evitare dunque un ulteriore degrado del ben staggito, la norma prevede solo la fase

liquidatoria “almeno fino al trasferimento del bene”; ciò implica che la distribuzione

del ricavato sia da preservare, non pregiudicando essa il debitore, ma nuocendo a

quest’ultimo addirittura il contrario”.

Pertanto, la sospensione non produrrà i suoi effetti se la procedura esecutiva è

giunta alla fase di aggiudicazione del bene; invero, in tale fase, per il rispetto del

terzo aggiudicatario e per la ragion d’essere dell’art. 54- ter, non si avrà alcun arresto

dell’iter esecutivo allorquando l’immobile pignorato, sia stato già trasferito ad altro

proprietario per effetto della vendita coattiva, anche perché il debitore esecutato non

avrebbe, in tal caso, alcun beneficio dalla sospensione, mentre questo

comporterebbe un pregiudizio ingiustificato per i creditori in ragione del differimento

del riparto.

Per effetto dopo il decreto di trasferimento, il blocco processuale non ha più utilità,

posto che il procedimento non ha più ad oggetto l’abitazione principale del debitore

(come vuole l’art. 54- ter), ma il danaro dall’aggiudicatario.

Natura ed effetti del provvedimento di sospensione

Provenendo dalla volontà del legislatore, la fattispecie delineata dall’art. 54- ter è

immediatamente evocativa della sospensione dell’esecuzione disposta dalla legge

prevista, quale la categoria generale, dell’art. 623 c. p. c.

A mio avviso, la strada che potrebbe ritenersi imposta dalla riserva del

provvedimento di sospensione al giudice dell’esecuzione (che va ascritto non un

effetto costitutivi ma dichiarativo), anche in caso di delega al professionista al

compimento delle operazioni di vendita  è la seguente: istanza del debitore,

soggetto interessato al beneficio, proposta nelle forme tipicamente disegnate dall’art.

486 c. p. c. instaurazione del contraddittorio on le altre parti con fissazione di apposita

udienza di comparizione (allo stato, con una delle modalità di cui all’art. 83, lett. f) e

h)  del d. l. n. 18 del 2020; adozione del provvedimento in forma di ordinanza,

suscettibile di “impugnazione” con opposizione agli atti esecutivi.

Riflessioni conclusive

Non vi è dubbio però che l’art. 54- ter rappresenta una provvedimento contingente in

qualche modo giustificato da un evento di natura mondiale, sono stati preceduti da

una serie di interventi legislativi che hanno riguardato in maniera specifica il settore

delle esecuzioni immobiliari con l’effetto di interrompere il ciclo virtuoso che esta

stato intrapreso. Le semplificazioni introdotte con le riforme del 2014- 2015- 2016 ed il

successivo intervento del CSM del novembre 2017, con l’emanazione della circolare

sulle buone prassi, avevano consentito una importante accelerazione dei tempi delle

procedure esecutive, stavano realizzando una significativa riduzione dei tempi delle

procedure e di smaltimento dell’arretrato pendente.

Poi sono arrivati i provvedimenti del febbraio 2019 ed il successivo del febbraio 2020

che, modificando l’art. 560 del c. p. c. ed eliminando la possibilità di emissione

dell’ordine di eliminazione dell’immobile creeranno nel momento di effettiva

applicazione per le vendite esecutive immobiliari, un definitivo allontanamento dal

mercato libero che tanti magistrati, da anni, avevano auspicato che si raggiungesse.

Quindi mi trovo ad analizzare tre scenari ben diversi fra loro, il primo, assolutamente

transitorio, legato alla risposta disorganica che è stata data dall’emergenza

pandemica; il secondo, decisamente strutturale che riguarda il progressivo

miglioramento della gestione delle procedure esecutive; il terzo, più preoccupante

che sommando gli effetti delle modifiche alle norme e l’emergenza causata dalla

pandemia, rischia di far tornare indietro il sistema di oltre un quinquennio.

Per concludere, in queste mie brevi riflessioni, a mio modesto parere ho dovuto fare

appello alla disciplina fiscale per chiarire la portata e la sostanza della definizione

altrimenti sfuggente di “abitazione principale”, trattando  l’art. 54- ter alla luce della

natura e della funzione del pignoramento e i suoi effetti sostanziali acclusi nella

norma cardine dell’art. 2913 c. c.

Infine, come è purtroppo d’abitudine, l’espressione in precetto positivo dell’illustrato

scopo si è rivelata a dir poco infelice e lascia presagire l’insorgere di problemi

applicativi di non agevole soluzione.

Ultimi aggiornamenti

Con delibera del 4 giugno 2020, il Consiglio Superiore della Magistratura ha

approvato le linee guida sull’organizzazione del settore delle procedure esecutive e

concorsuali nella “fase 2” dell’emergenza COVID- 19. L’intervento, che si colloca

nell’ambito delle “buone prassi” promosse dal C. S. M. mediante l’istituzione di un

Osservatorio permanente per l’efficienza delle procedure esecutive, è

particolarmente opportuno, dato che la legislazione primaria non solo non ha dettato

specifiche disposizioni in materia esecutiva, ma ha addirittura lasciati liberi i tribunali

di procedere ciascuno nel modo ritenuto più opportuno, così favorendo l’insorgere di

prassi molto variegate sul territorio nazionale.

In questa seconda fase il CSM ritiene possibile, per non dire auspicabile, pur nel

rispetto delle prescrizioni connesse alle esigenze sanitarie, trattare le procedure

concorsuali e le procedure esecutive immobiliari, così da agevolare la loro

definizione e garantire la posizione del debitore.

per evitare che si prolunghi eccessivamente l'immobilizzazione delle risorse oggetto

delle procedure esecutive e concorsuali, con un ulteriore aggravio per la situazione

economica del Paese, è opportuno che si adottino le misure organizzative

necessarie a far sì che vengano immesse nel circuito economico le somme liquide

già realizzate e che, al contempo, venga garantita un'efficace ripresa dell'attività

liquidatoria, ove consentito dalla normativa, con modalità che tutelino in ogni caso

l'interesse convergente del debitore e dei creditori al corretto realizzo dei valori dei

beni.

 

A parere del CSM appare importante consentire la rapida definizione della fase

distributiva del ricavato, introducendo soluzioni organizzative che assicurino una

reale accelerazione, riattivare tempestivamente le operazioni liquidatorie, ove

consentito dalla legge e nel rispetto delle esigenze di sicurezza dei soggetti

interessati alle procedure, semplificare i procedimenti e realizzare, anche in questa

fase, un efficace e costante monitoraggio delle procedure, salvaguardando

trasparenza e competitività del mercato, incolumità individuale e salute pubblica.

I punti salienti su cui il C. S. M. ha posto l’accento sono:

- la celere distribuzione del ricavato già depositato sui libretti delle procedure

esecutive (c. d. Cash in Court), preferibilmente delegando al professionista anche la

fa se della approvazione del progetto di distribuzione e utilizzando, ove possibile,

modalità telematiche per la gestione dei mandati di pagamento;

-   una più oculata gestione della sospensione delle procedure esecutive aventi ad

oggetto la “abitazione principale” del debitore, da attuarsi anche mediante la nomina

immediata di un custode o allo scopo di accertare la reale situazione occupativa del

bene;

-   la prosecuzione di tutte le altre procedure esecutive, con la fissazione dell’udienza

per l’autorizzazione alla vendita ex 569 c. p. c. , evitando un rallentamento del ruolo,

che comunque dovrà essere recuperato dopo il 31 luglio 2020;

- l’adozione di modalità di vendite telematiche pure, sincrone o asincrone, anche per

le procedure per le quali si era inizialmente previsto diversamente; le vendite non

telematiche ovvero quelle con modalità telematiche miste sono decisamente

sconsigliate (l’opportunità di ricorrere alle stesse dovrà essere valutata con

“particolarissima attenzione”).

 

* * * * * * *

 

 

 

 

G I U R I S P R U D E N Z A

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Tribunale Lecce 08 novembre 2016 - Est. Errede.

Opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c. p. c. - Nullità derivata del decreto di trasferimento - Vizio della perizia di stima - Limiti della opposizione - Tardività - Inammissibilità

L'opposizione agli atti esecutivi promossa dal debitore ex art. 617 c. p. c. contro il decreto di trasferimento per una nullità derivata dalla perizia di stima, deve ritenersi inammissibile per tardività, dovendo al più il debitore opporsi - nel termine di legge - all'ordinanza di vendita del G. E. , che richiama in premessa la Relazione di Consulenza Tecnica ritenuta dall'opponente viziata.

.

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Mancato versamento del saldo prezzo di aggiudicazione e condanna al pagamento della differenza ai sensi dell’art. 587 co. II c. p. c.

Tribunale Mantova, 11 Maggio 2020. Est. Bernardi.

Espropriazione immobiliare – Mancato pagamento del saldo del prezzo di aggiudicazione – Condanna al pagamento della differenza ai sensi dell’art. 587 co. II c. p. c. – Ulteriore incanto – Necessità

In caso di mancato pagamento del saldo del prezzo di aggiudicazione, non può essere emesso il decreto di condanna previsto dall’art. 587 II co. c. p. c. ove non si sia tenuto un successivo incanto con realizzazione di un prezzo inferiore rispetto a quello della aggiudicazione precedente (nel caso di specie la procedura era stata dichiarata estinta ex art. 164 bis disp. att. c. p. c. ).

TRIBUNALE di MANTOVA

Seconda Sezione civile

Il giudice dell’esecuzione

- letto il ricorso presentato, ex art. 587 II co. c. p. c. , da V. s. r. l. nell’ambito della procedura esecutiva immobiliare n. 191/2017;

- osservato che per l’emanazione del decreto di condanna previsto da tale disposizione occorre che l’importo ricavato dal nuovo incanto risulti inferiore al prezzo di quello precedente;

- rilevato che, come evidenziato dalla stessa società ricorrente, con provvedimento emesso dal G. E. in data 14- 1- 2020 è stata disposta la chiusura anticipata della procedura ai sensi dell’art. 164 bis disp. att. c. p. c. in relazione al cespite oggetto della presente istanza;

- considerato pertanto che non si è tenuto un successivo incanto sicché non è possibile determinare la differenza di prezzo e quindi l’importo oggetto di condanna;

p. t. m.

rigetta il ricorso.

Si comunichi.

Mantova, 11 maggio 2020.

Il giudice dell’esecuzione

dott. Mauro P. Bernardi

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Espropriazione relativa a crediti fondiari ex art. 41 TUB e mancato pagamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario

Cassazione civile, sez. VI, 09 Agosto 2018, n. 20702. Est. Vincenti.

Espropriazione relativa a crediti fondiari ex art. 41 del d. lgs. n. 385 del 1993 - Mancato pagamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario - Conseguenze - Accollo - Efficacia subordinata al decreto di trasferimento - Conseguenze - Fattispecie


In tema di espropriazione relativa a crediti fondiari di cui all'art. 41, d. lgs. n. 385 del 1993, l'efficacia del contratto di accollo del mutuo intervenuto tra la banca e l'aggiudicatario è subordinata al decreto di trasferimento di cui all'art. 586 c. p. c. con la conseguenza che, nel caso in cui esso non sia stato emesso, le parti possono accordarsi per sciogliere detto contratto per mutuo dissenso e legittimare la restituzione della somma in favore dell'aggiudicatario decaduto. (In applicazione del principio, la S. C. ha confermato la sentenza del Tribunale di rigetto dell'opposizione agli atti esecutivi promossa avverso il provvedimento con cui il giudice dell'esecuzione aveva ordinato al creditore fondiario la restituzione delle somme versate dalla aggiudicataria provvisoria, poi dichiarata decaduta, per essere scaduti i termini di pagamento del prezzo).

* * * * * * *

Il termine per il versamento del saldo del prezzo da parte dell'aggiudicatario del bene staggito è perentorio e non prorogabile

Cassazione civile, sez. III, 10 Dicembre 2019, n. 32136. Pres. De Stefano. Est. Rossetti.

Espropriazione immobiliare - Aggiudicazione - Termine per il versamento del saldo prezzo - Perentorietà - Fondamento


In tema di espropriazione immobiliare, il termine per il versamento del saldo del prezzo da parte dell'aggiudicatario del bene staggito va considerato perentorio e non prorogabile, attesa la necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, da ritenersi di importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere - per l'intero sviluppo della vendita forzata - l'uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l'affidamento di ognuno di loro sull'una e sull'altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte.

* * * * * * *

SI PROPONE  UN FORMULARIO DI DECRETO DI TRASFERIMENTO

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TRIBUNALE DI…….

ESECUZIONE IMMOBILIARE N……

GIUDICE DELL’ESECUZIONE: DOTT…….

PROFESSIONISTA DELEGATO: AVV……. .

*         *         *         *         *

DECRETO DI TRASFERIMENTO

*         *         *         *         *

IL GIUDICE DELL’ESECUZIONE

- Vista la procedura esecutiva immobiliare iscritta al n…. . Reg. Es.

PROMOSSA DA

BANCA……

CONTRO

NOME ESECUTATO

con atto di pignoramento trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ancona con formalità del 7/3/2011 N……  R. G. e N……  R. P. ;

- visto il verbale di aggiudicazione redatto dal professionista delegato ai sensi della L. 302/98 e successive modifiche ed integrazioni, Avv……, in data 17 gennaio 2014, con il quale veniva aggiudicato il bene immobile più avanti descritto;

- rilevato che l’aggiudicatario, nei termini di cui all’avviso di vendita, ha depositato l’intero prezzo di acquisto, come da ricevuta di saldo prezzo agli atti rilasciata in data 8 marzo 2014;

- che pertanto esistono le condizioni di legge affinché si possa decretare il trasferimento dell’immobile e disporre altresì la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni ipotecarie gravanti sull’immobile stesso;

P. Q. M.

Visto l’art. 586 c. p. c.

TRASFERISCE

in piena proprietà al sig…… nato a……. ….   il giorno 10/11/1959, residente a…… C. F……. ,    il bene immobile di seguito descritto di proprietà di……. nato a……. il……  C. F…. .   nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, al prezzo di aggiudicazione di euro…. . ,  oltre imposte e spese di trasferimento alle condizioni tutte di cui all’avviso di vendita in data 11/11/2013.

DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE

L’immobile è sito nel Comune di……. in via……. . . Il bene, così come sotto descritto, risulta in atti di proprietà esclusiva del debitore esecutato.

Unità immobiliare (A/3) distinta al Catasto Fabbricati del Comune di……. . al Foglio 5, Part. 783, Sub 3 e 4, classe 1, consistenza 11, 5 vani:

L’immobile, ubicato in via……. . a ………. , rappresenta la parte preponderante di un edificio su due piani edificato intorno agli anni ’40, con degli interventi di adeguamento effettuati nell’anno 2005. L’accesso, superati due gradini, è diretto su via…. . L’immobile, in generale, si trova in condizioni di normale conservazione strutturale, riferibile alle modalità̀ costruttive originali.

Planimetricamente il manufatto si sviluppa perpendicolarmente alla via di accesso e si articola su due piani sfruttando il dislivello esistente. Sul retro è presente, fruibile da entrambi i piani, una corte scoperta da cui si accede ad un piccolo vano di sgombero.

Al piano terra sono presenti un ingresso, un corridoio, un vano scale, un bagno, un vano servizio, una cucina ed un’ampia sala con accesso all’esterno. Al primo piano ci sono due camere, un vano multiuso, un bagno, un vano di servizio ed uno studio da cui si accede anche, scendendo alcuni gradini, alla corte interna e alla piccola pertinenza a sgombero sopra detta.

L’immobile ha una superficie di circa mq. 155, 00, con un’altezza media utile di circa m. 3, 00. La pertinenza a sgombero ha invece una superficie di mq. 7, 00 ed un’altezza di circa m. 2, 00. La corte interna ha infine una superficie di mq. 60, 00.

Dalla relazione peritale si evince che lo stato di manutenzione dell’immobile è complessivamente accettabile, ma comunque carente di manutenzione ordinaria: l’impianto elettrico è sottotraccia, l’impianto idrico sanitario adeguato e l’impianto di riscaldamento è autonomo ed a metano.

Il C. T. U. dichiara di aver svolto le verifiche urbanistiche e di irregolarità, ai sensi della legge 47/85 e successive integrazioni, visionate presso l’ U. T. comunale.

Il CTU dichiara che l’immobile è stato costruito intorno agli anni ’40, pertanto la costruzione è antecedente l’anno 1967 e non necessita di permesso di costruzione.

ORDINA

al  Sig. Conservatore dei Registri Immobiliari di provvedere alla cancellazione delle iscrizioni e delle trascrizioni di seguito indicate e comunque di tutte quelle relative al bene immobile trasferito e connesse alla procedura esecutiva, esonerandolo da ogni responsabilità al riguardo:

- pignoramento trascritto in data…. . al n……. R. P. a favore di Banca…. . contro……. . ;

- ipoteca volontaria per euro a favore di Banca……. Contro……. . , iscritta in data…… al n. 2096 R. P. ;

- ipoteca volontaria per euro a favore di Banca………. . contro……. , iscritta in data……. al n. 2285 R. P. ;

INGIUNGE

al  debitore esecutato, o a chi per esso, di rilasciare gli immobili sopra descritti nella piena disponibilità degli acquirenti,

Il presente trasferimento non/o è soggetto ad IVA

Ancona………………

Il Giudice dell’Esecuzione dott.

Il Funzionario Giudiziario………………………….

Ancona, 5. 7. 2020

Avv. Romualdo Picozzi

Decreto Di Trasferimento

Profili generali

La fase della vendita immobiliare si conclude con l’emanazione del decreto di trasferimento, art. 586 c. p. c. ai sensi di quanto previsto dall’art. 591 bis, settimo comma, c. p. c. avvenuto il versamento del saldo prezzo, il Delegato predispone la bozza del decreto di trasferimento, previa verifica che tale versamento sia avvenuto nel termine e secondo le modalità sancite nell’ordinanza e nell’avviso di vendita (art. 574, primo comma, c. p. c. ; art. 585 c. p. c. ) e la trasmette al Giudice dell’Esecuzione (di seguito, per brevità: G. E. ) per l’approvazione e la firma.

In modo simmetrico, il Delegato provvede alla predisposizione ed al deposito del decreto di trasferimento in caso sia avvenuta l’assegnazione del bene ad un creditore e sia stato versato l’eventuale conguaglio nel termine fissato dal provvedimento di assegnazione (art. 590 c. p. c. ).

L’articolo 587 c. p. c. stabilisce che all’esito della vendita, la quale può

essere disposta con le modalità dell’incanto o senza incanto, se il

saldo del prezzo non è depositato nel termine e con le modalità

stabilite nell’ordinanza di assegnazione, il giudice dell’esecuzione

dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della

cauzione a titolo di multa, disponendo un nuovo incanto a norma

degli articoli 576 e seguenti dello stesso codice di rito.

Se il prezzo che si ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta

inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario

inadempiente è tenuto anche al pagamento della differenza,

dovendosi precisare al riguardo che la decadenza viene dichiarata

dal giudice d’ufficio, non essendovi concordia sulla possibilità di

evitarla, seppur con l’assenso di tutti i creditori sul tardivo

versamento del prezzo in ritardo da parte dell’aggiudicatario stesso.

Alla perdita della decadenza, segue, dunque la perdita della

cauzione, che diviene parte del ricavato dell’espropriazione, pur non

essendo pacifica l’individuazione del soggetto al quale essa debba

essere restituita in caso di estinzione della procedura, o laddove vi

sia un residuo attivo dopo la distribuzione del ricavato e la

soddisfazione di tutti i creditori, sostenendosi da parte della dottrina

che l’importo debba essere rimesso in tali casi, all’aggiudicatario

inadempiente, pena l’ingiustificato arricchimento del debitore e

ritenendosi da altri che la perdita della cauzione, concorrendo a

formare la somma da distribuire a norma dell’art. 509 del codice di

procedura civile, vada a vantaggio del debitore esecutato.

Il prezzo base per il nuovo incanto è fissato nella misura determinata

a norma dell’art. 568 c. p. c. , essendo irrilevante, stante

l’inadempimento, il prezzo della precedente aggiudicazione.

Nel caso in cui il ricavato dalla nuova vendita, sommato alla

cauzione già incamerata alla procedura, sia inferiore al prezzo di

aggiudicazione non versato, l’aggiudicatario rispende personalmente

della differenza che sarà tenuto a versare alla procedura.

A tal fine il giudice dell’esecuzione pronuncia un decreto di condanna

ai sensi dell’art. 177 delle disposizioni di attuazione del codice di

procedura civile ed, in caso  di mancato pagamento spontaneo, il

decreto in questione costituisce titolo esecutivo a vantaggio dei

creditori che abbiano ottenuto l’attribuzione del credito in sede di

distribuzione.

Esiste la possibilità da parte del G. E. di sospendere la vendita qualora ritenga che il prezzo di aggiudicazione sia notevolmente inferiore a quello giusto (art. 568 c. p. c. ).

Il potere di sospensione del giudice può essere esercitato, anche dopo il versamento del prezzo, sino alla emanazione del decreto di trasferimento. La sospensione è adottata con ordinanza che può essere oggetto di opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c. p. c. ). Con l’emissione dell’ordinanza, la procedura resta sospesa e gli atti già compiuti vengono revocati e vengono restituite le cauzioni e le somme già versate.

Avverso il decreto di trasferimento è proponibile opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c. p. c. ; il termine per proporre l’impugnativa è di 20 giorni decorrenti dalla sua comunicazione o comunque dal momento in cui l’interessato ne viene a conoscenza. Tuttavia va evidenziato che nessuna norma prevede la comunicazione o la notifica del decreto.

Composizione del decreto di trasferimento

Sul piano strutturale, il decreto di trasferimento si compone di quattro parti:

1) una parte epigrafica, in cui sono indicati gli estremi della procedura esecutiva, il nome del giudice dell’esecuzione, del creditore procedente e del debitore esecutato;

2) una parte narrativa, destinata ad accogliere le premesse in cui viene dato atto della data di emissione dell’ordinanza di delega ai sensi dell’art. 591 bis c. p. c. della data di redazione dell’avviso di vendita e dell’effettuazione delle comunicazioni e della pubblicità, dello svolgimento e dell’esito della vendita, nonché del versamento del prezzo;

3) una parte dispositiva che rappresenta il cuore del decreto di trasferimento, contenente l’indicazione delle generalità dell’aggiudicatario e del debitore esecutato e la descrizione del diritto del trasferito e dell’oggetto materiale del diritto, con le attestazioni richieste dalla normativa edilizio- urbanistica;

4) una parte descrittiva che contiene un ordine rivolto al competente conservatore (rectius: Direttore regionale dell’Agenzia del Territorio) di provvedere alla cancellazione delle formalità pubblicitarie pregiudizievoli e un’ingiunzione al debitore e, più in generale a chiunque si trovi in possesso o nella detenzione dell’immobile oggetto di trasferimento, di rilascio dello stesso nell’immediata disponibilità dell’aggiudicatario.

Il Decreto di trasferimento (in breve D. T. ) è il provvedimento giudiziale che trasferisce all’aggiudicatario la titolarità del bene appartenente all’esecutato, nei limiti di quanto oggetto di pignoramento e quindi di vendita forzata.

Il decreto deve indicare gli estremi identificativi del bene ceduto, le generalità dell’esecutato e quelle dell’acquirente, l’entità del prezzo complessivo; deve altresì riportare l'esatta descrizione del bene risultante dalla perizia di stima quale di norma sintetizzata dal perito nel piano di vendita, che deve anche trovare corrispondenza con le condizioni e le descrizioni contenute nell’ordinanza di vendita.

Il professionista delegato, provvede a redigere la bozza del Decreto ed a trasmetterla al G. E. , il quale, apportandovi eventualmente le modifiche che ritiene opportune, lo sottoscrive.

E’ possibile individuare quattro parti fondamentali, comuni alla struttura di ogni decreto di trasferimento:

1) Dati identificativi della Procedura esecutiva immobiliare e dei soggetti coinvolti

In tale punto devono essere inseriti:

- gli elementi identificativi dell’aggiudicatario (per persone fisiche: nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale, residenza, stato civile con specificazione del  regime patrimoniale nel caso di soggetti coniugati; per società o enti: denominazione o ragione sociale, sede legale, codice fiscale, partita IVA, eventuale numero di iscrizione al Registro delle Imprese). Per le società semplici e le associazioni non riconosciute occorre inoltre indicare (ai soli fini della trascrizione) le generalità delle persone fisiche che le rappresentano secondo l'atto costitutivo;

-  data di vendita dell’immobile;

-  prezzo di aggiudicazione;

- dati identificativi dell’esecutato (con le stesse specifiche sopra indicate per i casi di persone fisiche o di società).

2) Descrizione dell’immobile trasferito con particolare riferimento a:

a) ubicazione;

b) natura/consistenza (unità immobiliare composta da…… ovvero appezzamento di terreno);

c) dati identificativi catastali;

d) coerenze;

e) titolarità e diritto reale trasferito;

f) estremi dell’eventuale regolamento di Condominio;

g) se oggetto di vendita è un edificio, o una porzione di fabbricato, occorre indicare gli estremi delle concessioni o licenze edilizie, o dei permessi di costruire, ovvero ancora menzionare l’anteriorità della costruzione alla data del primo settembre 1967. Se nell’avviso di vendita sono state menzionate irregolarità edilizie, le stesse dovranno essere indicate anche nel decreto di trasferimento, unitamente al richiamo alla facoltà per l’aggiudicatario di presentare istanza di sanatoria dell’abuso edilizio – prevista dall’art. 46 comma 5 del D. P. R. 06. 06. 2001 n. 380 e dall’art. 40 comma 6 della legge 28. 02. 1985 n. 47 “L’aggiudicatario, ricorrendone i presupposti, potrà avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46 quinto comma del D. P. R. 6 giugno 2001 n. 380 e all’art. 40 sesto comma della Legge 28 febbraio 1985 n. 47”. E’ opportuno, ai fini di una più completa descrizione dell’immobile, indicare anche gli estremi dei titoli abilitativi relativi ad eventuali successivi interventi edilizi, o il fatto che tali interventi sono stati eseguiti in assenza di titolo, il tutto ovviamente nei limiti di quanto risulta dalla CTU in atti.

h) se oggetto di vendita è un terreno, il riferimento, anche mediante rinvio, alle prescrizioni del Certificato di Destinazione Urbanistica che deve essere allegato al decreto.

i) stato locativo.

3) Ordine di cancellazione delle formalità pregiudizievoli (iscrizioni e trascrizioni).

Le formalità pregiudizievoli da cancellare devono essere elencate nel Decreto di Trasferimento con esatta indicazione degli estremi attribuiti dalla Conservatoria dei RR. II. competente (numeri di registro generale e particolare, data di iscrizione/trascrizione) e dei soggetti "a favore" e "contro".

Non tutte le formalità possono essere cancellate per ordine del G. E. , che non è competente, ad esempio, con riferimento alla cancellazione della trascrizione dei contratti preliminari e delle domande giudiziali.

In ordine alla cancellazione delle domande giudiziali, la giurisprudenza di legittimità da tempo ha adottata una soluzione negativa, potendosi cancellare tali domande o con il consenso delle parti o, in assenza, con sentenza divenuta cosa giudicata (art. 2668, primo comma c. c. ).

Non possono altresì chiedere la purgazione degli oneri condominiali di cui all’art. 63, secondo comma, Disp. Att. Cod. civ. , la norma, come noto, stabilisce che chi subentra nei diritti del condominio è tenuto al pagamento dei contributi per l’anno in corso e quello precedente, in solido con l’originario titolare. Non a caso dunque, la stima dell’esperto deve, tra l’altro, indicare proprio l’esistenza di oneri condominiali gravanti sul bene e che resteranno a carico dell’acquirente (art. 173 bis, n. 4, Disp. Att. Cod. proc. civile) così da porre in condizione quest’ultimo, alla luce delle informazioni acquisite, di poter meglio valutare la convenienza dell’acquisto.

Dubbia appare, inoltre la possibilità di disporre la cancellazione della trascrizione inerente le convenzioni matrimoniali, quali ad esempio l’atto costitutivo del fondo patrimoniale: tali convenzioni, infatti non sono assimilabili agli atti di pignoramento od alle iscrizioni ipotecarie (dalle quali vanno anzi nettamente distinte per funzione), ed in quanto ciò che conta ai fini dell’opponibilità ai terzi delle convenzioni è l’annotazione dell’atto costitutivo a margine dell’atto di matrimonio (prescritta dall’art. 162, quinto comma, cod. civ. ), e non la loro trascrizione, cui deve invece riconoscersi valore di pubblicità- notizia).

Non potrà altresì essere ordinata la cancellazione dei pignoramenti trascritti precedentemente, ma non riuniti alla procedura che ha portato alla vendita.

Non vi è poi uniformità di vedute in ordine alla cancellazione della trascrizione della sentenza dichiarativa di fallimento, ammessa da taluni in base alla sostanziale equiparazione della stessa ad un pignoramento generale sui beni del debitore, problema, questo ovviamente si pone nel solo caso in cui l’esecuzione individuale è proseguita, nonostante il fallimento, da un creditore fondiario, o se il curatore è subentrato nella espropriazione ai sensi dell’art. 107, sesto comma, r. d. 16 marzo 1942, n. 267.

Si segnala tuttavia un’apertura nella prassi di alcuni Tribunali, nei confronti della cancellazione della trascrizione delle sentenze di fallimento.

Potranno invece essere cancellati (e pertanto dovranno esserne indicati gli estremi del decreto) pignoramenti trascritti ed ipoteche iscritte successivamente alla trascrizione del pignoramento su cui si procede.

Pur dovendosi dar conto dell’esistenza di diverse prassi seguite dai vari uffici giudiziari, in generale non si dubita della possibilità di disporre la cancellazione del sequestro conservativo attuato sul bene immobile (sia esso convertito o meno in pignoramento ex art. 686 c. p. c. e dei privilegi).

Va altresì ordinata la cancellazione dei diritti parziari (servitù, usufrutto, uso, abitazione) ma solo se derivanti da atto trascritto dopo l’iscrizione ipotecaria (art. 2812 c. c. ). In tal caso, infatti, il creditore garantito può far substare la cosa come libera, poiché tali diritti sono destinati ad estinguersi con l’espropriazione; i titolari potranno, tuttavia, concorrere alla distribuzione del ricavato, facendo valere le loro ragioni.

Il sequestro conservativo trascritto presso le Conservatorie dei  RRII prima della trascrizione del pignoramento; il creditore sequestratario ha diritto ad intervenire, sia pure senza titolo, ai sensi dell’art. 499 ed a chiedere l’accantonamento ex art. 510 comma 3. Di conseguenza come il diritto reale parziario ex art. 2812 c. c. (servitù costituita dopo  l’iscrizione ipotecaria) il sequestro verrà cancellato. A fortiori verranno cancellati gli eventuali sequestri trascritti dopo il pignoramento, in relazione ai quali i creditori non hanno nemmeno diritto all’intervento.

I contratti preliminari (attenzione non le domande giudiziali ex art. 2932 c. c. ) trascritti, sia in data antecedente che successiva al pignoramento: malgrado la norma ex art. 2668 comma 4 c. c. preveda che la cancellazione della trascrizione dei preliminari possa essere ordinata solo con sentenza o effettuata su consenso delle parti, il preliminare trascritto, senza che sia stata proposta domanda di esecuzione in forma specifica, garantisce al promissario acquirente solo il credito per la restituzione della caparra in via privilegiata e lo autorizza all’intervento ex art. 499 nonché al relativo accantonamento. Di conseguenza appare corretto affermare che possono essere cancellate tali trascrizioni.

La domanda di divisione endoesecutiva proposta ex art. 600 c. p. c. , la domanda in questione è una conseguenza del pignoramento ed estrinseca una possibilità che appartiene potenzialmente al vincolo espropriativo. Quella divisionale non è che una modalità di liquidazione del bene pignorato quando esso consiste in una quota. In verità la cancellazione, se la vendita dell’intero avviene nel contesto della causa di divisione, avverrà ad opera del G. I. e in corpo al decreto di trasferimento da questi emesso: lo stesso per la cancellazione dei gravami.

La cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale divenuta inefficace trascorso il termine di 20 anni (art. 2668 bis c. c. ), l’aggiudicatario avrà diritto di adire il giudice competente ed ottenere a proprie spese, la cancellazione della domanda divenuta a lui inopponibile.

Quanto alle somme necessarie per la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni ordinata dal G. E. (anche questo compito è delegabile al professionista, con conseguente sgravio delle cancellerie) secondo l’orientamento prevalente, in assenza di diversa previsione nell’ordinanza di vendita, conseguendo d’ufficio la cancellazione delle ipoteche (art. 2884 c. c. e 2878 n. 7 cod. civ) disposta dal decreto di trasferimento, devono essere anticipate, su richiesta del cancelliere, dall’aggiudicatario che ha, comunque diritto al loro rimborso.

Nella pratica, tuttavia, è frequente che l’ordinanza di vendita contenga già una regolamentazione sul punto, ponendo a carico dell’aggiudicatario il costo delle cancellazioni che, in tal modo, finisce per divenire una parte accessoria del prezzo; la stessa giurisprudenza infatti analogamente a quanto accade nella vendita negoziale, nella quale la parte privata ha la facoltà di richiedere, in aggiunta al prezzo, il pagamento delle spese, si ritiene che nella vendita forzata il G. E. possa, nell’esercizio degli ampi poteri che gli competono, porre definitivamente a carico dell’aggiudicatario le spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni.

4) Ordine al debitore esecutato o a chiunque altro di rilascio dell’immobile venduto nell’immediata disponibilità dell’aggiudicatario. L’ordine di rilascio ha efficacia nei confronti del debitore e di chiunque di trovi nella materiale disponibilità dell’immobile in assenza di titolo, ovvero in forza di un titolo non opponibile all’aggiudicatario. L’ordine non potrà invece essere eseguito nei confronti di chi vanti un titolo opponibile al creditore pignorante (ad esempio, una locazione avente data certa anteriore al pignoramento).

Una particolare modalità redazionale del decreto di trasferimento deve essere osservata nella fattispecie prevista dall’art. 585 c. p. c. In questo caso l’aggiudicatario, non ancora proprietario del bene, contrae un mutuo espressamente e normativamente finalizzato al saldo del prezzo di aggiudicazione e concede ipoteca su un bene (al momento) altrui. Ai sensi dell’articolo 2822 c. c. , l’ipoteca può infatti essere concessa su cosa altrui, ma potrà essere validamente iscritta solo a seguito dell’acquisto della proprietà. L’art. 585 c. p. c. completa la disciplina anche procedurale relativa al mutuo contratto dall’aggiudicatario, prevedendo che il decreto debba fare menzione del mutuo (ove questo preveda il versamento diretto in favore della procedura e l’iscrizione di ipoteca di primo grado) e stabilendo, a carico del conservatore dei registri immobiliari, il divieto di eseguire la trascrizione del decreto se non unitamente all’iscrizione dell’ipoteca.

Sarà quindi necessario, oltre che indicare nel testo del decreto gli estremi del contratto di mutuo, depositare in cancelleria, unitamente alla bozza del decreto, copia autentica dell’atto di mutuo, rilasciata dal notaio rogante. Decreto e mutuo dovranno essere consegnati in Conservatoria contestualmente e, unitamente alla nota di trascrizione del decreto (predisposta dal professionista delegato, che esibirà altresì il mod. F23 attestante il pagamento delle tasse relative alla trascrizione), dovrà essere presentata la nota di iscrizione del mutuo (predisposta dal notaio rogante). In realtà, essendo ormai obbligatoria la registrazione del mutuo con il c. d. modello unico, la procedura è, per quanto riguarda il notaio che ha ricevuto il mutuo, leggermente differente, ma non è questa la sede per approfondire tali aspetti.

Il decreto di trasferimento costituisce la naturale prosecuzione del verbale di aggiudicazione, dal quale si trova, per così dire, in rapporto di diretta derivazione. Occorre pertanto che il professionista delegato assicuri il mantenimento di tale rapporto.

Si segnalano alcuni aspetti ai quali deve essere prestata attenzione:

- identità soggettiva (unica eccezione è l’aggiudicazione per persona da nominare, ma entro i tre giorni deve intervenire la nomina) tra aggiudicatario- aggiudicatari e acquirente. Non è possibile “trasferire” a terzi la posizione soggettiva derivante dall’aggiudicazione definitiva.

- In caso di morte dell’esecutato successivamente alla trascrizione del pignoramento (e quindi anche dopo l’aggiudicazione), la prassi di alcuni Tribunali (rectius:  Tribunale di Torino) è nel senso di emettere comunque il decreto contro il defunto, anche in caso di eventuale accettazione dell’eredità da parte dei chiamati.

- Specularmente, in caso di morte dell’aggiudicatario, la prassi torinese è nel senso di pronunciare comunque il decreto nei confronti del medesimo (e quindi il professionista delegato dovrà eseguire la trascrizione a favore dell’aggiudicatario).

- Se un’offerta è presentata da più persone congiuntamente, è ammissibile che le quote non siano uguali, purchè complessivamente corrispondano alla totalità del bene oggetto di esecuzione (o alla eventuale minor quota oggetto di pignoramento). Anche in questo caso le stesse proporzioni dovranno essere mantenute per il decreto.

- Discorso differente è la migliore identificazione dell’aggiudicatario: potrebbero insorgere, già in sede di incanto oppure successivamente, dubbi sulle corrette generalità (pluralità di prenomi e discordanze con il codice fiscale, passaggio in giudicato, nelle more dell’emissione del decreto, di una sentenza che ordina la rettifica degli atti di stato civile; divorzio in alcuni stati esteri). In questo caso il professionista delegato, ove chiaramente abbia, per tabulas, motivo di dubitare delle corrette generalità, deve invitare l’aggiudicatario a produrre la documentazione inerente (estratto dell’atto di nascita o equivalenti) e predisporre il decreto con le nuove o corrette generalità, indicando nella premessa che il soggetto, già identificato come A. A. nel verbale di aggiudicazione, deve ora correttamente intendersi identificato come B. B. Per tutela della privacy, è preferibile omettere l’indicazione del motivo.

- Identità del bene: è opportuno verificare che non siano intervenute medio tempore variazioni catastali. In caso contrario, occorrerà darne conto nel decreto o, se queste incidono sulla corretta identificazione del bene, verificare con il G. E. la possibilità di presentare documentazione integrativa in Catasto (ad esempio, un foglio di osservazioni) o di richiederne l’annullamento.

- Mantenimento della situazione ipotecaria pregressa: è bene eseguire un aggiornamento delle visure ipotecarie, per verificare se vi sono eventuali nuove iscrizioni o trascrizioni delle quali, a mente del nuovo art. 586 c. p. c. , il giudice potrà ordinare la cancellazione;

- Verifica documentale dello stato civile dell’acquirente, autodichiarato in sede di aggiudicazione, mediante esibizione della opportuna documentazione anagrafica (estratto dell’atto di matrimonio, certificato di stato libero o equivalente documentazione estera, quest’ultima legalizzata ove occorra). Se l’aggiudicatario è coniugato in regime di comunione legale dei beni, si ritiene che possa essere resa la dichiarazione relativa alla personalità dell’acquisto, ex art. 179 c. c, da parte del medesimo e del coniuge, in un documento a parte. Detta dichiarazione dovrà poi essere riportata nel testo del decreto ai fini della corretta trascrizione del medesimo.

La bozza del decreto di trasferimento, predisposta dal Delegato, deve essere depositata presso la Cancelleria unitamente al fascicolo dell’Esecuzione immobiliare ed alle istanze di  liquidazione dei compensi spettanti al medesimo in dipendenza delle attività svolte nella procedura.

Successivamente, la Cancelleria trasmetterà al professionista via fax (questa è la metodologia riscontrata dal gruppo di lavoro e dal relatore) il provvedimento del G. E. che liquida i compensi derivanti dallo svolgimento delle attività delegate; da tale momento è possibile dunque ritirare presso la Cancelleria il fascicolo dell’esecuzione con all’interno il decreto di trasferimento firmato dal G. E.

Il decreto di trasferimento sottoscritto dal G. E. è completo formalmente dal momento del deposito in Cancelleria e della contestuale sottoscrizione da parte del Cancelliere, il che viene attestato mediante l’apposizione del timbro di “depositato in Cancelleria” e l’indicazione della relativa data, contestuale a quella dell’annotamento del medesimo presso il Repertorio della Cancelleria.

Da tale data decorrono i termini per tutti gli adempimenti posti a carico del professionista delegato, pari rispettivamente a:

- 20 giorni per registrare;

- 30 giorni per trascrivere e volturare

- 48 ore per comunicare all’autorità di Pubblica Sicurezza l’avvenuto trasferimento dell’immobile (se si tratta di fabbricato).

Il termine per provvedere alle cancellazioni non è, invece, di carattere normativo o fiscale; può tuttavia essere previsto nell’ordinanza di delega. Si rinvia in merito alle considerazioni che saranno svolte più avanti.

La prassi instauratasi presso alcuno Tribunali, prevede che il professionista delegato provveda a ritirare in Cancelleria il decreto sottoscritto dal G. E. , al fine di predisporlo per il deposito in cancelleria.

Prima del deposito, il professionista,  liquida l’imposta di registro con il pagamento del modello F23;

Quindi, ci si può recare in Cancelleria (Esecuzioni immobiliari) con il modello F23 pagato, con l’originale del decreto di trasferimento e con 3 fotocopie del decreto (di cui una sola, quella per uso trascrizione, in bollo da € 14, 62); la Cancelleria appone il timbro “depositato” sull’originale e rilascia le copie conformi, due in carta libera per uso registrazione, una in carta libera per uso voltura ed una in bollo per uso trascrizione. Successivamente, nella stessa mattinata, con l’intera documentazione bisogna recarsi all’Ufficio Cancelleria Esecuzioni Immobiliari, qui saranno consegnati all’Ufficio l’originale del decreto di trasferimento, la copia per la registrazione, la copia per la voltura, il modello F 23 pagato e l’eventuale richiesta di benefici per la prima casa predisposta e firmata dall’aggiudicatario, il tutto dentro una cartellina.

La copia per uso trascrizione viene trattenuta dal Delegato per l’espletamento della relativa formalità.

Si evidenzia che se le copie esecutive del decreto di trasferimento non vengono richieste immediatamente, contestualmente al deposito, le stesse saranno rilasciate dalla Cancelleria Esecuzioni solo a seguito della registrazione. Pertanto, è possibile richiedere le copie con formula esecutiva, su apposita espressa richiesta dell’aggiudicatario, prima che il decreto di trasferimento in originale sia depositato all’Ufficio repertorio cronologico ma dopo che sia stato apposto il timbro di avvenuto deposito in Cancelleria; pertanto, dopo l’avvenuta apposizione del timbro di depositato, si potranno predisporre due fotocopie del D. T. , recarsi all’Ufficio copie del Tribunale e chiedere il rilascio di copia del decreto con formula esecutiva. I diritti di copia esecutiva urgente (il rilascio è immediato) sono pari ad euro 18, 59 per decreti fino a 4 pagine, di euro 21, 69 per  decreti composti da 5 a 10 pagine e così via. I diritti per la copia non urgente sono minori ma il rilascio avviene dopo qualche giorno.

Non è invece richiesta l’apposizione in aggiunta di marche da bollo ordinarie.

In merito alla registrazione del decreto, si possono svolgere le seguenti considerazioni.

- Agevolazioni/credito di imposta: la fattispecie può essere integrata fino al momento del deposito del decreto in cancelleria, che, con la sottoscrizione del cancelliere, ‘completa’, sotto il profilo formale il titolo. Quindi non è necessario che ricorrano in sede di aggiudicazione, anche è buona norma anticipare a tale momento la richiesta all’aggiudicatario circa le proprie intenzioni. L’agevolazione verrà poi richiesta dall’aggiudicatario, mediante un’istanza nella quale lo stesso attesta, sotto la propria esclusiva responsabilità, la sussistenza dei requisiti e richiede l’applicazione del regime di favore. L’istanza potrà essere trascritta de relato nel decreto (“ai fini dell’applicazione del regime … l’aggiudicatario ha dichiarato …”) o semplicemente esibita in originale al momento della registrazione.

Due problemi connessi.

1) esiste un dovere (e quindi una connessa responsabilità) del professionista delegato di prospettare la sussistenza di eventuali agevolazioni e di verificarne la concreta ricorrenza della fattispecie agevolata? Oltre alle agevolazioni prima casa (e anche queste non sempre pacificamente applicabili) esistono questioni più complesse (PPC, piani esecutivi, compendio unico, credito di imposta). Io riterrei di no, in quanto questi compiti non sono espressamente previsti dall’art. 591 bis, che è in qualche modo la bussola del professionista delegato, e non rientrano sicuramente nell’attività alla quale sarebbero tenuti, in assenza di delega, il G. E. o il cancelliere. E, d’altra parte, la liquidazione delle imposte indirette non rientra nella competenza istituzionale comune a tutte e tre le categorie professionali che possono essere delegate, mentre riterrei che il profilo degli obblighi e delle conseguenti responsabilità si debba attestare sul minimo comune denominatore tra le diverse competenze istituzionali. Nulla vieta però che il professionista delegato fornisca questo tipo di consulenza (per il quale potrà pretendere di essere remunerato in base alle tariffe professionali, come incarico appunto di consulenza che esula dal contenuto tipico della delega e che probabilmente non dovrebbe nemmeno essere sottoposto al vaglio del G. E. , in quanto l’aggiudicatario potrebbe legittimamente pretendere di provvedervi da solo).

2) Il professionista delegato è responsabile d’imposta? Riterrei di no. Se ne dubitava, prima dell’estensione della delega alle altre categorie professionali, per il notaio delegato, che è responsabile per l’imposta relativa agli atti dallo stesso ricevuti (art. 10 lettera b DPR 131/86). Ma il decreto è atto giudiziario, al quale si applicano l’art. 10 lettera c) (sono obbligati a richiedere la registrazione i cancellieri  per i decreti alla cui formazione hanno partecipato nell’esercizio delle loro funzioni) e l’art. 54 DPR 131/86 (i funzionari di cui alla lettera c) dell’art. 10 sono obbligati al pagamento dell’imposta relativa ai D. T. emanati nei procedimenti esecutivi). Non è possibile invece ricorrere alla registrazione a debito, in quanto l’art. 59 TU non la prevede per questa fattispecie. Quindi responsabile per l’imposta di registro è sempre il cancelliere, anche nelle esecuzioni delegate.

La tassa di registrazione va applicata nella misura del 2% sul prezzo di aggiudicazione quando si tratta di acquisto della prima casa; 9% quando si tratta di acquisto non di prima casa, a cui vanno aggiunti € 50, 00 per tassa ipotecaria ed € 50, 00 per tassa catastale.

La tassa di registrazione 2% o 9%) può essere applicata tenendo presente il valore catastale che si ottiene moltiplicando la rendita catastale (indicata nella visura, rivalutata del 5% per un determinato coefficiente stabilito per legge e variabile in base alla categoria catastale dello stesso immobile).

La tassa per la trascrizione del decreto di trasferimento è pari a € 149, 00 di cui € 90, 00 per tassa ipotecaria ed € 59, 00 per imposta di bollo.

Come già accennato prima, dalla data di deposito decorre il termine di trenta giorni per trascrivere il decreto di trasferimento e per effettuare la voltura catastale. Dalla registrazione del decreto potranno poi essere eseguite le cancellazioni. Vediamo in dettaglio come si effettuano questi adempimenti.

1) Trascrizione

Deve essere utilizzato il  software Nota scaricabile dal sito dell’agenzia del Territorio  http: //www. agenziaterritorio. it/software/altri/nota/index. htm), unitamente alle relative istruzioni per la compilazione della nota per trascrizione.

Quest'ultima, in forma cartacea e su supporto magnetico (chiavetta usb), deve essere presentata, unitamente alla copia conforme del decreto rilasciata in bollo per uso trascrizione, presso l’Agenzia del Territorio - Servizi di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei RR. II. ).

Contestualmente alla presentazione della nota per trascrizione occorre versare la complessiva somma di € 294, 00 in contanti, mediante assegno circolare non trasferibile o modello F23, per assolvere l’imposta di bollo (€ 59, 00), la tassa ipotecaria (€ 35, 00) ed € 200, 00 per imposta ipotecaria.

Nella nota di trascrizione deve essere spuntata la casella “atto soggetto a voltura”. In questo modo, di regola la voltura viene eseguita automaticamente. Può accadere tuttavia che la voltura non venga eseguita, ad esempio perché l’intestazione catastale non corrisponde alla reale titolarità, ad esempio per ineseguita voltura di passaggi intermedi, ovvero per il mancato recepimento, da parte dell’ufficio, di istanze di voltura regolarmente presentate. In questo caso potrebbe essere necessario procedere, prima della voltura, al c. d. preallineamento.

A fronte della presentazione della nota con le modalità sopra indicate, l’Agenzia del Territorio rilascia il duplo della nota di trascrizione e la ricevuta dell’avvenuta presentazione della domanda di voltura catastale, che verrà eseguita direttamente dalla nota di trascrizione (c. d. voltura automatica), se ne ricorrono gli estremi.

2) Cancellazione delle formalità pregiudizievoli.

Questo adempimento può essere eseguito solo dopo la registrazione del decreto. Non è necessario il deposito di copia autentica del decreto, in quanto la stessa è già stata depositata per la trascrizione. Tuttavia è prassi esibire una semplice fotocopia, per comodità dell’ufficio.

Tramite il software Nota si procede:

a) alla predisposizione di una o più domande di annotazione per cancellazione o per restrizione di beni, a seconda di quanto indicato nel decreto;

b) alla presentazione, in forma cartacea e su chiavetta usb, della/e domanda/e di annotazione presso l’Agenzia del Territorio per la liquidazione dei diritti da versare per ottenere la cancellazione;

c) alla predisposizione di modello F23 per il pagamento dei diritti di cancellazione e alla successiva consegna di copia dello stesso all’Agenzia del Territorio. Gli importi vengono comunicati direttamente dall'Agenzia del Territorio, con tempistiche esclusivamente dipendenti dall'Ufficio (di norma non superiori a 60 giorni).

A completamento dell'iter riportato, l'Agenzia del Territorio rilascia il duplo delle domande di annotazione attestante l’avvenuta cancellazione delle formalità pregiudizievoli.

Si è assistito, in alcuni casi, a contestazioni da parte dell’aggiudicatario, che non voleva procedere alla cancellazione delle formalità . (si pensi ad un’ipoteca prossima alla perenzione), o comunque preferiva provvedervi autonomamente e non a mezzo del professionista delegato. In questi casi ritengo che il professionista delegato possa (anzi, debba, in quanto il n. 11 dell’art. 591 bis dispone che questi provveda “all'espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento pronunciato dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'articolo 586) provvedervi comunque, salvo che la delega conferitagli sia parziale, con esclusione appunto dell’attività relativa alle cancellazioni. Sarà eventualmente onere dell’aggiudicatario ricorrere ex art. 591 ter al G. E. richiedendo una modifica dell’ordinanza di delega, fermo che l’attività compiuta medio tempore del professionista delegato rimane pienamente legittima.

La tassazione nelle procedure esecutive e le disposizioni in materia di imposta sul valore aggiunto.

La riforma del processo esecutivo ha ormai cessato di essere tale e, passati questi anni, è divenuta una realtà operativa, pur con diverse tonalità e sfumature, in quasi tutti i Tribunali d’Italia.

Il tempo trascorso, se ha affinato la consapevolezza e l’incisività dell’operato dei Custodi e Delegati nel loro ruolo ai Ausiliari del Giudice delle Esecuzioni, non  ha permesso, tuttavia, di avere la necessaria tranquillità nel compimento degli adempimenti fiscali che inevitabilmente conseguono dallo svolgimento delle attività della Procedura, adempimenti che sono molteplici, e che continuano ad essere gestiti utilizzando strumenti inadeguati.

E’ proprio tali Risoluzioni, unico riferimento nel silenzio assoluto, indicano modalità operative che non sono sempre condivisibili.

L’incasso di canoni, le opzioni fiscali, gli adempimenti in tema di emissione della fattura, registrazione, liquidazione e versamento, o compensazione dell’imposta sono tutte situazioni con le quali è necessario confrontarsi e con riferimento alle quali occorre stabilire quale sia il comportamento corretto da assumere. Ancor di più quando l’esecutato non fornisce la necessaria collaborazione, cioè a dire che non si assume le sue responsabilità di soggetto di imposta, ovvero quando non è nemmeno reperibile.

Si discute ampiamente fra i professionisti delegati alla vendita delle incertezze relative alle attività da compiere in particolare in tema di imposta valore aggiunto; tuttavia la questione è ben più ampia. E’ indispensabile la costruzione di un sistema impositivo dedicato alle procedure esecutive che tenga conto di tutte le imposte e delle loro specificità. Imposte dirette, imu, imposta di registro, imposte ipotecarie e catastali devono essere oggetto di esame e nelle modalità di applicazione per quanto concerne gli adempimenti.

Ad oggi, gli Ausiliari, paradossalmente, seguono comportamenti difformi anche all’interno di uno stesso circondario di Tribunale e tale situazione confligge, tra l’altro, con la chiarezza e linearità che tutte le Procedure devono dimostrare ai propri interlocutori.

In tema di fatturazione vi è chi procede ad emettere fattura (a nome dell’esecutato o in alcuni casi del Tribunale) e a versare l’imposta in assoluta autonomia, non ritenendo di dover dar corso ad alcuna richiesta dell’esecutato riguardo alle compensazioni d’imposta che potrebbero essere da questo invocate, non potendo l’Ausiliario, effettuare verifiche di tipo contabile e considerato tale condotta a tutela dell’Erario (nonché nella procedura stessa, attesa la richiesta di esibizione dei versamenti delle imposte da parte dell’Agenzia delle Entrate prima di provvedere alla registrazione dei decreti di trasferimento).

Vi è inoltre chi accoglie e mette agli atti le dichiarazioni dell’esecutato di opzione o compensazione di imposte, e procede di conseguenza, predisponendo direttamente o facendo emettere i documenti fiscali al titolare della partita iva.

Vi sono Giudici delle Esecuzioni che, vista la mancanza di specifica norma di legge, si oppongono fermamente al fatto che il Delegato si accolli adempimenti i. v. a. che sono di competenza del debitore e che vorrebbero vi fosse più rigidità di fronte alle pretese delle Agenzie relativamente ai versamenti d’imposta.

Come peraltro vi sono Giudici delle Esecuzioni che hanno ritenuto di dover disporre che i propri Delegati alla vendita oltre a provvedere a emettere fattura e al versamento diretto dell’imposta sul valore aggiunto e con partita iva dell’esecutato applichino, ove ne ricorrano i presupposti e in assoluta autonomia, il meccanismo del “reverse charge” (si basa prevalentemente sull’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto, per il quale il destinatario di una cessione di beni o prestazione di servizi, qualora sia soggetto passivo nel territorio dello Stato, è obbligato ad assolvere l’imposta in sostituzione del cedente o del prestatore) sottoscrivendo personalmente la dichiarazione di opzione da allegare al decreto di trasferimento.

A mio modesto parere se l’oggetto della vendita è un immobile strumentale ed il cedente è un’impresa, la sua cessione (a norma dell’art. 10, co. 1 n. 8- ter D. P. R. 633/72) va fatta in esenzione IVA. Però il cedente per evitare le conseguenze di siffatto regime (applicazione del “pro- rata” per gli acquisti degli ultimi 10 anni) può sempre optare per l’imponibilità IVA. In questo caso l’opzione per l’applicazione dell’IVA dovrà richiederla al momento in cui sarà formalizzato il trasferimento dell’immobile.

Se poi l’acquirente è un’altra impresa, l’ IVA sarà applicata con il meccanismo del “reverse charge” (art. 17, comma 6, lett. a- bis, D. P. R. 633/72 in base al quale:

- il cedente fattura all’acquirente il corrispettivo di vendita dell’immobile senza addebito dell’IVA e con l’indicazione della norma che lo esenta dall’applicazione dell’imposta (art. 17, co, 6, lett. a)- bis del D. P. R. 633/72.

- l’acquirente integra la fattura ricevuta, con l’indicazione dell’aliquota e della relativa imposta dovuta. Con i connessi obblighi formali di registrazione della fattura (oggi solo elettronica) da effettuare sia nel registro delle fatture emesse sua in quello degli acquisti, con conseguente neutralità dell’Iva.

Perciò il meccanismo del “reverse charge” comporta unicamente un’inversione degli obblighi li liquidazione e versamento dell’imposta.

E’ evidente che tale inversione contabile non potrà operare:

- quando l’acquirente è un privato:

- quando l’immobile viene ceduto prima della sua ultimazione.

In tali ipotesi, infatti, l’operazione è soggetta ad Iva obbligatoria e deve essere fatturata con le modalità ordinarie.

Sarà l’esecutato, a dover emettere direttamente la fattura elettronica.

Qualora il predetto si rifiuti di farlo, o sia introvabile, dovrà essere il professionista delegato a dover assolvere, in nome e per conto, a siffatto adempimento.

Ai sensi dell’art. 2, comma 3, Lettera c) del DPR n. 633/1972, non sono considerate cessioni di beni “le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria”.

Pertanto, alle cessioni di terreni agricoli, non si applica l’IVA, (considerata operazione “fuori campo IVA, bensì unicamente l’imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali a carico dell’acquirente.

Per completezza di analisi, se il proprietario del bene venduto all’asta pubblica è un privato, quindi un soggetto non Iva, che deteneva l’immobile, nessuno dovrà emettere fattura elettronica.

· Faq n. 101 dell’Agenzia delle Entrate del 19. 7. 2019: “Il professionista delegato alle operazioni di vendita deve emettere fattura elettronica in nome e per conto del contribuente e versare l’imposta nei casi di mancata collaborazione dell’esecutato, soggetto passivo, che non può o non vuole emettere la fattura relativa al trasferimento dell’immobile aggiudicato. Sempre secondo detta Faq il professionista delegato nell’emettere la fattura elettronica potrà utilizzare lo stesso canale telematico che già utilizza per il proprio studio professionale, senza con ciò impattare sulle liquidazioni periodiche dello studio rispetto ai dati complessivi acquisiti dal Fisco”. In sostanza il canale telematico di invio della fattura elettronica allo SdI da parte del professionista delegato, non determina alcun effetto sulle liquidazioni Iva del proprio studio.

Infine, le continue variazioni in cui sono sottoposte le norme in tema di compravendita di beni immobili rendono impossibile dare delle direttive senza che queste diventino immediatamente inattuali.

Appare dunque evidente l’esigenza di un intervento normativo.

La disciplina del prezzo valore nell’ambito dei trasferimenti immobiliari all’asta

L’art. 1 co. 497 della L. 266/2005 ha introdotto, con decorrenza 1. 1. 2006, una deroga al criterio generale di determinazione della base imponibile dell’imposta di registro per le cessioni immobiliari, così come individuata dagli artt. 43, 51 e 52 del DPR 131/86.

Tale norma consente, in presenza di determinati requisiti di natura oggettiva e soggettiva e di determinate condizioni, di calcolare la base imponibile dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale, in deroga ai principi generali, con riferimento al valore catastale del bene trasferito.

Però il regime agevolato del “prezzo- valore” trova applicazione al ricorrere dei seguenti presupposti:

1) le cessioni devono riguardare un acquirente che sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche e professionali (requisito soggettivo);

2) le cessioni devono avere ad oggetto immobili ad uso abitativo e/o relative pertinenze (requisito oggettivo);

3) le cessioni devono essere soggette ad imposta di registro senza applicazione dell’IVA (requisito oggettivo).

Il prezzo valore può trovare applicazione anche agli acquisiti operati in sede di espropriazione forzata al pubblico incanto ed all’asta pubblica (Corte Cost. 23. 1. 2014 n. 6; Cass. 13033/2017).

Coloro che sono interessati ad avvalersi dell’agevolazione del “prezzo- valore” nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari, devono comunicare tale opzione al Professionista Delegato alla vendita dell’immobile pignorato, anticipando tale volontà in sede di presentazione dell’offerta, oppure, al più tardi, successivamente all’aggiudicazione dell’immobile, ma prima che il Professionista Delegato:

1) Provveda alla quantificazione delle spese di trasferimento a carico del medesimo aggiudicatario;

2) Richieda all’Agenzia delle Entrate territorialmente competente, un parere preventivo in merito alla corretta tassazione del decreto di trasferimento.

Anche nel decreto di trasferimento a firma del Giudice dell’Esecuzione, ma redatto in bozza dal Professionista Delegato, occorre dare informativa in merito all’agevolazione del prezzo valore invocata dall’aggiudicatario.

In tale contesto normativo è intervenuto l’art. 1 co. 497, della L. 23. 12. 2005 n. 266, che ha introdotto, a decorrere dall’1. 1. 2006, una deroga al suddetto criterio generale di determinazione della base imponibile nell’ambito  dei trasferimenti immobiliari, stabilendo che, in presenza di determinati requisiti (soggettivi e oggettivi) e di specifiche condizioni, la base imponibile, ai fini dell’imposta di registro, debba essere costituita dal “valore catastale” (c. d. “prezzo- valore”), indipendentemente dal corrispettivo pattuito riportato nel contratto di compravendita.

Con risoluzione n. 102/E del 17. 5. 2007, l’Agenzia delle Entrate aveva sostenuto che il sistema del “prezzo- valore” non si sarebbe potuto applicare nell’ambito dei trasferimenti immobiliari a seguito di espropriazione forzata e, in generale, per i trasferimenti coattivi, in quanto per tali trasferimenti la base imponibile doveva essere determinata con riferimento al prezzo di aggiudicazione (in caso di espropriazione forzata) ovvero all’indennizzo riconosciuto (per i trasferimento coattivi) così come prescritto rispettivamente dall’art. 44, co. 1 e co. 2, del TUR.

L’applicabilità del sistema del “prezzo valore” ai trasferimenti posti in essere in sede di espropriazione forzata e di pubblico incanto, è stato successivamente oggetto di esame da parte della Corte Costituzionale che, con la sentenza n. 6 del 23. 1. 2014, ha ritenuto incostituzionale la norma sul “prezzo- valore” nella parte in cui non prevede la facoltà di applicare tale metodo di determinazione della base imponibile delle imposte d’atto, in presenza delle condizioni di legge, anche in caso di acquisto effettuato in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto.

I principi sanciti dalla Corte Costituzionale sono stati poi successivamente recepiti dalla medesima Agenzia delle Entrate con la C. M. 2/E del 21. 2. 2014.

Recentemente, la Giurisprudenza Tributaria di Merito (CTP 26. 7. 2018 n. 3476) ha affermato che di un immobile ad uso abitativo nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare (procedimento endoesecutivo di divisione), purché sussistano i presupposti stabiliti dalla norma  per l’applicazione di detta regola, permettendo così all’assegnatario del fabbricato abitativo di pagare le imposte di registrazione del decreto di assegnazione sulla rendita catastale rivalutata, e non già sul valore di assegnazione del bene indicato nel decreto).

Esiti del decreto di trasferimento

Una volta emanato con tutte le specificazioni evidenziate nei precedenti paragrafi, il decreto può essere rettificato ed integrato purché non vi sia alcuna controversia in ordine alla identificazione del bene trasferito (in tal senso, Cass. n. 7749/1992).

Il decreto, inoltre, può essere modificato fino a quando non ha avuto esecuzione. Ondivago l’orientamento circa l’esatta indicazione del momento a partire del quale decorre l’esecuzione: Secondo una prima impostazione l’esecuzione si configura a decorrere dalla trascrizione del decreto presso i Pubblici Registri Immobiliari, mentre secondo un diverso orientamento il momento in cui il decreto ha avuto esecuzione, decorre dal momento del deposito in cancelleria, ovvero, dal momento in cui venga registrato.

Correzione di errori materiali

Come per le ordinanze del giudice dell’esecuzione, anche per il decreto di trasferimento si ritiene applicabile il procedimento di correzione di errore materiale (art. 287 e ss. c. p. c). Sicché sempre che ne ricorrano e presupposti, e cioè che sia ravvisabile un errore materiale, una omissione od un errore di calcolo, potranno essere rettificati gli elementi del decreto che ne risultano inficiati; è il caso, ad esempio, dei dati identificativi dell’immobile o dei soggetti interessati (debitore esecutato e aggiudicatario), nonché gli estremi delle iscrizioni o trascrizioni travolte a seguito del trasferimento.

In questo modo, potrà essere disposta la cancellazione delle formalità (pignoramenti e ipoteche) successive alla trascrizione del pignoramento, che normalmente non risultano dalla documentazione depositata dal creditore procedente ai sensi dell’art. 567 c. p. c.

E’ stata infine riconosciuta, al debitore esecutato, la possibilità di impugnare con azione di nullità ordinaria il decreto di trasferimento, pur dopo la conclusione del processo esecutivo, in presenza di collusione tra l’aggiudicatario ed il creditore procedente, se il vizio dell’azione o del processo esecutivo, è stato fatto valere opponendosi ai sensi degli artt. 615 o 617 c. p. c.

Normativa Edilizia e Urbanistica

In merito alla questione relativa alla rilevanza in materia urbanistico- edilizia, la disciplina è regolata dall’art. 46 del D. P. R. 380/2001.

La norma dispone che gli atti tra i vivi stipulati in forma pubblica o privata ed aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici o loro parti, la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove non siano indicati per esteso gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. La nullità non inficia, però, gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari sia individuali che concorsuali (comma 5): si prevede che, nei casi in cui si trovi in condizione per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, l’aggiudicatario, ha la facoltà di presentare domanda di sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità.

La sanzione di incommerciabilità, prevista generalmente per gli immobili abusivi, non si estende alle ipotesi in cui si debba procedere alla vendita forzata.

Opposizione al decreto di trasferimento

L’art. 591 bis, settimo comma c. p. c. stabilisce che, avverso il decreto di trasferimento emesso dal G. E. a seguito all’esito di una procedura delegata, è esperibile l’opposizione di cui all’art. 617 c. p. c. . Il termine dell’opposizione decorre  dalla legale conoscenza dell’atto e non dal suo deposito in cancelleria.

La Giurisprudenza (cfr. Trib. Roma 23. 12. 2005; in dottrina, FONTANA, Le procedure esecutive dopo la riforma: le vendite immobiliari, Milano 2007, 320) ha rilevato che è onere del debitore esecutato rilevare l’erronea indicazione dei dati catastali del decreto di trasferimento e chiederne la rettifica, in quanto soggetto a ricevere tutti gli atti della procedura.

La stabilità della vendita coattiva.

La vendita coattiva gode di particolari privilegi che ne garantiscono un’apprezzabile stabilità, sia pure non priva di eccezioni:

Alla vendita coattiva non si applica, ex art. 2922 c. c. la disciplina della garanzia per vizi di cui agli artt. 1490 Cod. civ. e ss. : è anche in ragione di tale limitazione per l’acquirente in via coattiva - che non potrà mai lamentare la presenza di vizi occulti- che viene di prassi abbattuto il prezzo di stima.

La esenzione non si applica però all’ipotesi di aliud pro alio, rispetto alla quale l’aggiudicatario rimane garantito dal procedente:

l’esclusione della garanzia per vizi della cosa, stabilita dall’art. 2922, comma 1, c. c. in riferimento alla vendita forzata compiuta nell’ambito dei procedimenti esecutivi, applicabile anche alla vendita disposta in sede di liquidazione dell’attivo fallimentare, opera per le fattispecie previste negli artt. 1490, 1491, 1492, 1493, 1494, 1495, 1496, 1497 c. c. , cioè per i casi di vizi o di mancanza di qualità della cosa venduta, ma non riguarda l’ipotesi di vendita di “aliud pro alio”, configurabile quando il bene aggiudicato appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nell’ordinanza di vendita, ovvero manchi delle qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico- sociale, oppure quando risulti compromessa la destinazione del bene stesso all’uso che, preso in considerazione da detta ordinanza, abbia costituito elemento determinante per l’offerta di acquisto(Cass. civ. Sez. I, 14. 10. 2010, n. 21249).

“Nelle ipotesi di vendita forzata di aliud pro alio è possibile ravvisare un vizio incidente in modo decisivo nella formazione del consenso sull’oggetto della vendita che perciò, è assimilabile ai vizi previsti negli articoli da 1427 a 1429 c. c. , con la conseguenza che, in tali ipotesi, detto vizio è idoneo a determinare l’invalidità della vendita previo esperimento dell’azione di annullamento dalla parte nel cui interesse è stabilito dalla legge”. (Cass. civ. Sez. II, 11. 11. 2008 n. 26953).

La esenzione per vizi non si applica nemmeno alla fattispecie disciplinata dall’art. 1489 c. c. ovvero alla presenza sul bene trasferito di oneri o diritti reali non apparenti che ne diminuiscano il godimento: in questo caso l’acquirente può domandare o la risoluzione del contratto, o la riduzione del prezzo versato. Tale norma è stata dichiarata applicabile alla vendita coattiva:

in tema di esecuzione per espropriazione forzata, qualora l’immobile aggiudicato risulti gravato da diritti reali non apparenti, né indicati negli atti della procedura, senza che l’aggiudicatario sia a conoscenza della situazione reale, deve riconoscersi a questo non il diritto a far valere la garanzia per evizione, limitata al solo diritto di proprietà, ma a far valere le garanzie di cui all’art. 1489 c. c. secondo le regole comuni, tenuto conto che tali regole incontrano una deroga nella vendita forzata solo con riguardo alla garanzia per vizi, esclusa dall’art. 2922, primo comma, c. c. (Cass. civ. Sez. III, 13. 5. 2003, n. 7294).

Di conseguenza, è indispensabile che il perito accerti e dia conto chiaramente in perizia dell’esistenza di diritti reali opponibili al pignorante, e per esso all’aggiudicatario, che se ne tenga conto nella valutazione del prezzo di stima e che tale circostanza sia resa nota in avviso di vendita: allo scopo di rendere edotto l’aggiudicatario e di impedire che egli in seguito possa far valere la garanzia ex art. 1489 c. c.

Medesimo ragionamento per la presenza di oneri reali, quali le spese condominiali che gravano sull’acquirente nei limiti temporali fissati dall’art. 63 disp. Att. cc.

La presenza di irregolarità urbanistiche e difformità dell’immobile rispetto al provvedimento autorizzativo alla costruzione costituisce  presupposto per la efficacia della garanzia in commento; la Suprema Corte ha affermato che:

“in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene trova applicazione l’art. 1489 c. c. in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque non sia conosciuta dal compratore nel tempo dell’acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P. A. (adizione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell’immobile in mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all’acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo”. (Cass. civ. 28. 2. 2007, n. 4786; Cass. civ. 23. 10. 1991 n. 11218).

E’ quindi parimenti essenziale che il perito verifichi, segnali e valuti in perizia la presenza di abusi edilizi, sanabili o meno (come peraltro previsto dal nuovo art. 173- bis disp. Att. c. p. c. ) sia al fine di correttamente stimare il prezzo di vendita sia al fine di rendere edotti gli interessati.

Non consente l’applicazione dell’art. 1489 c. c. l’esistenza di vincoli paesaggistici inseriti nel P. R. G. :

“ I vincoli paesaggistici, inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati nelle forme previste hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia “erga omnes”, come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché i vincoli in tal modo imposti, a differenza di quelli inseriti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull’immobile, secondo l’art. 1489 c. c. e non sono conseguentemente invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto. (Cass. civ. Sez. II,   23. 2. 2012, n. 2737).

Ai sensi dell’art. 2929 c. c. la nullità degli atti che hanno preceduto la vendita o l’assegnazione: non ha effetto riguardo all’acquirente o all’assegnatario fatta eccezione che per i casi di collusione con il procedente.

Il trasferimento eseguito in forza dell’espropriazione coattiva rimane pertanto stabile nonostante i vizi che possano avere afflitto gli atti esecutivi antecedenti la vendita.

Da segnalare la recente sentenza della S. C. Ud. 25. 9. 2012 – Pubbl. 28. 11. 2012 – Racc. Gen. 21110/12:

il sopravvenuto accertamento dell’inesistenza di un titolo idoneo a giustificare l’esercizio dell’azione esecutiva non fa venir meno l’acquisto dell’immobile pignorato, che sia stato compiuto dal terzo nel corso della procedura espropriativa in conformità alle regole che disciplinano lo svolgimento della procedura, salvo che sia dimostrata  la collusione del terzo col creditore procedente, fermo restando il diritto dell’esecutato di far proprio il ricavato della vendita e di agire per il risarcimento dell’eventuale danno nei confronti di chi, agendo senza la normale prudenza, abbia dato corso al procedimento esecutivo in difetto di un titolo idoneo”.

La salvezza del diritto dell’acquirente non opera ex art. 619 c. p. c. : nel caso di vittorioso esperimento da parte di un terzo che rivendichi la proprietà del bene a seguito dell’opposizione ex art. 619 c. p. c. : in tal caso avrebbe prevalenza il titolo di acquisto a non domino del terzo.

Custodia e la liberazione dell’immobile pignorato

Modifiche del codice di procedura civile in materia di esecuzione forzata apportare dalla Legge n. 11. 2. 2019 n. 12.

* * * * * * *

Fra le novità sono state apportate in tema di custodia delle cose soggette ad

esecuzione forzata, è stato sostituito l’art. 560 c. p. c. secondo cui la custodia

dei beni pignorati spetta, ai sensi dell’art. 559 c. p. c. , al debitore o ad un

custode nominato su istanza del creditore pignorante o di un creditore.

Contrariamente alla formulazione ante conversione (a mente della quale il

giudice dell’esecuzione poteva posticipare il rilascio ove il debitore avesse

crediti certificati verso la P. A. ), è stabilito che il giudice non disponga mai il

rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di

trasferimento, se l’immobile è abitato dal debitore o dai suoi familiari (fuori dai

casi previsti al co. 6 dello stesso articolo).

In particolare, il nuovo art. 560 c. p. c. prevede che:

- il debitore e i familiari conviventi mantengano il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze fino al decreto di trasferimento;

- il debitore debba consentire la visita dell’immobile da parte di potenziali acquirenti, secondo le modalità stabilite nell’ordinanza di cui all’art. 569 c. p. c. .

Vengono, però, espressamente individuate talune fattispecie al ricorrere delle quali il giudice dell’esecuzione può comunque ordinare la liberazione dell’immobile. Nello specifico, a norma dell’art. art. 560, co. 6, c. p. c. , il giudice ordina la liberazione dell’immobile, prima dell’adozione del decreto di trasferimento quando:

- è ostacolato il diritto di visita;

- l’immobile non è adeguatamente tutelato e mantenuto in buono stato di conservazione per colpa o dolo del debitore o di membri della famiglia (sulle modalità di conservazione dell’immobile vigila il custode);

- il debitore viola altri obblighi che la legge pone a suo carico;

- l’immobile non è abitato dal debitore o dal suo nucleo familiare.

- Il debitore non può dare in locazione l’immobile, salvo che sia autorizzato dal giudice dell’esecuzione.

Pertanto, al di fuori dei casi in cui il giudice ordina la liberazione dell’immobile per le ragioni sopraelencate, il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento se l’immobile è abitato dal debitore o dai suoi familiari.

Le disposizioni che innovano le norme del codice di procedura civile non si applicano alle esecuzioni iniziate anteriormente al 13. 2. 2019

* * * * * * * *

Le ultime novità apportate dalla Legge n. 24. 4. 2020 n. 27 – Art. 54- ter  in materia di sospensione delle procedute esecutive immobiliari.

Il perimetro applicativo dell’arresto delle procedure voluto dall’art. 54- Ter.

Per quanto il tenore testuale in specie, l’utilizzo della preposizione “per”

possa suscitare dubbi sulla praticabilità nell’arco temporale previsto dalla

legge anche di atti di pignoramento, è ben noto, che è il pignoramento a

scandire il primo atto della sequela procedimentale, evincibile in modo

inequivoco, dal disposto dell’art. 491 c. p. c. secondo cui “salva l’ipotesi

prevista dall’art. 502 c. p. c. ” l’espropriazione forzata si inizia con il

pignoramento”.

A mio avviso il legislatore ha guardato al processo già in itinere e ne ha frenato

l’ulteriore corso. Dal che consegue che il creditore sèguiti ad essere pienamente

legittimato ad effettuare la notifica del pignoramento immobiliare, rappresentando

questa il viatico per guadagnare gli effetti di cui agli artt. 2913 e ss. c. c. assicurando i

beni alla garanzia dei creditori e neutralizzando l’incidenza degli atti di disposizione

giuridica pregiudizievoli nei riguardi di costoro.

A conforto delle sovrastanti affermazioni, va richiamato il principio giurisprudenziale,

secondo cui, poiché nel procedimento esecutivo è il pignoramento che pone il

vincolo di devoluzione effettiva del patrimonio del debitore al soddisfacimento de

creditore, in tale momento si cristallizza la situazione giuridica opponibile ai creditori

pignoranti e ai terzi che dall’esecuzione forzata acquisiscono diritti (Cass. 20. 4. 1982

n. 2462).

Sempre ad adiuvandum, appare utile il riferimento all’interpretazione dell’art. 560

c. p. c. (come peraltro risultante dalla novella del 2019) ove pur si dà rilievo alla

circostanza che il debitore risieda con la propria famiglia nell’immobile pignorato che

è stato interpretato da una autorevole dottrina nel senso che il momento da

considerare per  identificare l’immobile come casa di abitazione del debitore

coincide con la notifica dell’atto di pignoramento, con la conseguenza che sono

irrilevanti eventuali trasferimenti di residenza anagrafica o effettiva dell’esecutato

successivi alla ricezione dell’atto iniziale della procedura.

Su queste premesse sono gli atti della sequenza procedimentale successivi alla

notifica in parola a rimanere interdetti al creditore, nel contesto di un processo

sostanzialmente ibernato.

Comunque è bene precisare che durante la sospensione le uniche attività ammesse

sono quelle relative alla custodia del bene staggito. Nel periodo di sospensione non

è  inibito né al creditore procedente di porre in essere gli adempimenti di cui è

onerato (quali, il deposito dell’istanza di vendita, della documentazione ipocatastale

e delle relative integrazioni), né ad altri creditori di spiegare intervento nella

procedura esecutiva sospesa. Il debitore, potrà proporre istanza di conversione,

La fase liquidatoria  e distributiva alla luce dell’art. 54- ter .

La  mera lettura del dato formale, condurrebbe a ritenere incluse nel recinto della

sospensione anche le procedure esecutive nelle quali, la liquidazione del bene, sia

giunta al suo epilogo.

Si tratta di un’opzione che contraddice alla ratio stessa della sospensione voluta dal

legislatore che è presidio a tutela del debitore fragile, ma non omissione integrale ed

arbitraria degli interessi di quest’ultimo e dei suoi creditori.

Con ogni evidenza, l’art. 54- ter in commento risponde alla finalità di fermare

provvisoriamente la fase liquidatoria del bene per la ricaduta esiziale che essa

avrebbe in un contesto economico- sociale già fortemente depresso. In questa

prospettiva, la depressione non dev’essere incentivata, ma mitigata.

Ciò implica che la distribuzione del ricavato sia da preservare, non pregiudicando gli

interessi a quest’ultimo addirittura il contrario.

Allorché l’immobile pignorato sia stato trasferito ad altro proprietario per effetto della

vendita coattiva, il debitore esecutato non ricaverebbe alcun vantaggio dalla

sospensione a fronte dell’inevitabile (ed ingiustificato) pregiudizio subito dai creditori

in ragione del differimento dei tempi di riparto.

Dopo il decreto di trasferimento, la battuta d’arresto processuale non ha più una

 

congrua ragione d’essere, posto il procedimento non ha più ad oggetto l’abitazione

principale del debitore (come vuole l’art. 54- ter), bensì il denaro versato

dall’aggiudicatario.

Inoltre la stabilità della singola aggiudicazione significa stabilità del sistema della

vendita forzata e per essa della economia nazionale, con riferimento all’aspetto della

tutela del credito e del c. d. credit recovery, pertanto, la tutela del singolo acquisto

dell’aggiudicatario significa tutela dell’intero sistema dell’esecuzione forzata. Sul

punto, si richiama un passaggio motivazionale della sentenza n. 3709 del

08. 02. 2019 : < < il favor legis di cui gode l’aggiudicatario, anche provvisorio, non

trova la propria giustificazione nella esigenza di tutela di una posizione giuridica

individuale, bensì nell’interesse - di matrice pubblicistica - alla stabilità degli effetti

delle vendite giudiziarie, quale momento essenziale per non disincentivare la

partecipazione alle aste e quindi per garantire la fruttuosità delle stesse, in ossequio

al principio costituzionale di ragionevole durata del processo > > ;

Infatti, appare ormai radicato nel sistema del processo esecutivo, il principio della

intangibilità della aggiudicazione (anche provvisoria) e la salvezza dell’acquisto

dell’aggiudicatario; in proposito, si richiamano alcune declinazioni concrete della

tutela dell’aggiudicatario:

a) Rispetto alla  mancanza delle condizioni dell’azione ( SU 21110 2012);

b) Rispetto ai vizi degli atti esecutivi, con la distinzione tra vizio antecedente la

vendita ( di cui all’art. 2929 c. c. ) e vizio proprio del subprocedimento di vendita;

c) Rispetto alla estinzione /chiusura del procedimento di espropriazione (art. 632,

secondo comma, c. p. c. e 187 bis disp. att. c. p. c. );

d) Rispetto ad altri eventi «esterni» al procedimento di espropriazione (si pensi per

esempio alle misure antimafia e misure reali in generale).

Con riferimento poi al principio della intangibilità della aggiudicazione (anche

provvisoria) e la salvezza dell’acquisto dell’aggiudicatario, nel nostro ordinamento si

rinvengono diversi indici normativi cui ancorare il principio dell’intangibilità

dell’aggiudicazione e per esso, la salvezza dell’acquisto dell’aggiudicatario. In via

immediata si citano: l’art. 2929 c. c. («La nullità degli atti esecutivi che hanno

preceduto la vendita o l'assegnazione non ha effetto riguardo all'acquirente o

all'assegnatario, salvo il caso di collusione con il creditore procedente. Gli altri

creditori non sono in nessun caso tenuti a restituire quanto hanno ricevuto per effetto

dell'esecuzione. »); l’art. 632, secondo comma, c. p. c. («Se l'estinzione del processo

esecutivo si verifica prima dell'aggiudicazione o dell'assegnazione, essa rende

inefficaci gli atti compiuti; se avviene dopo l'aggiudicazione o l'assegnazione, la

somma ricavata è consegnata al debitore. »); l’art. 187 bis disp. att. c. p. c. («In ogni

caso di estinzione o di chiusura anticipata del processo esecutivo avvenuta dopo

l'aggiudicazione, anche provvisoria, o l'assegnazione, restano fermi nei confronti dei

terzi aggiudicatari o assegnatari, in forza dell'articolo 632, secondo comma, del

codice, gli effetti di tali atti. Dopo il compimento degli stessi atti, l'istanza di cui

all'articolo 495 del codice non è più procedibile»); l’art. 18 L. F. («Se il fallimento è

revocato, restano salvi gli effetti degli atti legalmente compiuti dagli organi della

procedura»);

Per completezza di analisi, in buona sostanza, ai fini interpretativi dell’art. 54- ter, per

evitare dunque un ulteriore degrado del ben staggito, la norma prevede solo la fase

liquidatoria “almeno fino al trasferimento del bene”; ciò implica che la distribuzione

del ricavato sia da preservare, non pregiudicando essa il debitore, ma nuocendo a

quest’ultimo addirittura il contrario”.

Pertanto, la sospensione non produrrà i suoi effetti se la procedura esecutiva è

giunta alla fase di aggiudicazione del bene; invero, in tale fase, per il rispetto del

terzo aggiudicatario e per la ragion d’essere dell’art. 54- ter, non si avrà alcun arresto

dell’iter esecutivo allorquando l’immobile pignorato, sia stato già trasferito ad altro

proprietario per effetto della vendita coattiva, anche perché il debitore esecutato non

avrebbe, in tal caso, alcun beneficio dalla sospensione, mentre questo

comporterebbe un pregiudizio ingiustificato per i creditori in ragione del differimento

del riparto.

Per effetto dopo il decreto di trasferimento, il blocco processuale non ha più utilità,

posto che il procedimento non ha più ad oggetto l’abitazione principale del debitore

(come vuole l’art. 54- ter), ma il danaro dall’aggiudicatario.

Natura ed effetti del provvedimento di sospensione

Provenendo dalla volontà del legislatore, la fattispecie delineata dall’art. 54- ter è

immediatamente evocativa della sospensione dell’esecuzione disposta dalla legge

prevista, quale la categoria generale, dell’art. 623 c. p. c.

A mio avviso, la strada che potrebbe ritenersi imposta dalla riserva del

provvedimento di sospensione al giudice dell’esecuzione (che va ascritto non un

effetto costitutivi ma dichiarativo), anche in caso di delega al professionista al

compimento delle operazioni di vendita  è la seguente: istanza del debitore,

soggetto interessato al beneficio, proposta nelle forme tipicamente disegnate dall’art.

486 c. p. c. instaurazione del contraddittorio on le altre parti con fissazione di apposita

udienza di comparizione (allo stato, con una delle modalità di cui all’art. 83, lett. f) e

h)  del d. l. n. 18 del 2020; adozione del provvedimento in forma di ordinanza,

suscettibile di “impugnazione” con opposizione agli atti esecutivi.

Riflessioni conclusive

Non vi è dubbio però che l’art. 54- ter rappresenta una provvedimento contingente in

qualche modo giustificato da un evento di natura mondiale, sono stati preceduti da

una serie di interventi legislativi che hanno riguardato in maniera specifica il settore

delle esecuzioni immobiliari con l’effetto di interrompere il ciclo virtuoso che esta

stato intrapreso. Le semplificazioni introdotte con le riforme del 2014- 2015- 2016 ed il

successivo intervento del CSM del novembre 2017, con l’emanazione della circolare

sulle buone prassi, avevano consentito una importante accelerazione dei tempi delle

procedure esecutive, stavano realizzando una significativa riduzione dei tempi delle

procedure e di smaltimento dell’arretrato pendente.

Poi sono arrivati i provvedimenti del febbraio 2019 ed il successivo del febbraio 2020

che, modificando l’art. 560 del c. p. c. ed eliminando la possibilità di emissione

dell’ordine di eliminazione dell’immobile creeranno nel momento di effettiva

applicazione per le vendite esecutive immobiliari, un definitivo allontanamento dal

mercato libero che tanti magistrati, da anni, avevano auspicato che si raggiungesse.

Quindi mi trovo ad analizzare tre scenari ben diversi fra loro, il primo, assolutamente

transitorio, legato alla risposta disorganica che è stata data dall’emergenza

pandemica; il secondo, decisamente strutturale che riguarda il progressivo

miglioramento della gestione delle procedure esecutive; il terzo, più preoccupante

che sommando gli effetti delle modifiche alle norme e l’emergenza causata dalla

pandemia, rischia di far tornare indietro il sistema di oltre un quinquennio.

Per concludere, in queste mie brevi riflessioni, a mio modesto parere ho dovuto fare

appello alla disciplina fiscale per chiarire la portata e la sostanza della definizione

altrimenti sfuggente di “abitazione principale”, trattando  l’art. 54- ter alla luce della

natura e della funzione del pignoramento e i suoi effetti sostanziali acclusi nella

norma cardine dell’art. 2913 c. c.

Infine, come è purtroppo d’abitudine, l’espressione in precetto positivo dell’illustrato

scopo si è rivelata a dir poco infelice e lascia presagire l’insorgere di problemi

applicativi di non agevole soluzione.

Ultimi aggiornamenti

Con delibera del 4 giugno 2020, il Consiglio Superiore della Magistratura ha

approvato le linee guida sull’organizzazione del settore delle procedure esecutive e

concorsuali nella “fase 2” dell’emergenza COVID- 19. L’intervento, che si colloca

nell’ambito delle “buone prassi” promosse dal C. S. M. mediante l’istituzione di un

Osservatorio permanente per l’efficienza delle procedure esecutive, è

particolarmente opportuno, dato che la legislazione primaria non solo non ha dettato

specifiche disposizioni in materia esecutiva, ma ha addirittura lasciati liberi i tribunali

di procedere ciascuno nel modo ritenuto più opportuno, così favorendo l’insorgere di

prassi molto variegate sul territorio nazionale.

In questa seconda fase il CSM ritiene possibile, per non dire auspicabile, pur nel

rispetto delle prescrizioni connesse alle esigenze sanitarie, trattare le procedure

concorsuali e le procedure esecutive immobiliari, così da agevolare la loro

definizione e garantire la posizione del debitore.

per evitare che si prolunghi eccessivamente l'immobilizzazione delle risorse oggetto

delle procedure esecutive e concorsuali, con un ulteriore aggravio per la situazione

economica del Paese, è opportuno che si adottino le misure organizzative

necessarie a far sì che vengano immesse nel circuito economico le somme liquide

già realizzate e che, al contempo, venga garantita un'efficace ripresa dell'attività

liquidatoria, ove consentito dalla normativa, con modalità che tutelino in ogni caso

l'interesse convergente del debitore e dei creditori al corretto realizzo dei valori dei

beni.

 

A parere del CSM appare importante consentire la rapida definizione della fase

distributiva del ricavato, introducendo soluzioni organizzative che assicurino una

reale accelerazione, riattivare tempestivamente le operazioni liquidatorie, ove

consentito dalla legge e nel rispetto delle esigenze di sicurezza dei soggetti

interessati alle procedure, semplificare i procedimenti e realizzare, anche in questa

fase, un efficace e costante monitoraggio delle procedure, salvaguardando

trasparenza e competitività del mercato, incolumità individuale e salute pubblica.

I punti salienti su cui il C. S. M. ha posto l’accento sono:

- la celere distribuzione del ricavato già depositato sui libretti delle procedure

esecutive (c. d. Cash in Court), preferibilmente delegando al professionista anche la

fa se della approvazione del progetto di distribuzione e utilizzando, ove possibile,

modalità telematiche per la gestione dei mandati di pagamento;

-   una più oculata gestione della sospensione delle procedure esecutive aventi ad

oggetto la “abitazione principale” del debitore, da attuarsi anche mediante la nomina

immediata di un custode o allo scopo di accertare la reale situazione occupativa del

bene;

-   la prosecuzione di tutte le altre procedure esecutive, con la fissazione dell’udienza

per l’autorizzazione alla vendita ex 569 c. p. c. , evitando un rallentamento del ruolo,

che comunque dovrà essere recuperato dopo il 31 luglio 2020;

- l’adozione di modalità di vendite telematiche pure, sincrone o asincrone, anche per

le procedure per le quali si era inizialmente previsto diversamente; le vendite non

telematiche ovvero quelle con modalità telematiche miste sono decisamente

sconsigliate (l’opportunità di ricorrere alle stesse dovrà essere valutata con

“particolarissima attenzione”).

 

* * * * * * *

 

 

 

 

G I U R I S P R U D E N Z A

* * * * * * *

Tribunale Lecce 08 novembre 2016 - Est. Errede.

Opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c. p. c. - Nullità derivata del decreto di trasferimento - Vizio della perizia di stima - Limiti della opposizione - Tardività - Inammissibilità

L'opposizione agli atti esecutivi promossa dal debitore ex art. 617 c. p. c. contro il decreto di trasferimento per una nullità derivata dalla perizia di stima, deve ritenersi inammissibile per tardività, dovendo al più il debitore opporsi - nel termine di legge - all'ordinanza di vendita del G. E. , che richiama in premessa la Relazione di Consulenza Tecnica ritenuta dall'opponente viziata.

.

* * * * * * *

Mancato versamento del saldo prezzo di aggiudicazione e condanna al pagamento della differenza ai sensi dell’art. 587 co. II c. p. c.

Tribunale Mantova, 11 Maggio 2020. Est. Bernardi.

Espropriazione immobiliare – Mancato pagamento del saldo del prezzo di aggiudicazione – Condanna al pagamento della differenza ai sensi dell’art. 587 co. II c. p. c. – Ulteriore incanto – Necessità

In caso di mancato pagamento del saldo del prezzo di aggiudicazione, non può essere emesso il decreto di condanna previsto dall’art. 587 II co. c. p. c. ove non si sia tenuto un successivo incanto con realizzazione di un prezzo inferiore rispetto a quello della aggiudicazione precedente (nel caso di specie la procedura era stata dichiarata estinta ex art. 164 bis disp. att. c. p. c. ).

TRIBUNALE di MANTOVA

Seconda Sezione civile

Il giudice dell’esecuzione

- letto il ricorso presentato, ex art. 587 II co. c. p. c. , da V. s. r. l. nell’ambito della procedura esecutiva immobiliare n. 191/2017;

- osservato che per l’emanazione del decreto di condanna previsto da tale disposizione occorre che l’importo ricavato dal nuovo incanto risulti inferiore al prezzo di quello precedente;

- rilevato che, come evidenziato dalla stessa società ricorrente, con provvedimento emesso dal G. E. in data 14- 1- 2020 è stata disposta la chiusura anticipata della procedura ai sensi dell’art. 164 bis disp. att. c. p. c. in relazione al cespite oggetto della presente istanza;

- considerato pertanto che non si è tenuto un successivo incanto sicché non è possibile determinare la differenza di prezzo e quindi l’importo oggetto di condanna;

p. t. m.

rigetta il ricorso.

Si comunichi.

Mantova, 11 maggio 2020.

Il giudice dell’esecuzione

dott. Mauro P. Bernardi

* * * * * * *

Espropriazione relativa a crediti fondiari ex art. 41 TUB e mancato pagamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario

Cassazione civile, sez. VI, 09 Agosto 2018, n. 20702. Est. Vincenti.

Espropriazione relativa a crediti fondiari ex art. 41 del d. lgs. n. 385 del 1993 - Mancato pagamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario - Conseguenze - Accollo - Efficacia subordinata al decreto di trasferimento - Conseguenze - Fattispecie


In tema di espropriazione relativa a crediti fondiari di cui all'art. 41, d. lgs. n. 385 del 1993, l'efficacia del contratto di accollo del mutuo intervenuto tra la banca e l'aggiudicatario è subordinata al decreto di trasferimento di cui all'art. 586 c. p. c. con la conseguenza che, nel caso in cui esso non sia stato emesso, le parti possono accordarsi per sciogliere detto contratto per mutuo dissenso e legittimare la restituzione della somma in favore dell'aggiudicatario decaduto. (In applicazione del principio, la S. C. ha confermato la sentenza del Tribunale di rigetto dell'opposizione agli atti esecutivi promossa avverso il provvedimento con cui il giudice dell'esecuzione aveva ordinato al creditore fondiario la restituzione delle somme versate dalla aggiudicataria provvisoria, poi dichiarata decaduta, per essere scaduti i termini di pagamento del prezzo).

* * * * * * *

Il termine per il versamento del saldo del prezzo da parte dell'aggiudicatario del bene staggito è perentorio e non prorogabile

Cassazione civile, sez. III, 10 Dicembre 2019, n. 32136. Pres. De Stefano. Est. Rossetti.

Espropriazione immobiliare - Aggiudicazione - Termine per il versamento del saldo prezzo - Perentorietà - Fondamento


In tema di espropriazione immobiliare, il termine per il versamento del saldo del prezzo da parte dell'aggiudicatario del bene staggito va considerato perentorio e non prorogabile, attesa la necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, da ritenersi di importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere - per l'intero sviluppo della vendita forzata - l'uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l'affidamento di ognuno di loro sull'una e sull'altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte.

* * * * * * *

SI PROPONE  UN FORMULARIO DI DECRETO DI TRASFERIMENTO

* * * * * * * * * * * *

TRIBUNALE DI…….

ESECUZIONE IMMOBILIARE N……

GIUDICE DELL’ESECUZIONE: DOTT…….

PROFESSIONISTA DELEGATO: AVV……. .

*         *         *         *         *

DECRETO DI TRASFERIMENTO

*         *         *         *         *

IL GIUDICE DELL’ESECUZIONE

- Vista la procedura esecutiva immobiliare iscritta al n…. . Reg. Es.

PROMOSSA DA

BANCA……

CONTRO

NOME ESECUTATO

con atto di pignoramento trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ancona con formalità del 7/3/2011 N……  R. G. e N……  R. P. ;

- visto il verbale di aggiudicazione redatto dal professionista delegato ai sensi della L. 302/98 e successive modifiche ed integrazioni, Avv……, in data 17 gennaio 2014, con il quale veniva aggiudicato il bene immobile più avanti descritto;

- rilevato che l’aggiudicatario, nei termini di cui all’avviso di vendita, ha depositato l’intero prezzo di acquisto, come da ricevuta di saldo prezzo agli atti rilasciata in data 8 marzo 2014;

- che pertanto esistono le condizioni di legge affinché si possa decretare il trasferimento dell’immobile e disporre altresì la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni ipotecarie gravanti sull’immobile stesso;

P. Q. M.

Visto l’art. 586 c. p. c.

TRASFERISCE

in piena proprietà al sig…… nato a……. ….   il giorno 10/11/1959, residente a…… C. F……. ,    il bene immobile di seguito descritto di proprietà di……. nato a……. il……  C. F…. .   nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, al prezzo di aggiudicazione di euro…. . ,  oltre imposte e spese di trasferimento alle condizioni tutte di cui all’avviso di vendita in data 11/11/2013.

DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE

L’immobile è sito nel Comune di……. in via……. . . Il bene, così come sotto descritto, risulta in atti di proprietà esclusiva del debitore esecutato.

Unità immobiliare (A/3) distinta al Catasto Fabbricati del Comune di……. . al Foglio 5, Part. 783, Sub 3 e 4, classe 1, consistenza 11, 5 vani:

L’immobile, ubicato in via……. . a ………. , rappresenta la parte preponderante di un edificio su due piani edificato intorno agli anni ’40, con degli interventi di adeguamento effettuati nell’anno 2005. L’accesso, superati due gradini, è diretto su via…. . L’immobile, in generale, si trova in condizioni di normale conservazione strutturale, riferibile alle modalità̀ costruttive originali.

Planimetricamente il manufatto si sviluppa perpendicolarmente alla via di accesso e si articola su due piani sfruttando il dislivello esistente. Sul retro è presente, fruibile da entrambi i piani, una corte scoperta da cui si accede ad un piccolo vano di sgombero.

Al piano terra sono presenti un ingresso, un corridoio, un vano scale, un bagno, un vano servizio, una cucina ed un’ampia sala con accesso all’esterno. Al primo piano ci sono due camere, un vano multiuso, un bagno, un vano di servizio ed uno studio da cui si accede anche, scendendo alcuni gradini, alla corte interna e alla piccola pertinenza a sgombero sopra detta.

L’immobile ha una superficie di circa mq. 155, 00, con un’altezza media utile di circa m. 3, 00. La pertinenza a sgombero ha invece una superficie di mq. 7, 00 ed un’altezza di circa m. 2, 00. La corte interna ha infine una superficie di mq. 60, 00.

Dalla relazione peritale si evince che lo stato di manutenzione dell’immobile è complessivamente accettabile, ma comunque carente di manutenzione ordinaria: l’impianto elettrico è sottotraccia, l’impianto idrico sanitario adeguato e l’impianto di riscaldamento è autonomo ed a metano.

Il C. T. U. dichiara di aver svolto le verifiche urbanistiche e di irregolarità, ai sensi della legge 47/85 e successive integrazioni, visionate presso l’ U. T. comunale.

Il CTU dichiara che l’immobile è stato costruito intorno agli anni ’40, pertanto la costruzione è antecedente l’anno 1967 e non necessita di permesso di costruzione.

ORDINA

al  Sig. Conservatore dei Registri Immobiliari di provvedere alla cancellazione delle iscrizioni e delle trascrizioni di seguito indicate e comunque di tutte quelle relative al bene immobile trasferito e connesse alla procedura esecutiva, esonerandolo da ogni responsabilità al riguardo:

- pignoramento trascritto in data…. . al n……. R. P. a favore di Banca…. . contro……. . ;

- ipoteca volontaria per euro a favore di Banca……. Contro……. . , iscritta in data…… al n. 2096 R. P. ;

- ipoteca volontaria per euro a favore di Banca………. . contro……. , iscritta in data……. al n. 2285 R. P. ;

INGIUNGE

al  debitore esecutato, o a chi per esso, di rilasciare gli immobili sopra descritti nella piena disponibilità degli acquirenti,

Il presente trasferimento non/o è soggetto ad IVA

Ancona………………

Il Giudice dell’Esecuzione dott.

Il Funzionario Giudiziario………………………….

Ancona, 5. 7. 2020

Avv. Romualdo Picozzi

 


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